Der bliver bygget projektboliger i højt tempo, og selvom efterspørgslen efter lejeboliger er stigende, er mange projektbyggerier færdige på samme tid. Det skaber konkurrence, som stiller nye krav til byggerierne og processen forud for at første spadestik tages.

Tidligere var det primært i København og Aarhus, der blev bygget projektboliger til udlejning. Så bredte udviklingen sig til andre storbyer som Odense og Aalborg. Men inden for de seneste år er projektbyggerier til udlejning rykket til de større provinsbyer. Siden 2011, er den samlede bygningsmasse for rækkehuse og etageboliger rundt om i landet eksploderet med 8 % nye kvadratmeter.

– Flere og flere vil leje nyt i stedet for at købe, fordi de kan få en tidssvarende, bæredygtig og vedligeholdelsesfri bolig, som de nemt kan komme af med igen, hvis boligbehovet ændrer sig. Samtidigt stiller en lejebolig ikke de samme krav til finansiering som en ejerbolig, og det forstærker effekten, siger Kenneth Nielsen, projektdirektør i EDC Projekt Poul Erik Bech.

Han understreger nødvendigheden af den rigtige rådgivning om efterspørgslen og de konkrete boligbehov, inden man tegner de indledende streger på et nyt byggeri.

– Grundet den store efterspørgsel, og det gode afkast på ejendomme kontra andre investeringer, ser mange pensionskasser og investorer mod netop nybyggerier. Det har skabt en landsdækkende byggebølge, som påvirker konkurrencesituationen og historisk mange boligbyggerier bliver færdiggjort netop nu. Tomgang er således blevet en risikofaktor. Hvis eksempelvis to byggerier ved siden af hinanden bliver færdige på samme tid, bliver det bedste projekt udlejet hurtigst, siger Kenneth Nielsen

Han anbefaler derfor investorer at have fokus på størrelse, lejeniveau, indretning og faciliteter for at sikre, at et projektbyggeri skiller sig ud fra den stigende masse af nybyggede kvadratmeter. Ligesom salgs- og markedsføringsstrategien er afgørende for, at projektet skiller sig ud og bliver set af de målgrupper, der er relevante for boligerne. Hertil har EDC to specialiserede projektafdelinger i København og Aarhus samt egen marketingafdeling på flere end 10 mand.

I Irmabyen lige vest for Rødovre Centrum er Espresso Park et eksempel på, hvordan bl.a. indretning og boligstørrelse er afgørende for et projekts succes. Da bl.a. indretningen af boligerne har afgørende betydning, fik EDC Projekt Poul Erik Bech en plads ved bordet allerede fra projektets startfase.

– For mange udviklere er det atypisk, men vores holdning er, at det jo ikke alene er arkitekten, der skal bestemme boligernes størrelse og indretning. Ejendomsmægleren er den bedste repræsentant for slutbrugernes præferencer, og for os betød det i dette projekt en betydelig forskel på bundlinjen, siger Morten Hansen fra Juulsbjerg Ejendomme, der stod for opførelsen af Espresso Park.

Inden første streg til byggeriet blev sat hos arkitekten, gik EDC i gang med at beskrive den lokale efterspørgsel. Gennem projektafdelingen i København, den lokale EDC-butik i Rødovre, og EDC’s Køber-/Lejerkartotek for boligsøgende blev en markedsundersøgelse iværksat. Seniorer, der gerne ville fraflytte deres villa, blev identificeret som primær målgruppe. Boligindretningen og lejen blev derefter tilpasset, og blandt andet blev udspillet på 95 kvadratmeter reduceret til 83 kvadratmeter, blandt andet ved at fjerne spildplads til gangarealer, uden at det gik ud over boligkvaliteten.

– Strategien lykkedes. De 78 lejligheder blev lejet ud på blot to måneder, og over 35 procent af beboerne er de seniorer, markedsanalysen pegede på som primær målgruppe. De øvrige beboere er yngre par og børnefamilier, så ejendommen er blevet et godt miks af tre generationer, siger Bjørn Gervø fra EDC Projekt Poul Erik Bech.

Læs også: Effekt slår BIG og SLA i stor byfornyelseskonkurrence

Læs også: Gefion om forsinket projekt til 800 millioner kr.: – Vi går i jorden indenfor fire uger (+)

Læs også: Eco-Village skal bygge 150 boliger vest for København