tirsdag 16. august 2022 10:07
Huslejestigning overgår lønstigning – fair eller forkasteligt?
Ordet er dit-indlægget er skrevet af Peter Winther, Executive Director og partner, samt Gregers Nytoft Rasmussen, Head of Research, Colliers
Der har på det seneste været debat om de kommende huslejereguleringer for boliglejere, der får huslejen reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset. Det forventes, at huslejen ved næste regulering vil stige meget mere end tidligere som følge af den højere inflation i samfundet. Lejerorganisationer og nogle politikere mener, at dette er urimeligt.
Men forholdet bør bedømmes set ud fra et længere perspektiv.
Lejernes indkomst er steget hurtigere end nettoprisindekset hvert år i 2016-2021
I figur 1 sammenholder vi udviklingen i nettoprisindekset med udviklingen i disponibel indkomst for familier, der bor i private udlejningsboliger.
I alle årene siden 2015, hvor muligheden for nettoprisindekseret huslejeregulering blev indført i lejeloven – i øvrigt efter ønske fra lejerorganisationer – er lejernes disponible indkomst generelt steget mere end nettoprisindekset. Det gælder uanset, om vi fokuserer på lejere i bunden (nedre kvartil), i midten (median) eller i toppen (øvre kvartil) af indkomstfordelingen.
Den nettoprisindekserede huslejeregulering har derfor overordnet betydet, at huslejen år for år har udgjort en mindre andel af den disponible indkomst for lejere, der bor i private udlejningsboliger, hvor huslejen reguleres efter nettoprisindekset. I 2022 kan det for første gang blive anderledes.
I år vil nettoprisindekset stige hurtigere end mange lejeres indkomst
Udviklingen bliver endnu mere tydelig, når man indekserer med udgangspunkt i 2015. Det har vi gjort i figur 2, som sammenligner udviklingen i nettoprisindekset med udviklingen i disponibel indkomst for familier, der bor i private udlejningsboliger. Det voksende gab mellem kurverne for disponibel indkomst og nettoprisindekset indtil 2021 er et udtryk for den samlede forbedring af lejernes privatøkonomi, som nettoprisindekseringen af huslejen har medført.
Da en del af udlejers omkostninger ved at drive ejendomme er relateret til den almindelige lønudvikling, har udlejerne til gengæld oplevet, at deres driftsomkostninger er steget hurtigere end lejen.
Der findes endnu ikke data for udviklingen i disponibel indkomst for 2021-2022 og nettoprisindekset for 2022. De stiplede dele af kurverne viser fremskrevne værdier for at illustrere et realistisk scenarie. Hvis udlejere vælger at implementere huslejestigninger svarende til udviklingen i nettoprisindekset, vil det for mange lejere betyde, at de for første gang i årevis er nødt til at bruge en større andel af deres indkomst på husleje. Dette er i figuren illustreret ved indsnævringen i gabet mellem kurverne for disponibel indkomst og nettoprisindekset i 2022.
Lejerorganisationerne ønskede huslejeregulering efter nettoprisindekset – så længe det var til lejernes fordel
Lejernes Landsorganisation har foreslået en midlertidig suspendering af huslejeregulering efter nettoprisindekset, fordi de mener, at de forventede huslejestigninger er urimelige.
Her er det måske på sin plads at betragte sagen ud fra et større perspektiv: Før den 1. juli 2015 kunne udlejere og lejere aftale, at huslejen skulle stige med et fast beløb hvert år – den såkaldte trappeleje. Fordelen ved trappeleje var, at der var sikkerhed om den fremtidige udvikling i huslejen.
Da der ofte blev aftalt årlige stigninger, som var over den meget lave inflation på dette tidspunkt, ønskede lejerorganisationerne, at huslejen i stedet skulle reguleres efter nettoprisindekset, ligesom det er tilfældet med mange øvrige beløbsstørrelser i kontraktlige aftaler. Derved blev sikkerheden ved trappelejen erstattet af en variabel huslejeregulering, som følger den generelle prisudvikling i samfundet.
Som det fremgår af figurerne ovenfor, har huslejeregulering efter nettoprisindekset indtil i år været til fordel for lejerne i alle årene siden indførelsen.
Man kan derfor spørge, om det ville være rimeligt at suspendere eller begrænse huslejeregulering efter nettoprisindekset, fordi de potentielle huslejestigninger i et enkelt år ikke er fordelagtige for lejerne.
Huslejereguleringerne er drevet af prisudviklingen i samfundet. Den bedste metode til at nedbringe huslejestigningerne er derfor at få inflationen under kontrol ved hjælp af pengepolitikken – ikke ved en ad hoc suspendering af aftalte kontraktvilkår.
Læs alle Ordet er dit-indlæg på estatemedia.dk her
