Blogindlæg skrevet af adm. direktør og partner Peter Winther samt Simon Krogh Nøhr, Associate, begge Colliers International Danmark

Trods stor usikkerhed på både bruger- og investeringsmarkedet samt nedlukninger og indrejseforbud på grund af Covid-19 bød 2020 på et totalafkast på 9,9 procent, viser data fra Colliers’ prisindeks for erhvervsejendomme i Storkøbenhavn. Totalafkastet ligger således på niveau med de seneste fem år, som har udvist stabile prisstigninger pænt over inflationen.

Totalafkastet er i denne sammenhæng altså det gennemsnitlige afkast, man som ejer opnår på en portefølje af storkøbenhavnske erhvervsejendomme. Det relativt høje totalafkast vidner dermed om, at det danske ejendomsmarked forsat har status som en ”sikker havn” i perioder præget af stor usikkerhed.

Mange investorer var tilbageholdende med at sælge til rabat sidste forår, hvor usikkerheden var størst, mens priserne for erhvervsejendomme i efteråret vendte tilbage til niveauerne fra før udbruddet af Covid-19.

Faldende afkastkrav var også den drivende faktor i 2020

Totalafkastet kan nedbrydes i et direkte afkast og værditilvækst. De seneste fem år har det direkte afkast været svagt faldende, hvilket er et udtryk for investorernes faldende afkastkrav. I 2020 lå det direkte afkast på 4,1 procent. De faldende afkastkrav fremgår også, hvis man dekomponerer værditilvæksten.

Ud over faldende afkastkrav kan værditilvæksten også drives af en fremgang på brugermarkederne, herunder faldende tomgang, stigende lejepriser eller faldende driftsomkostninger.

Ser man på de seneste fem år, har faldende afkastkrav udgjort en betydelig del af kapitaltilvæksten, hvilket også var tilfældet i 2020, mens stigende lejeindtægter for første gang siden 2016 ikke har haft nogen nævneværdig effekt. Øget omkostningsfokus hos lejere, stilstand i udlejningsmarkedet, lav inflation og generel usikkerhed om den økonomiske situation på kort sigt medførte, at lejeniveauet ikke oplevede de store ændringer i løbet af året.

Prisstigningerne i 2020 var dermed ikke et udtryk for en fremgang i brugermarkederne, men et udtryk for investorernes villighed til at betale mere for 1 krones indtjening.

Selvom markedet for erhvervsejendomme overordnet set oplevede faldende afkastkrav, bliver billedet mere mudret, når man analyserer de enkelte segmenter.

Det overordnede fald var primært drevet af høj efterspørgsel på centralt beliggende kontorejendomme samt moderne industri- og logistikejendomme. I den anden ende af skalaen fremstod hotel- og detailejendomme – med undtagelse af dagligvareejendomme – svagere, da de i 2020 i højere grad var påvirket af coronanedlukninger og betydelig usikkerhed. På trods af et generelt fint afkast for erhvervsejendomme i København var der således store individuelle forskelle fra segment til segment.

Et mere moderat afkast forventes i 2021 – dog er udfaldsrummet stort

Der er store forventninger til dansk økonomi og ejendomsinvesteringsmarkedet i 2021: Udrulningen af Covid-19-vaccinerne er i gang og i løbet af de kommende måneder forventes en gradvis genåbning af samfundet. Desuden har danskernes indlånskonti rundet mere end 1.000 mia. kr., hvorfor rammerne er sat for en sommer, der formentlig kommer til at redde både restauranter, butikker og oplevelsesindustrien.

Også politisk er der fokus på at få økonomien op i gear, både i Danmark og i udlandet. Eksempelvis har EU sat 750 mia. euro af til at genoprette økonomien, mens centralbankerne verden over forsætter med at trykke penge.

Dertil er der forsat en forventning om et lavt renteniveau, hvilket både sikrer et stort placeringsbehov og attraktiv finansiering. Flere danske pensionskasser mangler stadig at opnå den ønskede eksponering mod ejendomme, mens både danske og udenlandske ejendomsfonde rejser store mængder kapital.

Selvom vi generelt har et positivt syn på 2021, er der stadig et stort udfaldsrum i forhold til årets endelige totalafkast, da det afhænger af, hvordan de kommende måneder udspiller sig.

