Det er ikke bare i Danmark, at der er forvirring om kontormarkedets udvikling.

”Kontor er det nye retail” er der flere, der siger. Det skal forstås på den måde, at retail er blevet en mere usikker aktivklasse efter online-handelen tog fart og mindskede behovet for kvm. En lignende transition er i gang i kontormarkedet, og det gælder i alle de nordiske lande.

Det står klart for mig efter, at jeg i denne uge har været moderator for flere debatter på den svenske konference Business Arena, hvor jeg sammen med nogle af Sveriges største investorer og markante rådgivere drøftede blandt andet kontormarkedet. Det sker bare to uger efter, at vi i en debat på Ejendomsdagene drøftede nøjagtig det samme.

Fælles for erhvervslivet i Danmark og Sverige er, at der i en international kontekst er korte pendlertider, og at kontorerne – blandt andet på grund af kravene om gennemlysning – gennem mange år har været et forholdsvis attraktivt sted at være.

Trafikradioen har således rigeligt at tale om i æteren om morgenen for bilkøerne på motorvejene er massive efter danske forhold fordi medarbejderne har genindtaget deres pladser i næsten samme omfang som før Corona. Det er en væsentlig forskel fra UK og USA, hvor investeringskomiteer i internationale fonde til gengæld ofte er lokaliseret, når de skal beslutte, om der skal investeres i kontorer.

Det betyder, at selvom kontoroptaget i de nordiske lande ikke er faldet væsentligt, så er investorerne alligevel tilbageholdende. Og det smitter af på det lokale nordiske kontormarked.

Lige efter Corona var der stort set ingen topchefer, der så hjemmearbejdet som en sandsynlig genvej til at reducere virksomhedens omkostninger ved at indsnævre antallet af kvm. Men nu begynder vi at se eksempler på, at flere virksomheder kalkulerer med, at der ikke er skriveborde til alle.

Det bliver italesat som en ny trend, men det er det egentlig ikke. I konsulenthuse, der ofte er ude hos kunderne, har man arbejdet med flydende arbejdspladser i årevis helt tilbage til revisionsfirmaet Arthur Andersen, der var nogle af de første indflyttere i de dengang nye kontorbyggerier på Tuborg Havn.

I denne uge meldte amerikanske Amazon så ud, at medarbejderne skal møde ind fem dage om ugen, og det er måske på den korte bane bedre end de fleksible løsninger for kontoroptaget, men skidt for medarbejdernes fleksibilitet.

Der er en stor ledelsesmæssig udfordring i at ”mærke” sine medarbejdere på distancen. Spørgsmålet er, om nutidens ledere har værktøjerne til at lede i et miljø, hvor det ikke er den fysiske tilstedeværelse, der afgør engagement og produktivitet, men hvor man samtidig af egen drift har lyst til at være en del af virksomhedens daglige fælles liv.

Det kræver to ting: Dels en evne til at engagere medarbejderne med en fortælling, der er vigtig og indholdsrig nok til, at det giver mening at være en del af, selvom man ikke er fysisk til stede hver dag. Og dernæst at skabe et miljø på kontoret både mellem kollegerne og i selve de fysiske rammer, der leverer en stemning, som man godt vil bruge tiden på motorvejen for.

Fremtidens virksomheder kan ikke tiltrække arbejdskraft, hvis der ikke er en stærk kultur. Men nye generationer forventer samtidig fleksibilitet, og kontoret bliver ikke kulturbærer med tvang men gennem dygtig ledelse og et attraktivt miljø. Det stiller krav til ejerne af kontorejendomme og til et langt tættere samarbejde mellem ejerne og deres lejere/kunder for at kunne skabe et miljø, der gør det attraktivt at komme på kontoret.

Den transition er vi fortsat midt i, og usikkerheden i kontormarkedet vil ikke forsvinde, før vi når længere hen i den proces og får dannet os et overblik over om det lykkes i de enkelte organisationer at skabe et attraktivt fysisk rum, der lokker og ikke tvinger folk væk fra det hjemlige fordybelsesrum.