lørdag 25. april 2020 09:29
Ugen i Ejendom: Boligpanik, butikstransaktioner og lidt om at være sexet
Mængden af autosvar i den forløbne uge fik lige en tak opad. Der er ingen tvivl om, at mange afvikler den sidste ferie i disse dage, hvor der måske ikke er så mange nye sager, der kommer ind, og det giver en vis stilhed i branchen. Der er dog stadig mange transaktioner og nye projekter, der bliver bragt til torvs, men endnu er flere af dem stadig indgået, før coronaen for alvor fik fat.
En af ugens mest omdiskuterede udmeldinger i branchen var uden tvivl, at Realkredit Danmark i flere medier mere eller mindre bekræftede, at de forhøjer egenkapitalkravet til 10 procent i forbindelse med boligkøb.
Rent kommunikationsmæssigt er det for det første ikke særlig gennemtænkt af Danske Bank, at de ikke er mere proaktive med de gode historier i forhold til de dårlige. Banken meldte tidligt ud, at de i en ekstraordinær situation ville gå langt for at støtte kunderne og som jeg hører det i markedet, er det faktisk også sket. Men pressestrategisk går jeg ud fra, at de med tidligere erfaringer in mente, holder sig langt fra at udbrede sig om gode historier for ikke at vende dem til dårlige. For hvis man siger, at man har imødekommet mere end 90 procent af alle låneansøgninger, skal der nok være en, der er sur over, at de ikke var med i de 90.
Det betyder i stedet, at de dårlige får mest opmærksomhed, og i denne uge var det, at det altså åbenbart nu er en rettesnor, at der midlertidigt skal stilles med 10 procent egenfinansiering i stedet for 5 procent. Projektudviklerne er forståeligt nok i forvejen bekymret for deres salg i de kommende måneder – måske år – og skal nye købere stille med 10 procent i egenkapital, bliver det alt andet lige sværere at komme ind på boligmarkedet. De seneste år har mange af køberne haft mulighed for at tage penge med fra salget af en tidligere bolig, men med faldende priser, vil overskuddet den vej også være mindre.
Læs også Erhvervsminister kritiserer Danske Banks realkreditstramning
Så det er klart, at storkunderne bliver nervøse, hvis det virkelig er sådan, at egenkapitalkravene bliver højere. Men sagen er lidt mere kompliceret end som så. For det første er der så vidt jeg forstår fortsat tale om individuelle vurderinger, så spørgsmålet er, hvor meget der egentlig er ændret. Det står ikke klart. For det andet så blev bankerne i finanskrisen klandret for ikke at have udvist rettidig omhu. Når økonomer så går ud og siger, at de forventer et prisfald i boligmarkedet på 5-12 procent, er det vel egentlig rettidig omhu at bremse op og sige, at man som låntager selv skal være med til at bære risikoen. Finanskrisen startede trods alt med amerikanske subprimelån, der i al væsentlighed var boliglån ydet til boligkøbere, der i virkeligheden ikke burde have været kreditgodkendt og reelt set ikke havde muligheden for at stille med egenkapital.
Omvendt så har de systemiske banker et ansvar for samfundsøkonomien og med en udmelding om forhøjelse af egenkapitalandelen fra Danmarks største bank, understreger den, at man her tager krisen alvorligt. Det er et af de klare tegn på, at vi går fra en sundhedskrise til en økonomisk krise, og det er hverken erhvervsministeren eller nogen i dansk erhvervsliv interesseret i at få understreget.
På den lange bane tror jeg, man skal huske, at en moderat kreditstramning og dermed sænket fart, er bedre end at køre direkte ind i muren. Det husker jeg alt for godt både fra 1992, hvor ikke mindst den daværende Privatbanken havde spendérbukserne på med uforbeholden tillid til danske developere og blev fulgt af Roskilde Bank i 2004-2008. Dengang kritiserede vi i branchen bankerne for ikke at have været en god sparringspartner ved ikke at være bremset op i tide. Men det gør jo ikke den aktuelle udmelding mere velkommen på den korte bane, for vi står alle lige nu i en usikker situation, hvor nogle – i modsætning til finanskrisen – føler sig truet på livet i bogstaveligste forstand, og mange, mange flere føler sig truet på deres erhverv og virke. Det giver et miljø præget af flere forskellige former for frygt, hvor man virkelig skal vægte sine udmeldinger, og der slap egenkapitalhævningen rigtig uheldigt og formentlig utilsigtet ud i denne uge.
Så kære Danske Bank – få nu bedre styr på den kommunikation. Jeres magt er for stor til, at I kan lade den fremstå lidt lemfældig – også selvom den måske ikke er det.
En kommunikationsmæssig gammel traver, der virker hver gang, er at drage sex ind i retorikken. Og det gjorde Henrik Dahl Jeppesen da absolut heller ikke for første gang, da han skulle præsentere det videre arbejde med at ændre EjendomDanmark. Her kommer jeg til at citere mig selv, da jeg tiltrådte som chefredaktør på det daværende Markedsoversigten ErhvervsEjendom i 2002 og skulle begrunde, hvorfor jeg fandt det interessant.
– Byggeri og ejendom anses ikke umiddelbart som et særlig “sexet” fagområde. Men hele vores miljø, vores omgivelser og ikke mindst cirka 10 procent af BNP i verden genereres i bygge- og ejendomsbranchen. Den ejendom en virksomhed bor i, har indflydelse på alle aspekter af virksomhedens drift lige fra personaletilfredshed til sygefravær og økonomi, siger Kamilla Sevel.
