onsdag 28. juni 2023 14:06
Ordet er dit: Tiden er inde til at dyppe tæerne
Af Peter Winther, Executive Director, Partner, Colliers
De senere år er der årligt blevet omsat erhvervs- og investeringsejendomme i Danmark for omkring 100 milliarder kr. Efter de massive rentestigninger i løbet af 2022 er aktiviteten som de fleste i ejendomsbranchen ved, faldet med omkring 70 procent og har i 1. halvår 2023 ligget på niveau med årene lige efter finanskrisen. Men hvad er forklaringen på transaktionstørken – er det udbuddet eller efterspørgslen, som mangler – og hvor længe endnu varer tørken?
Den lave transaktionsaktivitet i årene lige efter finanskrisen havde en helt naturlig årsag: Den økonomiske udvikling var svag, tomgangen for både boliger og erhverv var høj, og priserne på erhvervs- og investeringsejendomme var faldet massivt. Det fik investorerne til at vise tilbageholdenhed. Der var masser af købsmuligheder, ikke mindst i forbindelse med konkurser blandt højtgearede investorer, men der var få købere, og den finansielle sektor var tilbageholdende med ejendomsfinansiering efter massive tab på udlån og svage balancer. Nøjagtig samme billede, som vi så i den forrige store ejendomskrise omkring 1990.
Situationen i dag er helt anderledes end både i årene omkring 1990 og i årene lige efter finanskrisen i 2008. I dag er dansk økonomi stærk, beskæftigelsen er solid, tomgangen lav og lejepriserne er stigende.
Den danske finansielle sektor er i særdeles god form med stigende overskud og meget små kredittab. Og der er mange penge allokeret til ejendomme. En nylig analyse foretaget af Colliers i Norden indikerer, at der alene i nordiske, europæiske og globale ejendomsfonde ligger en opkøbskapacitet målrettet mod de nordiske lande på omkring 50 milliarder euro – og hertil kommer efterspørgslen fra institutionelle investorer, ejendomsselskaber og privatinvestorer.
Alligevel sker der meget lidt.
Mange potentielle sælgere vægrer sig mod at gå i markedet. De er bekymrede for, at der ikke er nok købere, at køberne viser tilbageholdenhed, at priserne er for lave, og at man derfor ikke vil lykkes med at sælge. Og samtidig vil man absolut ikke signalere, at man har behov for at sælge – det vil nogen måske opfatte som et tegn på, at man er under finansielt pres.
Når der så endelig kommer noget i markedet, viser investorerne først stor interesse. Men når de nærmer sig sandhedens øjeblik, bliver de usikre. Er ejendommene stadigvæk for dyre, kommer der bedre muligheder på markedet om 6 eller 12 måneder, er man ved at gribe en faldende kniv?
Ofte ender det i dag med, at parterne ikke kan nå hinanden. Der er ikke langt mellem køber og sælger, men ingen vil vise den afgørende vilje. På begge sider af bordet opstår beslutningsangst – og man ender med ikke at gøre noget – efter devisen, at den, som ikke gør noget, laver ikke fejltagelser.
Er en yderligere korrektion nødvendig for at få transaktionsaktiviteten i gang?
Markedet har altid ret. Og der hvor køberne er, er markedet som udgangspunkt. Det kunne tale for, at en yderligere korrektion er nødvendig. Hvis ikke køberne tør disponere, kommer der ingen handler.
Hos Colliers tror vi ikke, at den korrektion i ejendomspriserne, som vi har set de seneste 12-18 måneder, nødvendigvis er helt overstået. Og hos nogle af de potentielle sælgere, som bringer investeringsmuligheder i markedet, er forventningen endog, at man kan opnå ”før-priser”, som ikke afspejler den korrektion, som allerede har fundet sted.
Men vi tror heller ikke på en yderligere væsentlig korrektion. Renterne synes at være stabiliseret, og selv om de næppe falder lige med det samme, er den korte rente i dag betydelig højere end den lange rente.
Det indikerer i sig selv, at markedet forventer et rentefald i løbet af 2024, også fordi både vækst og inflation vurderes at være faldende.
I den perfekte verden er det sandsynligvis lidt for tidligt at købe. Men om 12 eller 18 måneder kan det meget vel være for sent. Når markedet forventer, at bunden er nået, vil alle de mange milliarder kr., som er allokeret, skulle bruges. Og så er spørgsmålet, hvor gode investeringsmuligheder, der byder sig i markedet.
En klog mand, som har tjent meget store summer i ejendomsmarkedet over de seneste 20 år, sagde i 2011 – dengang stort set ingen investorer turde disponere i frygt for at begå fejl – at det var bedre at stå på toget 5 minutter før afgang end at forsøge 5 minutter efter afgang. Der er formentlig stadig mere end nogle minutter til, at toget forlader perronen. Det er formentlig for tidligt at kaste sig massivt ind i markedet, usikkerheden er stadigvæk betydelig. Men tiden er nok ved at være inde til at begynde at dyppe tæerne.
Der kan efterhånden gøres relativt attraktive køb: Der er en del potentielle sælgere, som nu begynder at kapitulere i stedet for at drømme om en hurtig tilbagevenden til de glade dage med 0-renter og gratis penge – og ikke mindst nyder de få investorer, som er aktive i dag, godt af, at konkurrencen ikke er stor, selv når det drejer sig om de mest attraktive ejendomme, som i gode tider er næsten umulige at få fat i.
