fredag 09. december 2022 07:45
Ordet er dit: Svært at betale huslejen – især i nye boligområder
Af Gregers Nytoft Rasmussen, Head of Research, Colliers
Folketinget vedtog i september 2022, at private udlejere, som anvender nettoprisindeksering af huslejen, højest må hæve huslejen med 4 procent årligt i en to-årig periode. Der har derfor været fokus på huslejeniveauerne i private udlejningsboliger, og om hvorvidt lejerne har råd til at betale huslejen og kommende huslejestigninger. I denne artikel analyserer vi ”affordability” altså hvad der svarer til evnen til at betale eller købekraften for private udlejningslejligheder opført efter 1. januar 1992, hvilket betyder, at der er fri markedsleje, ved at kombinere markedslejeniveauer med data på husstandsniveau om indkomst- og boligforhold.
Husstande i ejerboliger har høj indkomst i forhold til boligstørrelse
Affordability er et spørgsmål om, hvor stor en andel af husstandens disponible indkomst som bliver brugt på boligudgifter. Før vi kommer dertil, er det relevant at se på, hvordan indkomstniveauer varierer med boligens beliggenhed og ejerforhold for boligen.
Figur 1 og figur 2 viser husstandes disponible indkomster i forhold til størrelsen af deres boliger. Figurerne viser indkomstforholdene på tværs af geografi og ejerforhold for boligen. For hver husstand er det beregnet, hvad husstandens indkomst efter skat er divideret med husstandens boligstørrelse. Figur 1 fokuserer på delområder i Storkøbenhavn, mens figur 2 viser indkomstfordelingen for større byer udenfor Storkøbenhavn.
Det fremgår af figurerne, at husstandenes indkomstniveauer varierer på tværs af ejertype. Generelt gælder det, at husstande, der bor i ejerboliger, har høje indkomster i forhold til boligstørrelse, mens husstande, der bor i almene boliger, har lave indkomster i forhold til boligstørrelse.
Der er også forskel på husstandenes indkomster i forhold til boligstørrelser på tværs af beliggenhed. Ved at fokusere på husstande, der bor i private udlejningsboliger opført efter 1. januar 1992 (kategorien længst til højre i figur 1), kan vi se, at husstandene på Amager (Dragør Kommune og Tårnby Kommune) skiller sig ud ved at have lave indkomster relativt til boligstørrelse i forhold til sammenlignelige områder i Storkøbenhavn.
Det er bemærkelsesværdigt, at indkomstniveauet relativt til boligstørrelse i København (Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune) er højt i forhold til de øvrige delområder i Storkøbenhavn på tværs af ejerforhold – undtaget for husstande, der bor i almene boliger. Medianhusstanden i almen bolig i København har kun 3.560 kr. i disponibel årsindkomst pr. boligkvadratmeter.
Hypotetisk husleje i forhold til indkomst ved flytning til nyopført, privat udlejningslejlighed
Efter at have set på husstandes indkomst i forhold til boligstørrelse, skal vi nu analysere affordability for nyopførte, private udlejningslejligheder for at finde ud af, i hvor høj grad folk har råd til at flytte i nye lejelejligheder med fri markedsleje.
I stedet for at antage en generisk boligstørrelse på tværs af husstandstyper, vil vi for hver husstand tage udgangspunkt i dens nuværende boligstørrelse og forestille os, at de flytter til en nyopført, privat udlejningslejlighed af samme størrelse og beliggende i samme geografiske område som deres nuværende bolig. Dette gør analysen mest realistisk.
For hvert geografisk område benytter vi to markedslejeniveauer for nyopførte, private udlejningslejligheder: Henholdsvis primær og sekundær leje, hvor primær beskriver absolut topbeliggenhed og -kvalitet for ejendommen, mens sekundær beskriver gennemsnitlig beliggenhed og kvalitet for ejendommen. På den måde kan vi beregne hypotetiske huslejer for hver husstand, hvis de flyttede i en nærliggende, nyopført, privat udlejningslejlighed af samme størrelse som deres nuværende lejlighed. I virkeligheden flytter folk naturligvis også fra et område til et andet, men for at forenkle analysen, antager vi her, at husstande flytter internt i de definerede områder.
Negativ sammenhæng mellem huslejeniveau og affordability
Figur 3 besvarer spørgsmålet: Hvor stor en andel af husstandene i hvert område kan flytte i en nærliggende, nyopført, privat udlejningslejlighed af samme størrelse som deres nuværende bolig uden at bruge mere end 40 procent af deres årlige disponible indkomst på husleje? Jo højere andel af husstande, som opfylder kriteriet, desto mere ”affordable” er huslejeniveauet i området. Hvert punkt i figur 3 viser en kombination af markedslejeniveau og beregnet andel af husstande med hypotetisk husleje under 40procent af årlig disponibel indkomst.
De lyseblå punkter i figur 3 er baseret på primære lejeniveauer, mens de mørkeblå punkter markerer sekundære lejeniveauer. Tærskelværdien på 40 procent af disponibel indkomst er sat, så det svarer til Eurostat og OECD’s definition af, hvor stor en andel af husstandens disponible indkomst, der anses for at være acceptabel at bruge på boligudgifter.
