lørdag 27. marts 2021 08:40
Udvikling for milliarder mangler fyrskibe
I denne uge kom der regnskab fra Agat Ejendomme. Det var præget af nedskrivninger på shoppingcentre, og det var måske ikke den store overraskelse. Men går man 15 år tilbage var Agat, der dengang hed TK Development, et af to dagsordensættende danske børsnoterede udviklingsselskaber. Sjælsø Gruppen var det andet.
Det betød, at de to var med til at sætte en standard og en dagsorden for, hvordan man udviklede projekter, der skulle kunne kigges i kortene af aktionærer og aktieanalytikere.
I dag har vi i Danmark ikke store børsnoterede projektudviklere. De største er i dag primært privatejede udviklingsselskaber som for eksempel NPV, ELF Development, Balder, Gefion Group og AG Gruppen for blot at nævne nogle, mens pensionskasser og kapitalfonde som PFA og Nrep, udgør resten.
Hopper man til et andet sted i samfundsdebatten, så kører der parallelle diskussioner hos især byplanudviklere og arkitekter om, hvorvidt vores byer nu udvikles rigtigt. Der er en del, der mener, at det går for hurtigt. Der bygges ikke godt nok, der bygges ikke grønt nok, der bygges ikke bæredygtigt nok på den tredobbelte dagsorden, arkitekturen er ikke i orden og alt muligt andet, som man både berettiget og uberettiget kan kritisere, når man ikke selv har hånden på kogepladen.
Hit-and-run
Der er helt sikkert gode tiltag fra de fleste private udviklere. De skal trods alt sælge deres byggerier. Men der er også stor variation for de fleste udviklere, der ikke er institutionelle investorer, er i hele deres natur “hit-and-run” baserede. De skal i princippet ikke sikre sig, at byggeriet kan drives optimalt om 20 år, og nogle har større interesse i at brande sig på længere sigt end andre.
Derfor får et initiativ som Rasmus Nørgaards home.earth, som vi har skrevet om i Estate Magasin, også stor bevågenhed netop, fordi de åbenlyse og vedtagne fyrtårne, – som børsnoterede selskaber kan være, – mangler. Når markedet er fragmenteret, og der kommer nye ambitiøse initiativer, så giver det genlyd. Nogle ryster på hovedet og forstår nok drivkraften, men ikke incitamentet. Andre lader sig inspirere til at begynde at tænke nye elementer ind i fremtidige byggerier for fortsat at kunne fremstå relevante for investorerne, når de skal vælge mellem de aktuelle projekter.
Faktum er, at vi i Danmark nok har planmyndigheder, men vi har ikke de organiserede kræfter på den anden side af bordet, der deler best practice og måske sætter nogle fælles standarder for, hvad branchen egentlig som minimum bør levere. Foreninger og organisationer er ikke altid løsningen, og det er regulering heller ikke.
Markedskræfterne er stærkest
Markedskræfterne netop i form af for eksempel børskrævet transparens har tidligere vist sig stærkere, når udviklerne skulle stå på mål for deres byggerier for så bliver det eksponeret, hvad og hvor der bliver gjort hvad. I dag er det op til den enkelte udvikler at fortælle, hvad man gør for det byggede miljø på 20-årigt, 50-årigt og 100-årigt sigt. Derfor er det mere eller mindre tilfældigt, hvor stor vidensdelingen bliver, og det er ikke særligt hensigtsmæssigt i en branche, hvor produktet netop skal holde i hele 100 år.
Der er samtidig tale om en branche med meget store avancer. Hvad der er rimelige avancer er altid svært at diskutere, men man skal huske, at som man kunne se med både TK Development og Sjælsø Gruppen og en lang række andre private udviklere, der blev fanget, da finanskrisen kom, så er der også tale om en branche, hvor man påtager sig meget store risici. Det gælder relativt både for små og store i branchen. Derfor skal der være overensstemmelse mellem potentiel indtjening og potentiel risiko, men det betyder ikke, at udviklerne – som det i for høj grad sker i dag – skal leve forholdsvis isoleret.
Der er brug for flere fyrtårne eller måske fyrskibe, som lyser op, der hvor behovet er, og viser det gode eksempel.
Derfor hermed en opfordring og udfordring til udviklerbranchen om at eksponere de gode initiativer. Det er ikke blær, og frygten for at vise konkurrenterne, hvad man gør, bør simpelthen heller ikke blokere. Det gode projekt og den gode ide kan ikke ødelægges af, at man giver et lille indkig i tankevirksomheden og ambitionerne bag. Til gengæld er det et spørgsmål om at være med til at vise de gode eksempler i endnu højere grad. Det vil være til gavn for hele samfundet, vores byggerier og bymiljøer, men det vil helt sikkert også være til gavn for branchen selv set i lyset af den politiske bevågenhed som bygge- og ejendomsbranchens aktører har fået i de seneste år.
“Den der lever stille, lever godt” er ikke en brugbar strategi længere.
