torsdag 17. juni 2021 14:11
Ordet er dit: Er tiden moden til spekulativt erhvervsbyggeri?
Blogindlæg skrevet af erhvervsmægler Martin Fuhlendorff, Colliers, og Investment Manager Real Estate Jes Severinsen, Invest in Odense
I starten af juni delte Colliers en analyse, som viser et stigende behov for udbud af ejendomme til industri og logistik. Tallene blev opgjort for det københavnske område, men det er en virkelighed der går igen i hele landet.
Analysen tegner et klart billede af en fortsat stigende efterspørgsel, til et mindre og mindre udbud af kvadratmeter. Det tilbageværende udbud er primært bestående af ældre og utidssvarende lagerejendomme som ikke imødeser kravet hos en nutidig virksomhed hvad angår indvendig aptering og beliggenhed.
Der opføres ganske enkelt ikke nok nye erhvervsejendomme i disse år til at aptere den stadigt stigende efterspørgsel, og for virksomhederne viser problemet sig i stigende lejepriser – hvis de overhovedet kan finde egnede bygninger.
En udvikling og en manglede imødekommelse af et behov, som undrer os!
– Ejendomsmarkedet tordner lige nu afsted. Det bliver drevet af stor optimisme og der bliver bygget nye lejligheder med 200 kilometer i timen og investeret til fortsat stigende priser og faldende afkast. Den generelle opfattelse i markedet er at 90% af opmærksomheden og jagten på projekter er rettet mod boliger.
Den opmærksomhed, der går til erhvervsbyggeri, bliver forståeligt nok ofte brugt på byggeri til store, veletablerede virksomheder, mens mindre virksomheder, startup- og scaleupvirksomheder bliver overset.
Der er et stykke vej fra at iværksætteren rykker ud af sin kælder, til virksomheden kører stabilt med +100 ansatte og fuld produktion. Forud går år, hvor virksomheden vokser og udvider. Men hvorfor er det ikke attraktivt at opføre spekulativt byggeri, der passer til den fase?
Et overset potentiale
En væsentlig årsag må findes i den større risikoprofil, som vurderes ved at investere i erhvervsbyggeri. Mens virksomheder vokser, har de behov for fleksible lokaler og faciliteter, der kan udvides i samme takt som virksomhederne. Derfor oplever vi, at vækstvirksomheder jævnligt flytter til større og bedre faciliteter i takt med at virksomhederne skalerer op, hvilket for dem er en fordyrende proces som ydermere fjerner fokus væk fra deres core business.
Men for industrivirksomhederne er det en udfordring, at der ikke bygges til den store gruppe i vækst!
Et kig på Odense illustrerer udfordringerne. Odense er kendt for et stærkt startupmiljø inden for robot og automationsindustrien, hvor der er udsigt til kraftig voksende beskæftigelse. Den forventede vækst i beskæftigelsen indenfor robot og automationsindustrien forventes indenfor 3-5 år at stige fra de omkring 4.000 jobs der findes på Fyn i dag, til omkring 25.000 jobs allerede i 2025. Et hurtig skøn forudsiger, at udviklingen forventes at generere et samlet behov på 500.000 – 600.000 kvadratmeter kun til den ene branche i og omkring Odense. Samme udvikling i job vækst og omsætning ses også i andre industrier inden for grøn energi, medico og særligt logistik som en naturlig konsekvens af den stadigt voksende e-handel.
Behov for nye tilgange
Kendetegnet for startup virksomheder i robotindustrien, såvel som øvrige industrier, er det forholdsvis store fokus på at sikre fremtidige lokaler og lokationer som skal rumme en voksende virksomhed. Energi og fokus som går fra virksomhedernes egen udvikling af produkt og teknologi, markedsføring og salg. Dvs. netop de faktorer der fortsat skal medvirke til at sikre virksomhedens vækst. Med udspring i afsætning og omsætning er det typisk, at efterspørgslen efter nye moderne lokaler med mulighed for opskalering opstår akut og ofte ender i en tidskrævende og omfattende søgen for virksomhederne.
Denne stigende efterspørgsel og behov for at vokse sammen med virksomhedens udvikling clasher med investorernes manglende prioritering!
Internationalt ser vi et begyndende – men stadig lille fokus på såkaldte Industrial coworking eller Industrial makerspace.
Konceptet er i princippet ikke langt fra kendte coworking eller kontorhotel set-up hvor bygningsinvestorer enten lejer ud til flere virksomheder eller til en samlet operatør. Nybruddet ligger i en fleksibel tilgang til kontorarbejdspladser samtidig med adgang til værksted, laboratorier, montagehal og lager. For virksomhederne som lejer ligger der en stor gevinst i netop den forskellige anvendelse og for investor går casen rent på at hente flere lejere til ejendommen og dermed sprede indtægt og risiko. De nye coworking setups findes nu allerede i både europæiske og amerikanske udgaver.
Nu er der et klart behov for at danske ejendomsinvestorer også imødekommer behovet, og tør bygge fleksible løsninger til det stigende antal virksomheder i vækst.
Alternativt vil de stigende priser og de meget få ledige lokaler sætte en bremse for væksten hos både robotvirksomhederne og i andre danske industrier.
En effekt, der står til at alle taber, enten en misset god lejer eller en misset mulighed for at vokse!
Læs alle blogindlæg på estatemedia.dk her
