Valuar: Investorer er for optimistiske med moderniseringsregel

Nogle investorer har et meget optimistisk syn på paragraf 5 stk. 2 i Boligreguleringsloven, siger direktør Mikkel Scheel i forbindelse med Blackstone-opkøb på Frederiksberg.

Af Søren Duran Duus

Blackstones omdiskuterede opkøb af boligudlejningsejendomme på Frederiksberg har igen vakt politisk bekymring i forbindelse med udenlandske ejendomsinvestorers massive opkøb i Danmark de seneste år. Nu blander adm. direktør Mikkel Scheel, Scheel & Co., sig også i debatten.

Således skriver Berlingske, at Mikkel Scheel vurderer, at noget tyder på, at nogle af de mest aggressive investorer, der er på markedet, herunder amerikanske Blackstone, forregner sig, helt bogstaveligt talt.

Scheel & Co. har regnet på nogle af de nyere handler, og rådgivningsfirmaet kan ikke få økonomien i dem til at hænge sammen.

– Nogle investorerne har et meget optimistisk syn på paragraf 5 stk. 2 i Boligreguleringsloven, der ganske rigtigt giver mulighed for at hæve huslejen efter en renovering. Men der er på ingen måde tale om fri huslejefastsættelse. Loven sætter stadig et loft for huslejereguleringen, og enhver lejer kan tage sin huslejekontrakt til det nærmeste huslejenævn og få vurderet, om det loft er overskredet, siger Mikkel Scheel, som også underviser i diplomuddannelsen for valuarer, til Berlingske.

I sidste uge foreslog Dansk Folkeparti en stramning af paragraf 5 stk. 2 – den såkaldte moderniseringsregel om gennemgribende moderniseringer. Det kan ske med et straksindgreb for at stække Blackstone i Danmark. Socialdemokratiet støtter forslaget, og så er flertallet – sammen med Enhedslisten – formentlig på plads, skriver Berlingske.

Paragraf 5, stk. 2-reglen i Boligreguleringsloven (den såkaldte moderniseringsregel) med tal fra Ejendomdanmark:

Paragraf 5.2 giver mulighed for at boliger, der bliver gennemgribende renoveret, kan reguleres efter ”det lejedes værdi” i stedet for ”omkostningsbestemt leje”
Over 90 procent af de danske boligudlejningsejendomme er ejet af danske ejendomsvirksomheder og pensionskasser
Af de øvrige under 10 procent udenlandske er det de nordiske lande – specielt Sverige, som har købt flest danske boligudlejningsejendomme
Gennemsnitligt blev der ifølge VK-regeringen brugt 5.000 kr. per kvm i 2018-tal på moderniseringer, hvilket tyder på moderniseringer af et højt kvalitativt niveau
Inden paragraf 5.2-reglen blev indført i juli 1996, resulterede den manglende private investering i lejeboligmassen i, at det offentlige måtte bruge årlige milliardbeløb på byfornyelse. Alene i 1990’erne blev der brugt 55 offentlige mia. kr.
Udlandet ejer direkte investeringer og aktier i Danmark for samlet 2.430 mia. kr. Det tilsvarende tal for Danmark i udlandet er 3.480 mia. kr.
Bestemmelsen sikrer private investeringerne for knap en mia. kr. om året, og sikrer dermed i omegnen af 2.000 arbejdspladser i byggefagene
Fjernelse af bestemmelsen vil medføre store tab for danske investorer og andelshavere
Danske investorer risikerer tab på op mod 25 procent af disse investeringer – eller samlet i omegnen af 50-80 mia. kr.
Pensionskasserne ejer gamle boligejendomme for i omegnen af 15-20 mia. kr. og risikerer store tab
Landets 200.000 andelsboliger er prissat efter reglerne for udlejningsboliger. Langt hovedparten er opført før 1992 og risikerer at falde i værdi med op mod 50 procent, hvis paragraf 5, stk. 2 fjernes
For en gennemsnitlig andelsbolig svarer det til et tab på 550.000 kr.
Mange ejere af andelsboliger risikerer at blive teknisk insolvente, heraf er særligt de ca. 40.000 andelsboliger, der er købt de sidste fem år i risikozonen