fredag 22. april 2022 08:05
Ordet er dit: Derfor vil ejendomsmarkedet klare sig godt i 2022
Ordet er dit-indlægget er skrevet af partner og Head of Denmark Jacob Kjær, Nordanö
Nordanö vurderer, at de kommercielle ejendomsmarkeder i Danmark og det øvrige Norden fortsat vil klare sig godt i 2022.
De vigtigste temaer for ejendomsinvestorerne er stigende inflation og renteniveauer. Begge dele har igennem en periode været i niveau 0%, hvilket er blevet afløst af stigende niveauer i 2022. Til trods for at renteniveauet er stigende, er realrenten (betydelig) negativ på grund af det høje inflationsniveau. En negativ realrente øger interessen for reale aktiver, herunder fast ejendom.
Der er dog en række afgørende teamer, der påvirker forventningerne til ejendomsmarkedet i Danmark. Ved indgangen til 2022 var inflation, stigende renter og volatile finansielle markeder (stigende risikopræmier), de vigtigste temaer, og de vil forsat præge markederne i resten af 2022 – dog også sammen med krigen i Ukraine, der ligeledes er en central risikofaktor.
Tema 1: Det overordnede investorsentiment
Interessen blandt udenlandske og danske investorer for det danske ejendomsmarked er uændret og dermed rekordhøj, idet investeringsvolumen i 2021 var den højeste i Danmark nogensinde. Ejendomsfondene har rejst rekordstore beløb, hvor pengene er committede og skal investeres. Det samme gælder for de institutionelle investorer, der i stigende grad allokerer penge til fast ejendom. Dette giver, alt andet lige, et opadgående pres på priserne (faldende afkastkrav).
Team 2: Stigende inflation
Stigningen i inflationen er markant i både USA og Europa. En del af stigningen i inflationen er midlertidig og drevet af forsyningsproblemer efter corona-nedlukningerne, mens en del af stigningen er permanent og drevet af en forstærket lempelig pengepolitik under corona-nedlukningerne i USA og Europa, der nu afløses af en mere restriktiv pengepolitik (eller mindre lempelig pengepolitik om man vil) med tilbagerulning af opkøbsprogrammer og stigende renter.
Ved (permanent) stigende inflation søger investorerne en såkaldt ”asset rotation” mod aktivklasser, der kan give beskyttelse med inflation, herunder fast ejendom, hvor lejekontrakterne indekseres i takt med prisstigningerne. Dette giver, alt andet lige, en øget efterspørgsel efter fast ejendom.
Stigningen i inflationen rammer dog den del af ejendomsbranchen, der er eksponeret mod byggeri og renovering, hvor prisstigningerne har været – og forsat er – markante. Dette kan give anledning til revurderinger af markedspriserne af for eksempel byggeretter.
Tema 3: Stigende nominelle renter
Ved indgangen til 2022 gav de stigende renteniveauer anledning til nervøsitet blandt ejendomsinvestorerne. Ved lave afkastkrav, er lave renter en forudsætning for konkurrencedygtig forrentning af egenkapital. Stigende renter giver, alt andet lige, en lavere forrentningen af egenkapital, hvilket kan lede til et nedadgående pres på priserne (stigende afkastkrav).
Tema 4: Kraftigt faldende realrenter
Udviklingen i inflationen og i renteniveauet er de absolut vigtigste faktorer for ejendomsinvestorerne netop nu. Kombinationen af kraftigt stigende inflation og stigende renteniveauer, har medført betydelige negative realrenter. Ved negative realrenter søger investorerne allokeringer, der giver beskyttelse herfor. Derfor forventer vi, at de betydelige negative realrenter, vil øge efterspørgslen efter reale aktiver, herunder fast ejendom.
Tema 5: Volatile finansielle markeder (stigende risikopræmier)
De finansielle markeder har været volatile i 2022, hvor specielt aktiemarkederne har fluktueret, idet risikopræmien har været påvirker af de øvrige 5 centrale temaer i denne artikel. Alt andet lige øges attraktiviteten af alternative og unoterede investeringer, herunder fast ejendom, ved volatile finansielle markeder.
Omvendt fylder de alternative og unoterede investeringer mere i investorens porteføljer, når de noterede markeder falder, hvilket kan påvirke den relative allokering mod fast ejendom negativt. Nordanö har ikke observeret tegn på dette.
Tema 6: Krigen i Ukraine
Krigen i Ukraine har introduceret høj og ekstern usikkerhed set fra investorernes synspunkt. De finansielle markeder er gode til at prissætte finansielle og operationelle risici. Geopolitiske risici er de finansielle markeder dog ikke særligt gode til at prissætte, og det leder typisk til en ”risk-off-tilgang” og en såkaldt “flight-to-safety”. Det har givet et nedadgående pres på danske renter – specielt de renter, som de professionelle ejendomsinvestorer finansieres sig til. Dette har været positivt for tema 3.
Derudover opfattes det danske ejendomsmarked i høj grad som “safe-haven” af investorerne, der i stigende grad ønsker at købe sikre aktiver i usikre situationer. En lignede effekt observeres under eksempelvis corona-nedlukningerne og efter Brexit-afstemningen.
Sammenfatning
Der er således seks centrale temaer, som man skal holde øje med i 2022, hvoraf nogle er mere betydelige end andre, dog er de gensidigt afhængige på flere niveauer.
Nordanö vurderer inflationen, og de stigende renter, som de primære risikofaktorer for det danske ejendomsmarked i 2022. Sigende renter vil fortsat udfordre forrentningen af investorernes egenkapital. Inflation sætter renterne et opadgående pres og påvirker byggepriserne, hvorfor specielt udviklings- og konverteringssager, kan blive udfordret i 2022.
Krigen i Ukraine – forfærdelig som den er – vil på kort sigt ikke påvirke det danske ejendomsmarked væsentligt. Hvis krigen, og restriktionerne, bliver langvarige må der forventes en påvirkning af realøkonomien, og hvis dette medfører et fald i efterspørgslen på kontor- og produktionsfaciliteter fra virksomheder, vil det påvirke erhvervsejendomsmarkedet. På samme vis kan en økonomisk afmatning få konsekvenser for boligmarkedet. Dog er dansk økonomi bundsolid og var ved indgangen til 2022 tæt på overophedning, og dermed modstandsdygtig over en længere periode.
Investorsentimentet forventes forsat, at være stærkt i 2022. Investorerne har et stort og stigende investeringsbehov, men vi forventer samtidig at se en stigende investeringsdisciplin, hvor investorerne i stigende grad vil fokusere på at mitigere risici. Dette kalder på grundige, velforberedte og veldokumenterede salgsprocesser – specielt for salg af ejendomme uden cash-flow.
Risikofaktorerne til trods, forventer Nordanö et fortsat stærkt dansk ejendomsmarked i 2022, hvor der stadig til at være muligheder for at handle ejendomme til attraktive priser og vilkår.
Læs alle Ordet er dit-indlæg på estatemedia.dk her