Det sandsynlige scenarie

Hos Colliers ser vi størst sandsynlighed for et marked præget af en smule usikkerhed, men et fortsat meget betydeligt kapitalplaceringsbehov. Efter flere år med faldende afkastkrav og højere priser er det som udgangspunkt ikke vores forventning, at afkastkravene vil opleve større fald i 2021 i de fleste segmenter. Dog forventer vi et fortsat moderat nedadgående pres på afkastkravene for de bedst beliggende og mest attraktive kontor- og logistikejendomme.

Selvom der opføres meget kontor, vil de bedst beliggende kontorejendomme i mindre grad påvirkes af øget byggeaktivitet. For logistikejendomme har mange kommuner derimod omlagt tidligere industriområder til boligkvarterer, hvorfor der er begrænsede muligheder for at udvikle nye tidssvarende logistikejendomme på attraktive placeringer, hvilke i de senere år har oplevet stor investorefterspørgsel.

Brugermarkedet vil stadig være påvirket af de økonomiske konsekvenser af Covid-19, og inflationen forventes fortsat at være lav, hvorfor vi ikke forventer større strukturelle ændringer i leje- eller tomgangsniveauerne.

Med udgangspunkt i et direkte afkast på ca. 4 procent vurderer vi, at disse forventninger vil medføre et totalafkast på ca. 6 procent i 2021, hvor værditilvæksten på omkring 2 procent primært vil være drevet af faldende afkastkrav.

Det optimistiske scenarie

Vi kan dog ikke udelukke, at ”the weight of money”, dvs. de gigantiske summer, som investorerne skal placere, vil betyde, at appetitten på investeringer i ejendomme og ikke mindst kontorejedomme vil stige i 2021. Det kan medføre faldende afkastkrav – også for kontorejendomme, der ligger uden for Københavns CBD (Central Business District).

Dette scenarie vil dog afhænge af investorernes syn på kontormarkedet. Kontorejendomme har de seneste år oplevet prisstigninger, og når ejendomme stiger i værdi, øges lysten til at bygge mere. I øjeblikket bliver der således opført kontorer i Københavns udviklingsområder, blandt andet Ørestad, Nordhavn, Sydhavn og Carlsberg Byen, men også rundt omkring i Storkøbenhavn. Derudover er det forsat for tidligt endeligt at konkludere på coronapandemiens langsigtede effekt på virksomhedernes kontorarealrealforbrug. Viser investorernes appetit på kontorejendomme at overgå forventningerne, kan et sådant scenarie resultere i tocifrede totalafkast på erhvervsejendomme i Storkøbenhavn.

Det pessimistiske scenarie

Covid-19 er forsat den største usikkerhedsfaktor. Det kan stadig ikke med sikkerhed siges, hvornår vi kommer til at se en fuld genåbning af samfundet, og her spiller potentielle nye virusmutationer en væsentlig rolle, ligesom en genåbning også vil afhænge af vaccinernes reelle virkning.

Begge dele kan have store konsekvenser både sundhedsmæssigt og på ejendomsmarkedet. Selvom erhvervsejendomme i Storkøbenhavn klarede sig godt sidste år trods Covid-19, vil en længerevarende nedlukning og øget usikkerhed betyde, at de hårdt pressede hotel- og detailejendomme igen kan ende med at være sorteper. Totalafkastet i 2021 vil således afhænge af, hvor lang udsigten til en normal hverdag er.

Konklusion

2021 forventes at blive et år med øget aktivitet blandt både danske og internationale investorer. Der er bred enighed om, at samfundet gradvist kommer til at genåbne i løbet af de kommende måneder, mens centralbankerne forsat trykker penge, hvilket sikrer et stort kapitalplaceringsbehov blandt investorerne og et lavt renteniveau.

Samtidig vil det dog også blive et år med betydelig usikkerhed. Efter flere år med faldende afkastkrav forventes et totalafkast på omkring 6 procent for erhvervsejendomme i Storkøbenhavn, hvilket primært vil være drevet af moderate fald i afkastkravet for de mest attraktive og bedst beliggende logistik- og kontorejendomme. Det endelige totalafkast kan dog vise sige at blive større, hvis investorernes appetit på kontorejendomme viser sig at overgå forventningerne. Covid-19 vurderes dog fortsat at være den faktor, der indebærer den største risiko for, at totalafkastet bliver lavere end forventet.

Læs alle blogindlæg på estatemedia.dk her