Blogindlæg af adm. direktør og partner Peter Winther, Colliers International Danmark

I dag beskattes avancer på ejendomme, som ejes af selskaber, med 22% af den gevinst, som realiseres ved et salg. Eftersom aktieavancer ved salg af datterselskaber som udgangspunkt er skattefrie, er det i dag ikke unormalt, at investeringsejendomme placeres i selskaber, således at et salg kan ske som et skattefrit aktiesalg, hvor køber kompenseres for at overtage den latente skattebyrde.

Det er nu tilsyneladende faldet politikerne for brystet, at såkaldte ”ejendomsspekulanter” herved sælger, uden at der udløses en betalbar skat. Det er tilsyneladende ikke overvejet, at dette ikke er et fænomen, som relaterer sig til ejendomsinvesteringer. Når en virksomhed sælger aktierne i et datterselskab til en køber, som driver virksomheden i datterselskabet videre, udløses der jo generelt ikke skat af differencer mellem aktivernes skattemæssige værdi og markedsværdien – ligesom det talrige steder i skattesystemet blandt andet for at øge tilskyndelsen til at investere accepteres, at skattemæssige værdier adskiller sig fra markedsværdier.

Hvem vil være omfattet af en kommende lagerbeskatning?

Som de foreløbige tanker er formuleret, vil lagerbeskatningen omfatte alle ejendomme, som ejes af selskaber. Det vil sige både ejendomme til eget brug og investeringsejendomme.

Lagerbeskatning af urealiserede gevinster på produktions-, butiks- og kontorejendomme såvel som hotelejendomme til eget brug vil øge danske virksomheders skattebyrde betydeligt, og det vil have en alvorlig likviditetseffekt – selv om man ejer og driver virksomhed fra en ejendom, som på grund af markedsforholdene er blevet mere værd, har man jo ikke tjent penge til at betale skatten. En sådan skattebetaling vil derfor forårsage en øget gældsætning og ringere muligheder for at investere i udvidelser af virksomheden og nye arbejdspladser.

Hertil kommer, at måling af markedsværdien på mange af de ejendomme, som virksomhederne benytter, vil være forbundet med meget stor usikkerhed. Og skal man virkelig beskatte danske produktions-, handels- og servicevirksomheder af penge, de ikke har tjent, hvor beregningen af skatten ovenikøbet vil være forbundet med meget store usikkerheder?

Endelig: På produktions- og lagerejendomme, på butiksejendomme, på hoteller og undervisnings-ejendomme kan man i dag foretage skattemæssige afskrivninger. Dels begrundet i den potentielle nedslidning, dels for at give incitament til at foretage investeringer. Vil man fortsat kunne foretage skattemæssige afskrivninger og så samtidig skulle betale skat af en mulig urealiseret avance? Eller forudsætter man, at muligheden for skattemæssige ejendomsafskrivninger skal ophøre – som for pensionskasser, der i dag er lagerbeskattede af ejendomsinvesteringer? I givet fald vil det have alvorlige konsekvenser for investeringsvilligheden i dansk erhvervsliv, og beslutningsgrundlaget for investeringer, som er foretaget i de seneste 25 år, vil blive fuldstændig eroderet.

Vil de latente skattebyrder, som er opstået før 2023, bliver beskattet?

Regeringen har end ikke gjort sig umage med at redegøre for, hvorledes man vil behandle den udskudte skattebyrde, som allerede er opstået, fordi nogle ejendommes balancebogførte værdi overstiger den skattemæssige anskaffelsessum tillagt skattemæssige afskrivninger.

Det må dog anses for helt sikkert, at udgangspunktet for en eventuel fremtidig beskatning af urealiserede ejendomsavancer vil være markedsværdien ved indgangen til 2023.

Alene de to store danske ejendomsselskaber Jeudan og DADES har i dag balancebogførte udskudte skatteforpligtelser på hver ca. 1,5 mia. kr., og når regeringens forventning til det årlige skatteprovenu er 850 mio. kr., er det selvklart, at det ikke forudsættes, at historiske udskudte skatter udløses.

Også efter 2023 vil det således være muligt at foretage selskabstransaktioner, hvor køber kompenseres for at overtage en udskudt skattebyrde.

Vurderingsbranchen får travlt fra 2022

På baggrund af ovenstående vil investorer og virksomheder have behov for at sikre sig, at den balancebogførte markedsværdi af deres ejendomme ved indgangen til 2023 er så høj som forsvarligt for at sikre en høj indgangsværdi, fra hvilken fremtidig lagerbeskatning vil ske.

Samtidig bør specielt virksomheder, hvis ejendomsbesiddelser ligger i et separat datterselskab, overveje at genforhandle lejekontrakter mellem moder- og datterselskab, således at der – f.eks. ved at aftale en lang uopsigelighed – sikres en høj markedsværdi som indgangsværdi.

Fremadrettet bliver der rigeligt at lave for de aktører, som beskæftiger sig med at foretage markedsvurderinger af erhvervs- og investeringsejendomme. Og man kan levende forestille sig den gigantiske kontrolindsats det vil kræve, når skattemyndighederne årligt skal forholde sig til titusindvis af markedsvurderinger af illikvide aktiver, hvor enhver markedsvurdering er forbundet med en ofte betydelig usikkerhed.

Samtidig må man håbe, at vi ikke i 2022 løber ind i en ny ejendomskrise. Det er der heldigvis ikke noget, der tyder på – men en sådan krise vil kunne øge skattebyrden markant fra 2023 og fremadrettet, uden at der nødvendigvis er nogen logisk årsag hertil.

Det er en ommer

Spørgsmålet om lagerbeskatning af ejendomme, som ejes af selskaber, interesserer næppe den brede vælgerskare. Så det er politisk taknemmeligt at foreslå, at øgede pensioner, som har bred appel, skal betales ved en sådan beskatning.

Det er imidlertid beskæmmende, at regeringen forfalder til at fremsætte et så populistisk forslag med potentielt ødelæggende konsekvenser for danske virksomheder og danske arbejdspladser for at opnå et ganske usikkert provenu – og hvor gennemførelse af en forsvarlig skattekontrol, selv med meget betydelige omkostninger, er næsten umulig, fordi basis for beregningen af skatten er forbundet med stor usikkerhed.