lørdag 03. juli 2021 08:29
Undervurdér aldrig infrastruktur – det koster på bundlinjen
Det gik ikke ret godt i København i 80erne. Jens Kramer Mikkelsen yndede som adm. direktør i By & Havn at fortælle om, at den eneste kran, der stod i København dengang, da han blev overborgmester i 1989, var den, man kunne springe bungy jump fra på Islands Brygge. Og det stod da også sløjt til. Der var underinvesteret i hovedstaden og folk flyttede ud, investorerne blev væk, og internationalt havde vi forholdsvis lidt at byde ind med i forhold til metropoler som London eller Paris.
Men så anbefalede en arbejdsgruppe nedsat af nu afdøde statsminister Poul Schlüter, at man skulle gå ind i forhandlinger om en bro over Øresund, en udvidelse af Københavns Lufthavn og forbedring af den kollektive trafik. I 1991 blev broen besluttet, og i 1992 fulgte beslutningen om anlæg af en såkaldt New Town, som man kendte det fra udlandet. Den kom til at hedde Ørestad.
Beslutningen blev kaldt mange ting, men mange syntes, det var tosset. Hvorfor skulle Amager, der dengang primært var kendt som Lorteøen, pludselig blive attraktiv bare fordi, der løb en motorvej henover?
Faktum er, at det blev den og for mange af de virksomheder, der har lagt sig i Ørestad siden, så har det vigtigste argument været det vilde infrastrukturelle knudepunkt, som Ørestad er blevet med motorvej, tog og sågar lufthavn indenfor meget kort rækkevidde.
Arkitektur på vejen
Et andet eksempel er motorvejen mellem Fredericia og Aarhus og efterhånden også over Fyn. Her hævdede nogle, da Storebæltsbroen blev indviet, at det ville ikke betyde noget for investeringerne i området. Men prøv at køre ruten i dag. Den er en oplevelsestur i forskellige lager og logistik-byggeriarkitektur og sågar en lang række kontordomiciler.
Og endelig prøv at regne på, hvad det havde betydet, hvis man havde købt op langs først metrolinjen Cityringen og nu Hovedstadens letbane. Her er priserne steget relativt mere end andre steder, for der er mange, der prioriterer en bolig tæt på offentlig transport. Forskningsresultater fra Kraks Fond Byforskning viser også, at metroudvidelsen i hovedstaden (Cityringen) tiltrækker især ressourcestærke og højtuddannede husstande langs den nye metrolinje.
– Metroudvidelsen vil således også ændre beboersammensætningen i Storkøbenhavn og specielt i kvartererne langs den nye metrolinje. Folk er ganske enkelt villige til at betale meget for at bo i det vrimlende liv, og Cityringen kan ændre beboersammensætningen, og derfor forventes Cityringen fortsat at have et moderat opadgående pres på boligpriserne i de kommende år, påpeger Kraks Fond.
Forbavsende få reaktioner
Set i det lys var der forbavsende få reaktioner fra ejendomsbranchen på infrastrukturpakken, der blev lanceret tidligere på ugen. Diskussionen handlede især om det toprelevante element om, hvorvidt det egentlig er fremtidsforstående at bygge mere motorvej. Den handlede også om, hvorvidt det giver mening at bygge mere motorvej relativt langt ude i Danmark for at fremme dagsordenen om at skubbe investeringer fra hovedstaden og ud i landet og om, hvordan infrastrukturforliget vil rykke balancen mellem offentlig og privat transport. Her kunne man for eksempel se, at der ikke blev sat ekstra penge af til en af Danmarks mest befærdede togruter; nemlig Kystbanen mellem Helsingør og København, men det druknede måske lidt, at størsteparten af forliget rent faktisk går til offentlig transport.
Der er to ting ved det nye forlig, som særligt kan interessere ejendomsbranchen. Det er selvfølgelig den grønne tilgang for den bør interessere alle.
Jeg hørte forleden een sige, at vi stiger ind i et potentielt samfundsomstyrtende opgør, når yngre generationer opdager, at vi i Danmark rent faktisk ikke kommer til at kunne leve op til regeringens mål om 70 procent reduktion af udledning af drivhusgasser og et klimaneutralt Danmark i 2050. For der bliver slet ikke investeret nok til, at vi kan komme i mål. Den slags debat dør ofte hurtigt ud for de fleste af os kan godt gennemskue, at det nok er dårligere at køre på motorvej end i offentlig transport, men måske kommer der elbiler, måske opfinder vi noget nyt, måske…, måske…, måske….
Svært at gennemskue grøn omstilling
Reelt set har vi meget små chancer for at gennemskue det fulde billede, og derfor har vi svært ved at mene noget rigtig kvalificeret. Også fordi et forlig til 161 milliarder kr. rummer så mange delelementer, at effekten kan være kompliceret at overskue. Og godt nok skal der bygges mange veje, men 86 af milliarderne går trods alt til jernbane og kollektiv trafik.
Den anden ting er, at den kloge ejendomsinvestor sætter sig ned og nærstuderer såvel motorveje som jernbaner. Især linjeførsel af letbaner i de større byer kommer til at betyde noget for prisudviklingen. Sådan gik det faktisk i Aalborg for nogle år siden, hvor man troede, at der ville komme letbane. Her steg priserne langs banen indtil det viste sig, at staten ikke ville betale. Nu er den så på bordet igen, så hvis man holdt fast i sine ejendomsopkøb, så kan det vise sig at blive en rigtig god forretning.
Som det blev nævnt inden forliget, så skulle det kunne tre ting: Det skulle være langsigtet, det skulle være bredt og det skulle skabe sammenhæng og bæredygtighed. Tjek, tjek og måske tjek.
Så summa summarum og af konkret betydning for ejendomsbranchen: Man vil gerne bo tæt på offentlig transport. Man vil ikke så gerne bo tæt på en motorvej. Og som erhvervsvirksomhed vil man gerne bo tæt på begge dele. Det kan betyde 2-cifrede værdistigninger, hvis infrastruktur ligger lige i skabet i forhold til boliger og erhverv. Så derfor: Planerne i infrastrukturforliget skal igangsættes frem til 2035. Måske en god ide at nærlæse det, hvis man som investor har en horisont på 5-15 år.
Læs hele Estate Medias dækning af infrastrukturforliget her
Aarhus-rådmand glad for tunnel – FRI havde gerne set mere grønt
Boligpriser: Motorvej trækker ned – tog trækker op
Historisk aftale om infrastruktur for 161 milliarder kr.
