fredag 28. september 2018 19:52
Ugen i Ejendom: Så toppede priserne
– “Markedet i København og Aarhus står bomstille”, “toppen af priserne er nok lige kommet for højt op” og “der er masser af efterspørgsel”. Modsatrettede udsagn som alle lader til at være rigtige. For toppen af boligmarkedet er kommet højt op med topudlejningspriser på lejligheder på over 2.000 kr. og personligt har jeg syntes, at det var foruroligende, at investorerne og især de institutionelle i nogen grad blev ved med at købe ind på det niveau. For hvor mange borgere har egentlig lyst til at leje en 100 kvm. lejlighed til 20.000 kr. om måneden. Det er der trods alt ikke så mange, der har, og det er i min optik fuldt forståeligt, når de kan få et 150 kvm. rækkehus 10 km derfra for mindre om måneden.
Og selvom mange boligudviklere mente, at det var et bevidst valg, fordi vi i fremtiden hellere ville leje end købe for at kunne være fleksible og ændre livsvilkår hurtigt, så ser det ud til, at det var en lidt for overdreven konklusion. Det gælder nok nogle, men åbenlyst ikke så mange, som det måske var antaget.
– De professionelle investorer – både de danske og internationale – er bevidste om dette. Og det betyder, at de i stigende grad er tilbageholdende med at basere deres investeringer i boligsegmentet på de høje lejepriser, som vi så i 2016 og 2017. Det betyder inden for boligsegmentet, at transaktionsaktiviteten er aftagende. Investorerne vil gerne købe, men de vil ikke købe for dyrt, skriver Colliers i deres seneste rapport, og det skulle man jo ikke tro var overraskende, men ikke desto mindre er det forholdsvis nyt i markedet.
Læs også Colliers: Ét boligsegment trodser faldende transaktionsaktivitet
Ifølge Cushman Wakefield REDs analyse var der til og med august omsat for 41 milliarder kr. i markedet, mens der i hele 2017 blev omsat for 91 milliarder kr. Da mange transaktioner traditionelt ligger i slutningen af året, så er der tale om marginale ændringer. Til gengæld stiger andelen af kontorinvesteringer, mens investeringer i boliger nu falder.
Newsec er dog allerede ude med et bud og tror på et fald på 10 procent i transaktionsniveauet i 2018.
Læs også Transaktionsvolumen falder 10 procent på et år
Det kan man også se på boliginvesteringerne. Bortset fra Arkitektgruppen, By & Havn og Lendager Architects, der fejrede stort, at Ressourcerækkerne, som er et cirkulært byggeri i denne uge kunne holde rejsegilde med ministerielt besøg, så er det primært boligprojekter udenfor København centrum, der i øjeblikket rammer nyhedsstrømmen. Også denne uge var der flere af dem.
Læs også Utraditionelt boligbyggeri i Ørestad rammer milepæl
Om det er udflytningen, der har gjort det, opsvinget eller bare bydende nødvendighed er svært at afgøre. Men flere af Danmarks mindre byer har fået ny selvtillid. Klare byplaner skal sikre, at der ikke bare bygges udad i bredden i jyske købstæder og hovedbyer, men sikres en fortættet og struktureret midtby. Det er i gang flere steder, og i denne uge tilsluttede Holstebro sig med en erfaren ejendomsprofil, der skal sørge for, at byens nye udviklingsområder kommer til at bidrage rigtigt til byens udvikling.
Læs også Jesper Larsen skal styre nyt byudviklingsselskab
Bæredygtighed er desværre aldrig noget, der trækker mange læsere, selvom de allerfleste synes, det er rigtig vigtigt. Men denne uge kom en rigtig god nyhed på den front, da Middelfart Rådhus fik en diamant-certificering af Danish Green Building Council. Når der bliver sagt bæredygtig, så er det stadigvæk sådan, at de allerfleste tænker på termostater og belægning på vinduerne. Men bæredygtig er i dag meget mere end det, og Middelfart kommune har faktisk været hele vejen rundt for at grave diamanterne frem.
– Middelfart Kommune har opnået DGNB Platin ved at stille de højeste krav til materialevalg, energiudnyttelse, brugerinddragelse, arbejdsmiljø i bygningen og samspillet med det omkringliggende samfund. Gulvene er lavet af resttræ, kølingen er mekanisk med strøm fra 700 kvm solceller på taget, alt inventar, vægge og lofter er støjdæmpende, overskudsvarmen bliver til fjernvarme til byens huse, madaffaldet i kantinen bliver til naturgas, rådhustorvet er et nyt samlingssted med bycenter, boliger og oplevelser – og rådhuset i sig selv er et kulturhus med plads til for eksempel koncerter, når medarbejdere og politikere går hjem.