Som forventet viser figur 3 en negativ sammenhæng mellem huslejeniveau og affordability. Indkomstfordelingerne i områderne med de høje lejeniveauer er således ikke tilstrækkeligt meget højere end i områderne med de lave lejeniveauer til fuldt ud at kompensere for den højere husleje. Udtrykt på en anden måde er markedslejeniveauerne i de inkluderede områder med lavere indkomstfordelinger så lave, at investorer ikke skal være nervøse for affordability-problemer for potentielle lejere.
For eksempel vil kun 33 procent af de nuværende husstande i København kunne betale det primære lejeniveau på 2.300 kr. pr. kvm Per år for en nyopført lejlighed i København af samme størrelse som deres nuværende bolig og opfylde kriteriet om maksimalt at bruge 40 procent af deres årlige disponible indkomst på husleje.
Omvendt kunne hele 56 procent af husstandene i Randers opfylde kriteriet, hvis de flyttede i en lejlighed med en primær leje på 1.150 kr. per kvm Per år af samme størrelse som deres nuværende bolig.
Indkomstforskelle påvirker affordability på tværs af geografiske områder
Figur 3 illustrerer en vigtig pointe: Affordability er ikke kun et spørgsmål om det absolutte lejeniveau. Der er betydelige forskelle på husstandenes indkomst på tværs af geografiske områder, som skal tages i betragtning. I figuren kan vi for eksempel se, at det sekundære lejeniveau i København (Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune) og det primære lejeniveau på Indre Vestegn (Brøndby, Glostrup, Hvidovre og Rødovre) er ens: 1.700 kr. per kvm per år.
På trods af dette er der stor forskel på den beregnede affordability for en lejlighed med sekundært lejeniveau i København og en lejlighed med primært lejeniveau på Indre Vestegn. 54 procent af husstande i København kan flytte til en nyopført, privat udlejningslejlighed i København af samme størrelse som deres nuværende bolig og med en sekundær årsleje på 1.700 kr. per kvm uden at bruge mere end 40 procent af deres årlige disponible indkomst på husleje.
For en primær, privat udlejningsejendom på Indre Vestegn med det samme lejeniveau, er det derimod kun 41 procent af de nuværende husstande på Indre Vestegn, der kan flytte ind i en lejlighed af samme størrelse som deres nuværende uden at bruge mere end 40 procent af deres årlige disponible indkomst på husleje.
Lav affordability for lejere i primære boligejendomme på Amager
Figur 4 minder om figur 3, men inkluderer kun husstande, der i dag bor i private udlejningslejligheder, som er opført efter 1. januar 1992. Lejeniveauerne på x-aksen er således uændrede, mens de husstande, som indgår i figuren, er begrænset til lejere, der betaler markedsleje for deres nuværende bolig.
Generelt er fordelingen i figur 4 ”skubbet opad” i forhold til figur 3. Det vil sige, at når vi fokuserer på husstande, der i dag bor i private udlejningslejligheder med fri markedsleje, er der en højere andel, der kan overholde affordability-kriteriet om maksimalt at bruge 40 procent af den årlige, disponible indkomst på husleje. Dette positive resultat er i høj grad drevet af, at husstande, der bor i almene boliger, er udeladt.
Amager med Dragør Kommune og Tårnby Kommune skiller sig ud i figur 4. Her kan kun 38 procent af de husstande, der i dag betaler markedsleje, overholde affordability-kriteriet ved et primært lejeniveau på 1.700 kr. per kvm per år. Der er endda en lavere andel af husstande på Amager, der kan overholde affordability-kriteriet blandt dem, der i dag betaler markedsleje, figur 4, i forhold til husstandene i området generelt, figur 3. Det tyder derfor på, at nyere, private udlejningslejligheder på Amager i højere grad har tiltrukket lejere, som er hårdt spændt for. Det er nyttig viden for investorer og udviklere, som kan overveje, om det ville være mere hensigtsmæssigt at holde sig til ejendomme med sekundært lejeniveau her.
Generelt er det godt for både lejere og udlejere, hvis huslejeniveauet og boligkvaliteten tager højde for lejer-målgruppens økonomiske formåen. På den ene side får lejerne en bolig, som de reelt kan betale. På den anden side reducerer udlejerne deres risiko for tomgang, fordi lejlighederne har en pris, som er overkommelig for de lejere, som lejlighederne tiltrækker.
Affordability bør anskues på lokalt niveau
Det er vigtigt at have for øje, at affordability ikke blot er et spørgsmål om lejeniveau. Det handler også om lejernes betalingsevne.
En lejlighed med lavt lejeniveau er ikke nødvendigvis ”affordable”, hvis den ligger i et område, som tiltrækker lejere med lav indkomst.
Selvom lejeniveauet på Amager, Dragør Kommune og Tårnby Kommune, for eksempel er lavere end i København og i området nord for København med kommuner som Gentofte og Lyngby-Taarbæk, er Amager det område i Storkøbenhavn, hvor den laveste andel af de husstande, der i dag betaler markedsleje, overholder affordability-kriteriet. Derfor er det relevant at betragte affordability på lokalt niveau, så der kan tages højde for lejernes indkomst i det konkrete område.
