mandag 07. december 2020 08:03
Ordet er dit: Peter Winthers ’5 vilde forudsigelser’ for 2021
Blogindlæg skrevet af adm. direktør og partner Peter Winther, Colliers International Danmark
I flere år har Saxo Bank omkring nytår kommet med 10 ’vilde forudsigelser’ for det kommende år. Begivenheder, som forekommer usandsynlige, men måske er mere sandsynlige, end markedet anerkender. Nu har Colliers taget udfordringen op for ejendomsmarkedet – dog begrænset til 5 forudsigelser.
Scenarierne er ikke tænkt som prognoser, men snarere en øvelse i at finde relativt kontroversielle idéer, der kan vende investorernes verden på hovedet, sætte gang i diskussioner og udfordre konsensus. Hvis nogle af de vilde scenarier mod forventning finder sted, vil det have en markant effekt på markederne, og det må man som investor være beredt på.
Startafkastkravene falder til under 3 procent
Investorernes krav til det direkte afkast ved investeringer i stabiliserede investeringsejendomme er faldet markant igennem de senere år. I år har enkelte danske pensionskasser meddelt, at de anser afkastkravene for at være kommet ned i et niveau, som gør ejendomsinvesteringer uinteressante.
Colliers vover imidlertid påstanden: Afkastkravene vil falde yderligere og for første gang i danmarkshistorien til under 3,00 procent (figur 1).
I flere af de store tyske byer handles førsteklasses investeringsejendomme til afkastkrav på mellem 2,50 og 3,00 procent.
Ejendomsfinansieringer kan etableres med 5 eller 10 års fast rente til et renteniveau i underkanten af 1 procent. Det betyder, at man med en ganske lav risikoprofil kan investere til et løbende egenkapitalafkast på over 5 procent, og det er et attraktivt niveau.
Hotelbranchen i vanskeligheder
Hotelbranchen har i 2020 såvel i Danmark som globalt haft hidtil usete udfordringer. Covid-19 har betydet markant færre internationale rejsende og sendt hotelbranchen i knæ. Det er et ofte set paradoks, at virksomheder dør, lige før markedet vender: Når krisen har tæret så hårdt, at man ikke har kræfter til at holde sig i live, selv om et forbedret marked kan anes i horisonten. Nogle vil ikke overleve, og mindst to store hotelkæder, som også findes i Danmark, vil gå konkurs eller blive rekonstrueret.
Med flere særdeles effektive vacciner undervejs vil Covid-19 i løbet af 2021 dog forsvinde og rammebetingelserne for hoteldrift successivt forbedres. I 2022 vil markedet være på vej mod normalisering. Andre vil komme styrket ud efter at have overtaget hotelkapacitet til priser, som vi ikke har set siden 2009.
Boliglejen vil falde – bortset fra i København
Boligbyggeriet har i de senere år ligget på et ganske højt niveau. I enkelte markeder har vi allerede som følge af et stort udbud af nye lejelejligheder kunnet registrere faldende huslejepriser.
Tendensen vil brede sig til hele Danmark. Bortset fra i det centrale København, herunder brokvartererne, vil lejepriserne sætte sig. Til gengæld vil boligforbruget per indbygger stige: Vi får råd til flere kvadratmeter og tomgangen vil således ikke stige markant.
De faldende lejepriser vil ikke betyde tab for investorerne. Afkastkravene falder ligeledes, så investorerne vil betale samme priser, selv om driftsindtjeningen er lavere.
Lagerbeskatningen falder til jorden
Det vil gå op for politikerne, at en retfærdig beskatning af urealiserede gevinster på investeringsejendomme vil kræve enorme ressourcer til kontrol, og vi vil drukne i konflikter og klagesager.
Ultimativt vil det føre til fuldstændig vilkårlighed i skatteansættelsen: Ingen kan bebrejde en investor, at han vælger at selvangive på baggrund af en forsigtig værdiansættelse, og det vil være ganske tilfældigt, hvilke værdiansættelser der vil blive udfordret af skattemyndighederne.
En socialdemokratisk regering, svækket af skandalerne i mink-gate, vil blive udfordret af en fortsat mere selvbevidst opposition. Samtidig vil ministrene igen begynde at lytte til embedsmænd med fokus på ordentlighed og sikring af en rimelig og retfærdig offentlig forvaltning.
Transaktionsvolumenen vil stige med 50 procent
Transaktionsvolumenen på det danske ejendomsinvesteringsmarked er faldet i de senere år – i 2020 var markedet specielt påvirket af nedlukningen efter første coronabølge i foråret.
I 2021 vender udviklingen. Vi vil se endnu flere udenlandske investorer samt store strukturændringer i markedet. Vi vil se fusioner, der vil komme store porteføljetransaktioner, og flere og flere investorer foretager massive frasalg i nogle ejendomssegmenter og massive opkøb i andre segmenter. Det bliver et travlt år på transaktionsmarkedet.
