fredag 04. september 2020 07:40
Blog: Hjemmearbejde er kommet for at blive – men kontorefterspørgslen vil fortsat stige
Blogindlæg skrevet af Morten Petersen, Senior Associate, Colliers
For at få kontrol over Covid-19 smittespredningen blev en stor andel af de offentlige arbejdspladser midlertidigt lukket ned den 11. marts 2020. Mange private virksomheder fulgte efter, hvorfor hverdagen pludselig blev vendt på hovedet for mange virksomheder og medarbejdere. Med andre ord blev Danmarks største hjemmearbejdeeksperiment sat i gang – og med ganske stor succes.
Strukturelle ændringer i efterspørgslen efter kontorer
På grund af Covid-19 er der sket følgende to modsatrettede strukturelle ændringer, som vurderes at påvirke virksomhedernes kontorefterspørgsel:
1) øget hjemmearbejde (arbejde uden for kontoret)
2) sikkerhed på arbejdspladsen
For at reducere smitterisici samt opretholde en vis grad af social distance kan der være behov for at øge kontorarealet pr. medarbejder samt reorganisere kontoret. Det kan indebære inddragelse af spildarealer, afskærmning mellem skriveborde, automatiske døre, færre stole i møderum og kantiner, opsætning af desinfektionsbeholdere samt regler om ”clean desk” for at kunne opprioritere den daglige rengøring.
En forøgelse af arealforbruget pr. medarbejder er i modstrid med den overordnede trend, som har været fremherskende på kontormarkedet de seneste mange år, nemlig at arealforbruget har været faldende, bl.a. i forbindelse med indretning af storrumskontorer. Herudover har mange virksomheder udskiftet den traditionelle regel om ”én medarbejder, ét skrivebord” med færre og flydende arbejdspladser.
I modsætning til mange andre lande har vi i Danmark dog et relativt strengt arbejdstilsyn, som tilsikrer, at virksomhederne overholder en række arbejdsmiljøkrav, herunder følgende:
• Lokalet hvor den faste arbejdsplads er placeret skal være mindst 7 m2 og loftshøjden mindst 2,5 m
• Der skal normalt være 12 m3 pr. medarbejder
• Der skal være mindst 110 cm frirum bag forkant af arbejdsbord
• Arbejdsområdet skal være tydeligt adskilt fra færdselsveje i organisationen
På trods af ovenstående krav til arbejdsmiljøet er der store forskelle i pladsbehovet pr. medarbejder, alt efter branche. F.eks. er arealforbruget pr. medarbejder på et advokatkontor markant højere end arealforbruget pr. medarbejder på et salgskontor, hvilket alt andet lige vil gøre det nemmere at opretholde en social distance på advokatkontoret.
På baggrund af de allerede skrappe krav til arbejdsmiljøet må det forventes, at virksomhederne på kort sigt – og i et vist omfang – vil prøve at øge arealforbruget pr. medarbejder inden for rammerne af deres eksisterende lokaler for at opretholde den sociale distance. Dette kan ske ved at udnytte ineffektive arealer, inddrage sekundære arealer, oprette kontorområder med en vis afstand mellem skrivebordene osv.
På længere sigt vil effekten af en Covid-19 vaccine eller effektiv behandlingsform medføre, at udviklingen i arealforbruget pr. medarbejder vil begynde at dale og dermed igen følge den tidligere trend. Dog ses der flere eksempler på, at medarbejdernes sundhed, velfærd og sikkerhed bliver opprioriteret, hvilket kan betyde, at arealforbruget pr. medarbejder ikke igen vil blive helt så lavt som før Covid-19. Det større fokus på sundhed vil tillige medføre en øget efterspørgsel efter moderne kontorlejemål, som lever op til brugernes præferencer med hensyn til bl.a. indeklima.
Hjemmearbejdet er kommet for at blive
Også før Covid-19 krisen har der hos mange ansatte været et ønske om mere fleksibilitet og øget frihed til selv at tilrettelægge arbejdet. Hjemmearbejde er således langt fra et nyt fænomen, men mange virksomheder har ikke ønsket at implementere en højere grad af hjemmearbejde, primært på grund af usikkerheden om, hvorvidt produktiviteten og engagementet vil blive lavere.
