Over 160.000 andelsboliger vil blive ramt negativt af et indgreb mod Boligreguleringslovens § 5,2. Konkret vil en ejer af en typisk andelsbolig på 80 kvm i København tabe cirka 280.000 kr. på sin andel, hvis muligheden for gennemgribende moderniseringer begrænses, og ejendommen falder 25 procent i værdi, men tabet kan også være væsentligt højere.

Det vurderer Brancheforeningen Ejendomdanmark i et økonomisk notat.

– Der er ingen tvivl om, at et indgreb vil gå ud over værdien af andelsboliger og give den enkelte andelshaver et stort tab, der vil kunne mærkes i privatøkonomien. Derfor er det meget vigtigt, at der ikke laves politiske indgreb, uden at konsekvenserne for blandt andre andelsbolighaverne står klare, siger adm. direktør Jannick Nytoft, Ejendomdanmark.

ABF, som er en landsdækkende interesseorganisation for private andelsboligforeninger og andelshaveres, ser også med stor bekymring på et indgreb mod § 5 stk. 2, som i værste tilfælde vil forårsage teknisk insolvens for mange andelshavere. Selv hvis politikerne ikke beslutter helt at fjerne § 5 stk. 2, men for eksempel at fordoble beløbskravene, vil værdien af ejendommene tilhørende de private andelsboligforeninger stadig blive nedskrevet. Også det rammer landets andelshavere, påpeger ABF.

ABF: Folk risikerer at blive stavnsbundet
– Mister andelsboligerne værdi, risikerer vi, at folk bliver stavnsbundet og i værste fald får problemer med bankfinansieringen. Derudover vil det blive dyrere for foreningerne at belåne ejendommen, hvilket kan være nødvendigt, hvis ejendommen skal vedligeholdes, siger direktør Jan Hansen, ABF.

Det er sandsynligvis de cirka 40.000 andelshavere, der har købt bolig de seneste fem år, som vil blive hårdest ramt af et indgreb. For mange af dem kan gælden nemlig vise sig at blive større end værdien af andelsboligen, fremhæver ABF og Ejendomdanmark.

Grunden til, at andelsboliger falder i værdi, hvis der gribes ind i § 5 stk. 2, er, at vurderingen af andelsboliger direkte bygger på vurderinger af tilsvarende udlejningsejendomme.

Ejendomdanmarks notat bygger på en modelberegning af 100 andelsboligforeninger med cirka 20.000 boliger i København. Den er udført på baggrund af en række valuarvurderinger og indberetninger af markedsfald ved indgreb fra en lang række større ejendomsaktører.

Derfor falder en andelsbolig i værdi, hvis § 5, stk. 2 fjernes eller forringes væsentligt:
Hvis en andelsboligforening benytter en valuarvurdering, siger andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, at ejendommen skal ansættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Det er således bestemt i loven, at andelsboligejendomme skal vurderes, som om de var udlejningsejendomme.

Fakta

Ejendomme tilhørende andelsboligforeninger vurderes som udlejningsejendomme

• Der findes i alt 206.700 andelsboliger, 164.400 af dem er i ejendomme opført før 1992
• Andelsboliger sælges ikke på et frit marked, men til maksimalpriser, der blandt andet er dikteret ud fra prisen på udlejningsejendomme via en valuar. Prisen kan også følge den offentlige vurdering, men det vurderes, at langt de fleste andelsboliger i København er værdisat på baggrund af en valuarvurdering
• Andelshaverne har også andel i foreningens fælles gæld. Derfor slår et fald i ejendomsværdien ekstra kraftigt igennem på andelsværdien

Data for 100 andelsboligforeninger viser, at 40.000 andelshavere rammes hårdest

• Fra forening til forening er konsekvenserne forskellige  alt efter belåning og hvorvidt foreningen har hensættelser til værditab eller vedligehold
• Ejendomdanmark har beregnet hvor stor en konsekvens et fald i ejendommens værdi kan have, på baggrund af en stikprøve for 100 andelsboligforeninger i København. Beregningen viser, at et tab i ejendomsværdien på 35 procent vil betyde et tab for en andelshaver med en 80 kvm stor andelsbolig på ca. 445.000 kr.
• 40.000 andelshavere har købt en andelsbolig inden for de seneste fem år, og mange af dem risikerer, at deres gæld vil blive større end værdien af boligen

Kilde: Ejendomdanmark

Læs også CBRE: Nedturen i boliginvesteringer er mindre i Danmark end i Sverige og Norge

Læs også Colliers: Frygt for indgreb bremser handler med boligudlejningsejendomme

Læs også Ejendomsbranchen forventer 20 milliarder kr. mindre i afkast i 2019

Læs også Ejendomdanmark roser udvalg, der skal få fakta om moderniseringer frem

Læs også Lynnedsat udvalg mellem branchen og ministeriet skal kulegrave især paragraf 5, stk. 2