tirsdag 05. juli 2022 09:24
Ordet er dit: Lagerskat kan blive dyrt for ’Arne’
Ordet er dit-indlægget er skrevet af bestyrelsesformand Bjarne Jensen og Managing Partner Nicholas Thurø, Cushman & Wakefield RED
I fredags, mens mange var optaget at starten på Tour de France, kom omsider det længe ventede lovudkast til ny lagerbeskatning af fast ejendom i Danmark, ejet i selskabsbeskattede enheder. Lovudkastet er sendt i høring frem til den 18. august 2022 og ejendomsbranchen har nu fået noget konkret at forholde sig til.
Skal ”Arne” finansiere de kommende års nedskrivninger?
Selve forslaget om indførelse af lagerbeskatning blev lanceret tilbage i 2020, som del af finansieringen af ret til tidlig pension – også kendt som ”Arne pensionen”. Det kan dog i stedet ende med en grim regning til både Arne, Anne, Mads, Peter, Hanne og alle os andre!
Ifølge det lovudkast som nu foreligger, vil det nemlig ved fald i ejendomsværdierne fra udgangspunktet 1. januar 2023, blive muligt at modregne et opstået værditab i andre selskabsindtægter, eksempelvis driftsoverskud på de samme eller andre ejendomme i samme selskab.
Det kan ved fald i ejendomsværdierne i de kommende år medføre et milliardstort tab for statskassen, fremfor den forventede gevinst. Ejendomsselskaberne har forberedt sig til lagerskatten ved at opskrive deres ejendomme til markedsværdi baseret på de historisk høje priser, vi har set frem til 2021. Nu medfører højere renter og usikkerhed for fremtiden et pres på ejendomsværdierne og dermed en risiko for løbende nedskrivninger af ejendomsværdierne i de kommende år.
Hvor udgangspunktet har været, at beskatningen af u-realiserede værdistigninger på erhvervsejendomme skal bidrage til statsfinanserne med cirka 1 milliard kr. årligt, kan der i de kommende år i stedet blive tale om et ganske pænt dræn i statskassen, og dermed en ekstraregning til alle skatteydere. Det skyldes, at skatten planlægges indført fra 1. januar 2023, og dermed på et tidspunkt, hvor erhvervsejendomme værdimæssigt er i top, og hvor et muligt fald i værdierne de kommende år, nok er et mere nærliggende scenario, end yderligere værdistigninger, som det ellers er forslagets hensigt at beskatte.
Hvad hvis der kommer valg?
Meget tyder i disse dage på, at der udskrives valg forinden Folketinget ellers samles den 4. oktober.
Som bekendt bortfalder alle lovforslag i forbindelse med udskrivelse af valg, og dette forslag er end ikke fremsat endnu. Spørgsmålet bliver derfor, om det planlagte lovforslag om lagerbeskatning af fast ejendom overhovedet vil blive fremsat af en kommende regering – uanset dens sammensætning, henset til muligheden for, at forslaget i flere år frem kan ende med at give staten et tab, fremfor den forventede gevinst.
Beskatning i forbindelse med selskabshandler
Udover ønsket om medfinansiering af ”Arnes” pension, var der også et politisk ønske om at beskatte ejendomsgevinster, når ejendomme sælges via selskabshandler. Skatteministeriet har dog ikke fundet det muligt at beskatte ved ”change of control” ved selskabshandler, hvilket er baggrunden for den mærkværdige lagerbeskatningsmodel.
Der er i ejendomsbranchen en grundlæggende bred opbakning til beskatning af selskabshandler, blot skal en sådan beskatning ske på grundlag af faktisk konstaterede og realiserede fortjenester, og ikke på grundlag af u-realiserede og dermed fiktive ”gevinster”. I ingen andre brancher kunne man vel drømme om at beskatte en teoretisk gevinst på et varelager.
Ret til afskrivning på lagerbeskattede ejendomme bortfalder
Lovudkastet som det nu er sendt i høring, indeholder også forslag til bestemmelser, hvorefter retten til afskrivning på ejendomme, der lagerbeskattes, bortfalder.
Det er reelt en logisk ting, da det ikke giver mening først at opskrive værdier, for derefter at afskrive på disse. Men, det vil medføre øgede udgifter for både ejere, og også lejere af de ejendomme, der i dag kan afskrives på, herunder lagerbygninger, butikker, hoteller m.v., da likviditeten i en meget stor del af ejertiden forringes, hvilket alene kan kompenseres ved enten højere ejerudgifter eller højere lejeindtægter.
Forslaget vil især ramme de mindre byer
Mange i ejendomsbranchen har påpeget, at forslaget om lagerbeskatning af u-realiserede værdistigninger, især vil have en negativ indflydelse i provinsen.
I landets største byer – København, Århus, Aalborg og Odense, ses især store nationale og internationale investorer, der udover en stor ejendomsportefølje, vanligt råder over også en stor kontant likviditet, således der populært sagt er ”kontanter i kassen”, til også at betale en løbende lagerskat af penge, der ikke er tjent.
Men i provinsen gælder det samme forhold ikke i nær samme omfang. I landets mindre byer ser man meget sjældent de store investorer investere deres penge, hvorfor det primært er lokale investorer, der ejer fast ejendom.
Disse investorer er i forvejen udfordret af kreditforeningernes manglende lyst til at tilbyde de samme gunstige finansieringsvilkår, som gælder for investorerne i de større byer. Det gælder både i forhold til belåningsgrad og valg af lånetyper, hvor der i provinsen kun sjældent tilbydes afdragsfrie lån, hvilket i forvejen udfordrer den kontante likviditet for mange lokale ejendomsselskaber.
Uanset om lagerskat i de kommende år bliver et reelt issue for ejendomsselskaberne, vil långiverne ved forslagets mulige vedtagelse, fremadrettet indregne også lagerskat som en potentiel udgift, hvilket yderligere vil forringe lånemulighederne, og dermed investeringsmulighederne for især de mindre ejendomsselskaber i provinsen, til ugunst for udviklingen i de mindre byer.
Læs alle Ordet er dit-indlæg på estatemedia.dk her