Læs også Danmarks første diamantbyggeri ligger i Middelfart
Det er som sagt sjældent en af de historier, der for alvor rammer loftet, når det gælder læsere, men den har stor betydning og ikke mindst, så vil jeg mene, at det er fremtiden, at mange flere både private og offentlige bygherrer tænker den vej rundt, når de udvikler byggerier.
Nogle af de nyheder, der til gengæld ramte loftet læsermæssigt i denne uge, var nyheden om, at Solveig Rannje ikke følger med til Danica Ejendomme efter Danica overtog SEB Pension, hvor hun var ejendomsdirektør. I stedet er hun i markedet efter spændende nye opgaver, hvor hendes ejendomserfaring kommer i spil. En anden var, at Mikkel Bülow-Lehnsby overlader ledelsen af Nreps mange medarbejder til Claus Mathiesen. Ingen af delene er dramatisk, men begge profiler er kendte i markedet, og det er klart, at Nrep med sin markante position både udviklings- og investeringsmæssigt, er vigtig at holde styr på ledelsesmæssigt. Mange i ejendomsbranchen samarbejder med Nrep, og så er det rart at kunne spørge kvalificeret ind til organisationsforandringerne, når man mødes.
Læs også Solveig Rannje fritstillet – bliver ikke del af Danica Ejendomme (+)
Læs også Nrep får ny adm. direktør efter Mikkel Bülow-Lehnsby
En anden nyhed var salget af den kendte Tietgens Have på Østerbro. Den svenskejede fond Niam solgte den til Pensam, og dermed røg en ofte handlet ejendom tilbage på danske hænder. I et interview med Solveig Rannje i Estate Magasin nævnte hun, at nogle ejendomme forfølger hende. Sådan følte jeg det også lidt med Tietgens Have, som var en af de første ejendomme, jeg skrev om som ejendomsjournalist dengang det Volvo-ejede ejendomsselskab Pleiad, købte op i Danmark i starten af 90erne. Nu er det altså Pensam, der forsøger sig med den markante Østerbro-ejendom, hvor Skat har holdt til i en årrække. Niam var sammen med Patrizia blandt de første internationale investorer i Danmark i årene efter krisen, og derfor er det også helt naturligt, at de nu begynder at skille sig af med ejendomme med geninvestering for øje.
Læs også Pensionsselskab køber 42.000 kvm kontorbygning for knap 1 milliard kr.
En anden markant transaktion i den forgangne uge var De Forenede Ejendomsselskabers køb af TK Developments tidligere projekt på Frederikssundsvej i Brønshøj-Husum. DFE har holdt lidt lav profil i en periode, men har vist med blandt andet det tidligere Valby Maskinfabrik, at de kan være en af de mest velforberedte og strategisk planlæggende udviklere, så det bliver spændende at se, hvad de finder på med det nye projekt.
Læs også 18.000 kvm portefølje solgt for 3-cifret millionbeløb på få uger
Endelig så var det ugen, hvor Nrep meddelte, at de tror faktiske ikke, at Frydenlund Centret i Aarhus kan reddes. Halvtomt og hærværkstiltrækkende som det er, så bør det nok jævnes med jorden, så noget nyt kan komme op. Og det er ikke ekstraordinært for Aarhus, som bobler med nye projekter, men et af de mere spektakulære er den mangeårige ejendomsmand Jørgen Tækkers Nye-projekt – en ny by planlagt til at komme til at indeholde 10.000 boliger. Og selvom det nogle gange har lydt som et lidt vildt projekt, så er det faktisk nu i gang og de første 36 boliger står langt om længe færdige.
Læs også Nrep vil rive butikscenter ned og bygge 20.000 kvm boliger
Læs også Ejendomsudvikler vil bygge ny by med 10.000 boliger
I næste uge blænder vi i Estate Media op for Erhvervs- og boligmarkedet i Høje-Taastrup og Roskilde. Det er ikke længe siden, at Høje-Taastrup mest var kendt for ikke at leve op til det, man havde forventet dengang det regionale stations-knudepunkt blev planlagt. Men en række store investeringer i byudvikling i blandt andet Nærheden, Arealudviklingsselskabet og et gennemgribende greb, der skal ændre byens skala fuldstændig, har gjort området interessant. Der er da også over 60 tilmeldte til konferencen i næste uge, og jeg glæder mig virkelig til at høre om den nyeste udvikling i, hvad der – indrømmet – for mig så ud som en håbløs opgave for bare få år siden. Det ser det ud til ikke at være alligevel. Byudvikling kan rigtig, rigtig meget, hvis man griber det rigtig og klogt an!
Rigtig god weekend.
