På en morgen, hvor situationen endnu engang ser ud til at være skærpet i forhold til Ukraine, så lagde Danske Banks cheføkonom, Las Olsen, her til morgen ud med at sige, at den direkte økonomiske effekt er begrænset.

– Isoleret set har usikkerheden omkring Ukraine ikke den store indflydelse på dansk økonomi, men der er ikke noget klart billede af, hvad den kommer til at få for en betydning. Normalt ville usikkerhed betyde, at renterne faldt. Men lige nu er der også et inflationsscenarie, og derfor er det usikkert, hvad konsekvensen bliver, sagde Las Olsen, da han gav et indblik i rentesituationen på Cushman Wakefield RED’s morgenseminar om ejendomsmarkedet i 2022, der blev holdt i Danske Banks kuppelsal i Laksegade i det indre København tirsdag morgen.

150 mennesker deltog fysisk, mens briefingen blev transmitteret til dem, der hellere ville følge det off-line eller ikke fik plads.

Las Olsen rejste også et rødt flag i forhold til den voksende efterspørgsel på arbejdskraft på tværs af økonomien. I det hele taget er der mange ting i markedet netop nu, der ikke er så let gennemskuelige. Også i ejendomsmarkedet.

– Der er to historier lige nu. Den ene handler om, at der er masser af kapital i markedet og en efterspørgsel i god udvikling. Den anden er en historie om stigende renter, som kommer til at have betydning for hele udviklingen i ejendomsmarkedet, sagde Managing Partner Nicholas Thurø, Cushman Wakefield RED.

Mange udenlandske investorer i Danmark var ekstraordinært
Danmark havde i 2021 et rekordhøjt transaktionsflow med ejendomstransaktioner for omkring 120 millioner kr. – ifølge Cushman Wakefield RED.

Læs mere i RED opjusterer danske handler til 120 milliarder kr. i 2021

– Der var 75 forskellige udenlandske investorer i Danmark i 2021. Til sammenligning var der 35 i 2019 og 40 i 2020. Danmark er altså et meget interessant marked. Nogle af de forhold, der gør, at Danmark har kunnet tiltrække investeringer er, at Danmark har meget lave låneomkostninger og lave transaktionsomkostninger. Samtidig er vi et af de få lande i verden, der er AAA-rated af alle fire store ratingbureauer, sagde Nicholas Thurø.

Danmark og Luxembourg er for eksempel de eneste lande i EU med offentligt overskud og Danmark er – sammen med blandt andet de øvrige nordiske lande – et land med en forholdsvis lav andel af statsgæld i forhold til BNP.

Det betyder da også, at 76 procent af investorerne, der blev spurgt af RED om deres forventninger i januar ville købe mere end de forventer at sælge. Og hele 68 procent tror fortsat, at priserne vil stige. En anden interessant observation er, hvem det er, der rent faktisk sælger ejendomme.

– Udviklere har solgt for hele 20 milliarder kr. Det betyder, at køberne har købt aktiver også lang tid, før de står færdige. Det er imponerende, at udviklerne har solgt så meget, for de er samtidig blevet presset af de institutionelle investorer, der selv køber op. I 2022 kommer vi til at se, at endnu flere går den vej og selv går ind i udvikling, siger Nicholas Thurø.

Men der er forskelle på de grundkøb, som de forskellige gør. De institutionelle købere har nemlig typisk købt grunde for 200 millioner i indkøb, mens udviklerne typisk køber i mindre målestok. Dermed ser det ud til, at der stadig er plads til udviklerne i markedet, sagde Nicholas Thurø.

High street på bunden af cyklus
Antallet af handler er ikke steget så meget relativt som transaktionsvolumenen, men steget er de. Der har været 750 flere handler i segmentet op til 50 millioner kr., og i størrelsesordenen over 500 millioner kr. har der været 18 flere handler i 2021.

– Ser man på ejendomsmarkedets cyklus, så har det været bolig og logistik, der har været efterspurgt, mens high street har ligget på bunden af ejendomsmarkedets cyklus i 2021.

De handler, der trods alt har været har ikke været strøgejendomme, men Big Box eller supermarkedsporteføljer.

– Vi kommer til at se en stor efterspørgsel i Big Box-markedet i 2022. Der er et stort udviklingspotentiale, og det kan godt blive det nye sort – eller det nye logistik om man vil. Vi tror dog også på, at tomgangen har toppet, og vi vil se stigende priser på de mest efterspurgte beliggenheder.

Kan markedet absorbere en rentestigning?
Nicholas Thurø stillede sig selv et helt centralt spørgsmål i sit oplæg:

– Kan markedet absorbere en rentestigning? Det mener jeg godt, at det kan. Men spørgsmålet er så om markedet allerede har  absorberet det. Der bliver handlet ejendomme nu ned til 3,25 procent. Vi har faktisk set en yield compression på 50-75 basispoint i samme periode, som renten er steget, så måske har investorerne allerede accepteret et lavere afkast på deres aktiver. Derfor er det nok mest belåningsgraden, der har en meget stor betydning og adgangen til fremmedkapital. Og den er så måske ikke helt så åbenlys som, den har været.

– I hvert fald kan vi se, at i 1. kvartal 2021 troede kun 4 procent af investorerne på, at adgangen til finansiering ville blive forværret i løbet af året. I januar 2022 var det hele 31 procent. Men når det er sagt, så er der altså stadig meget store mængder af kapital, der skal placeres – også i 2022, sagde Nicholas Thurø og svarede dermed delvis på sit indledende spørgsmål med en forventning om et trods alt fortsat stærkt ejendomsmarked i 2022.

Boligmarkedet bliver igen det mest efterspurgte, selvom kontor er styrket.

– Lejemarkedet er understøttet af det dyre ejerboligmarked. Det får en afsmittende effekt i forhold til, at flere bliver trykket over i ejerboligmarkedet. Samtidig har det en afsmittende effekt i forhold til værdisætningen, fordi man spejler sig i ejerboligmarkedet. En risiko er dog, at mange kommuner forventer vækst i indbyggertallet. Spørgsmålet er, hvor de indbyggere skal komme fra og om alle kommuner med de forventninger også får dem indfriet, sagde Nicholas Thurø.

 

Transaktionsvolumenen i Danmark (2012-2021)