Sådan sagde jeg dengang, og det meste af det gælder stadig. Henrik Dahl Jeppesen var i denne uge enig med mig i ordvalget, men heldigvis er der faktisk sket noget, for jeg opfatter ikke længere, at det gælder hele bygge- og ejendomsbranchen men primært visse segmenter, som det er svært at gøre sexede. Det gælder især administrationsbranchen, hvor der er et meget stort efterslæb af kvalificeret arbejdskraft, og hvor der bliver brug for 4.000 nye medarbejdere de næste 10 år.
Derfor er det også helt rigtigt tænkt – og tak for det på branchens vegne, – at Ejendomdanmark nu vil forenkle sig yderligere og børste støvet af også på bestyrelsesplan.
Det er længe siden, at der var forskel på interesserne hos administratorer og ejere af ejendomme, og signalværdien i ikke længere at have to sideløbende spor er høj og rigtigt tænkt. Transparens og højere etik i branchen er helt nødvendig, og det gøres i høj grad ved at forene branchen om vidensdeling og forståelse for, at branchens samfundsmæssige betydning og dermed indflydelse og værdiskabelse øges markant, hvis man opfører sig ordentligt – for nu at sige det helt lavpraktisk. Så stort klap på skulderen til Henrik Dahl Jeppesen og på branchens vegne generelt et håb om, at den operation/transformation lykkes.
Læs også Vi skal gøre os mere sexede
Læs også Ejere mangler huslejebetalinger for omkring 4 milliarder kr.
Butiksmarkedet er det absolut hårdest ramte i øjeblikket, og det marked, hvor de fleste forventer, at der kommer til at ske størst ændringer i forbindelse med corona-krisen. Når et marked ruskes i sin grundvold kommer der altid nye markedsmuligheder, mens andre taber. I sidste uge kunne vi skrive om britiske Pears, der ser sig godt om i markedet efter opkøbsmuligheder, og i denne uge bragte vi historien om en anden aktør, som med aktiv forvaltning også forventer at kunne bidrage til et levende butiksmiljø flere steder end blot i Frederiksværk, hvor de har købt deres første center.
Læs også Dansk-udenlandsk investorkreds lurer på opkøbsmuligheder efter køb af dansk shoppingcenter
Logistik er også fortsat efterspurgt, og to handler prægede ugens nyheder på den front. Det var blandt andet Nrep som solgte af til Blackstone, der dermed udvidede den danske portefølje endnu engang.
Læs også Amerikansk investor i dansk milliardopkøb
Læs også Udenlandske investorer i større trecifret millionhandel i Københavns Lufthavn
For nogle linjer siden nævnte jeg krisen i 1992 og 2008. Mange i ejendomsbranchen blev mere eller mindre forslået i den ene eller begge kriser. Nogle har forladt branchen eller lever stille af en række udlejningsejendomme, og andre er stadig aktive. I denne uge kunne vi bringe nyheden om, at Henrik Wessmann Jensen, der tidligere havde Oskar Jensen Gruppen, købte en ejendom lige ved Trianglen via sit nuværende selskab Oskar Group.
Læs også Kontorejendom på Østerbro får ny ejer efter trecifret millionhandel
Også en anden kategori kom på banen i denne uge; nemlig sale-and-lease-back, som måske i det mere stille er et fortsat meget aktivt marked. Denne uge var det i Esbjerg, at Nykredit bliver lejer i domicilet i centrum af Danmarks 5. største by. Lidt paradoksalt er der vendt om på de sædvanlige stereotyper af ejere og lejere, for det er nemlig fagforeningen Det Faglige Hus, der nu lejer ud til den finansielle institution.
Læs også Køber Nykredit domicil
Og når vi taler om fagforeninger, så stod de også for ugens mest læste byggenyhed om 6.000 nye kvm i København.
Læs også Vil bygge 6.000 kvm i København
Ugens mest læste navnenyheder handlede om en oprustning på salgssiden, og ovenstående taget i betragtning er det måske endnu vigtigere end længe at have kompetente kræfter på de poster. Salg og marketing bliver kun mere betydningsfuldt i et marked, hvor udbuddet bliver større og efterspørgslen – måske – mindre.
Læs også FB Gruppen finder ny salgs- og marketingdirektør hos konkurrent
Ejendom fylder meget hos advokatfirmaet Lundgrens, og indtil for nylig var advokat Thomas Stampe Managing Partner i firmaet. Nu indtager en anden ejendomspartner en af de ledende poster, for i denne uge kunne Lundgrens nemlig meddele, at Tobias Vieth var blevet formand for bestyrelsen, og det blev en af ugens mest læste nyheder.
Læs også Ejendomspartner ny formand for Lundgrens
På Estate Media tror vi indtil det modsatte er bevist på, at danskerne opfører sig, som de skal, selvom solen kommer til at skinne, og det heldigvis er forår. Derfor forventer vi også, at vi med den afstand, der er behørig til den tid, kan samles til Ejendomsdagene den 10.-11. september.
I denne uge offentliggjorde vi programmet, og jeg må bare sige, at det intense arbejde med det i de forløbne uger fik mig sådan til at kunne mærke følelsen og glæden over, at på et tidspunkt – om forhåbentlig ikke alt for mange måneder, – så mødes vi i igen i branchen og kan udveksle viden på kryds og tværs.
Og indtil da må det blot blive til et: Rigtig god weekend!