Før Covid-19 arbejdede ca. 7,8% af de erhvervsaktive i aldersgruppen 15-64 år (kilde: Eurostat) ofte hjemme, mens ca. hver femte arbejdede hjemme engang imellem. Hyppigheden af hjemmearbejde varierede dog meget afhængigt af branche. Medarbejdere i brancherne ”information og kommunikation” har flest hjemmearbejdsdage, efterfulgt af ”finansiering og forsikring”. Det er også inden for disse brancher, at nogle virksomheder har haft stor succes med hjemmearbejde som følge af Covid-19. Blandt andet har nogle af de største pensionsselskaber meldt ud, at de nu vil indføre en højere grad af hjemmearbejde på baggrund af den store succes hermed i nedlukningsperioden.
Mange virksomheder er blevet positivt overrasket over, hvor hurtigt og effektivt medarbejderne har vænnet sig til nye teknologiske muligheder, fx videokonferencer og andre former for digitale samarbejdsformer. Dette gælder også de virksomheder, som tidligere har været tilbageholdende med at åbne op for hjemmearbejde.
Det må derfor konkluderes, at hjemmearbejde nu for alvor er kommet for at blive.
Kontorets rolle
Selv om flere arbejdsprocesser kan løses uden for kontoret, kan værdien af et velfungerende kontormiljø ikke overdrives. Et kontor giver en virksomhed en identitet og en mulighed for at skabe sin egen kultur. Dette er med til at tiltrække kunder og fastholde medarbejdere. Kontorets rolle er derfor at tilbyde et sted, hvor de ansatte kan samarbejde og sparre med hinanden, hvilket udover den sociale kontakt giver bedre produkter og services til gavn for kunderne.
Ligesom fordelene ved fjernarbejde er blevet tydeligere under Covid-19, så er kontorets vigtighed også blevet understreget. For selvom Covid-19 har været en katalysator for en stigning i hjemmearbejdet, har krisen også afdækket dets begrænsninger. I et videnssamfund vil virksomhedernes succes i stadig højere grad være styret af fysisk interaktion mellem personer, samarbejde og vidensdeling.
Uden fysisk interaktion vil der være risiko for, at virksomhedernes værdigrundlag og kultur bliver udhulet over tid. Uden et fysisk kontor vil det blive vanskeligt at udføre talentprogrammer og mentorship-ordninger. Det vurderes derfor, at kontorets rolle som en vital base fortsat udgør et afgørende konkurrenceparameter i rekruttering og fastholdelse af medarbejdere.
Store gevinster ved at arbejde hjemme
Der er dog ingen tvivl om, at øget hjemmearbejde kan være en ”win-win” situation for både de ansatte og virksomheden. Mange ansatte har ifølge en global undersøgelse foretaget af Colliers tilkendegivet et ønske om, at en større del af arbejdsugen skal foregå som hjemmearbejde for at kunne forbedre balancen mellem arbejde og privatliv. Resultatet kan være forbedret trivsel og faldende sygefravær. Desuden vil der alene på transport kunne opnås store tidsmæssige besparelser, hvilket især vil komme ansatte bosiddende i forstadskommunerne til gode.
Fra virksomhedernes perspektiv kan øget hjemmearbejde give nogle fordele i forhold til rekruttering af arbejdskraft. I teorien kan man således øge rekrutteringsoplandet, da det formentlig vil være nemmere at rekruttere nye ansatte, som er bosat længere væk fra arbejdspladsen, når der ikke er krav om, at de skal møde hver dag.
Efterspørgslen på moderne kontorlokaler vil fortsat stige
Vi forventer, at coronakrisen vil forstærke allerede igangværende kontortrends, også en stigning i antallet af hjemmearbejdsdage. Dette vil primært ske for at imødekomme de ansattes præferencer i forhold til øget fleksibilitet. De fleste ansatte vil dog stadigvæk have et stort behov/ønske om at have en tilknytning til et kontor, og der forventes således ikke en massiv nedgang i den fremtidige kontorefterspørgsel i forhold til før Covid-19.
Da kontoret fremadrettet vil være et sted, hvor kolleger mødes, bliver inspireret og udveksler idéer – i stedet for blot at bemande et skrivebord – forventer vi et større fokus på kontorlokalernes beliggenhed, indeklima og fleksibilitet.
Udviklingen vil derfor primært gavne moderne kontorer på primære beliggenheder – det produkt, som allerede i dag oplever, at efterspørgslen er højere end udbuddet.
Som følge heraf vil utidssvarende og sekundært beliggende ejendomme, som allerede i dag udgør størstedelen af den eksisterende tomgang, få det endnu sværere.
