Ordet er dit-indlægget er skrevet af Senior Director Mehrdad Mangaard Sarraf, Colliers

Folketingsvalget kører på sit højeste, og vi skal alle til valgurnerne om lidt. Partierne diskuterer forskellige emner, herunder lagerbeskatningen, som er blevet mere aktuel med de kraftigt stigende renter.

Kombinationen af stigende renter, høj inflation og en potentiel lagerbeskatning kan nemlig være en giftig og meget dyr cocktail for udviklingen af private ejendomsprojekter.

Først og fremmest giver rentestigningerne skærpede muligheder for belåning af ejendomme. Det kommer til udtryk ved det, der kaldes ”kritisk leje”, som er et regelsæt udstukket af Finanstilsynet. Her tages der høje for, hvor meget en ejendoms leje fratrukket ejendommens udgifter, kan betale i rente, afdrag og bidrag over for eksempel 30 år for boliger og vel at mærke med fast rente.

I takt med, at renterne stiger bliver det en mindre og mindre andel af finansiering, som ejendommen kan betale og dermed reduceres belåning.

Faldende belåningsmuligheder i takt med stigende renter

Byggeprojekter bliver udfordret
Den høje inflation og dermed stigning på materialepriser giver anledning til panderynker for flere bygherrer. Projekterne er blevet dyrere at opføre, og nogle oplever stigende egenkapitalkrav i forbindelse med byggeriet. Samtidig er de efterfølgende finansieringsmuligheder blevet skærpet. Det er den virkelig, som mange må sande i øjeblikket.

Ude i horisonten lurer lagerbeskatningen, og det er fortsat uklart, hvordan denne i praksis skal komme til betaling. Hvis lagerbeskatningen rent faktisk bliver en løbende beskatning, som skal betales indenfor hvert regnskabsår og ikke ved salg af ejendommen eller indirekte ved salg af selskabet, vil det gøre livet markant sværere for byggeprojekterne.

Øget egenkapitalkrav med knap 400 procent
Et eksempel på hvad rentestigninger og lagerbeskatning betyder i virkelighedens verden, ses tydeligt på et konkret projekt, som vises anonymiseret her.

Projektet koster knap 160 millioner kr. at opføre, og bygherre skal i den forbindelse tilvejebringe en egenfinansiering på knap 48 millioner kr. svarende til 30 procent. Efter endt byggeri opskrives ejendomme til markedsværdi på 203 millioner kr., hvilket svarer til en opskrivning på 43 millioner kr., som giver en lagerbeskatning på godt 9 millioner kr. Det betyder, at bygherrer foruden indfrielse af byggekreditten skal betale en skat på 9 millioner kr.

For få måneder siden ville det ikke have været et lige så stort problem, men på grund af de stigende renter og ”kritisk leje”, vil bygherre i det konkrete projekt kun kunne optage en finansiering på 54 procent med baggrund i et afkast på ejendommen på 4 procent svarende til 110 millioner kr.

Likviditet ved ”kritisk leje” ved 5 procent rente

Likviditet	DKK
Indfrielse af byggekredit	-111.734.051
Indfrielse af mellemværende til ejer	0
Betaling af lagerskat	-9.508.054
Optagelse af realkreditlån	110.088.738
Likviditet	-11.153.367

Kilde: Colliers

Som det fremgår vil bygherre have et likviditetsmæssigt underskud ved indfrielse af byggekreditten og betaling af lagerskab, efter optagelse af det størst mulige lån med respekt for ”kritisk leje”, på 11 millioner kr. Bygherre har ved opførslen af projektet indskudt 48 millioner kr. og skal nu yderligere tilvejebring 11 millioner kr., altså en egenfinansiering på i alt 59 millioner kr.

Dette regnestykke så væsentlig anderledes ud for blot få måneder siden.

Likviditet ved ”kritisk leje” ved 2 procent rente

Likviditet	DKK
Indfrielse byggekredit	-111.734.051
Indfrielse af mellemværende til ejer	-31.886.022
Lagerskat	-9.508.054
Optagelse af realkreditlån	153.128.127
Likviditet	0

Kilde: Colliers

Som det fremgår havde bygherre i januar 2022 mulighed for at optage et realkreditlån med respekt for ”kritisk leje”, hvor det var muligt at indfri byggekreditten, få medfinansieret lagerskatten og indfri mellemværende til ejer. Dermed er det oprindelige kapitalindskud på 48 mio. kr. nedbragt med knap 32 millioner kr. til i alt 16 millioner kr. kontra det forrige eksempel, hvor det udgjorde 59 millioner kr. Således oplever bygherre i dag et egenkapitalkrav, der er 369 procent højere end i januar måned 2022.

Muligt underudbud af boliger
Det store spørgsmål er, om det, der sker nu, virkelig er en udvikling, som politikerne og samfundet i sidste ende er interesseret i?

På den korte bane har det den konsekvens, at mange projekter ikke gennemføres. Udbuddet af lejeboliger i de større byer matcher nogenlunde efterspørgslen i øjeblikket. Men den øgede boligbyrde, altså hvad det koster at være boligejer, er steget kraftigt, primært drevet af de stigende renter. Det har historisk set, ofte givet en bevægelse mod lejeboliger samtidig med, at der fortsat er en forventning om befolkningstilvækst i de større byer.

Hvor længe går der, før vi igen har et underudbud af boliger i de større byer, og hvem skal fyldet hullet, hvis ikke de private bygherrer gør det?