Priserne på både lejer- og ejerboliger i større byer vil komme til at stige. Peter Faxøe er ikke i tvivl. Han er analysechef hos Scope Investment og påpeger, at det underliggende behov for boliger i de større byer øges over tid, bl.a. på grund af befolkningstilvæksten og den stigende urbanisering.

Væksten i beskæftigelsen og efterspørgslen på boliger fra den udenlandske arbejdskraft er også medvirkende til, at dommedag på boligmarkedet formentlig ikke er nært forestående.

Alligevel er det blevet mere og mere vanskeligt at låne penge i pengeinstitutter for ejendomsudviklere. Pengeinstitutterne henviser til Finanstilsynets skærpede regler, der medfører reduceret udlån, selv til gode, solvente projekter og til gode og meget solvente ejendomsudviklere. Der er et tydeligt behov for flere billige boliger i København, men udbuddet er i øjeblikket historisk lavt. Mange ejendomsudviklingsprojekter skydes ned af pengeinstitutter, som ikke kan finansiere udgifterne til boligprojekterne, som de kunne tidligere.

Netop denne reduktion af ejendomsfinansiering har givet Scope Investment vind i sejlene, siden selskabet blev grundlagt i 2016. Der er et meget stort behov for finansiering af fast ejendom uden om pengeinstitutterne – uanset hvor i processen ejendomsudvikleren befinder sig. Det vil sige alt fra grundkøbsfinansiering, finansiering af bygge- og udviklingsomkostninger m.m. Dertil kommer supplerende finansiering efter realkreditlånet og efter endt byggeri, hvor pengeinstitutterne typisk ikke vil finansiere andet end realkredit, selvom der er en betydelig efterspørgsel.

– Myndighederne er bange for, at det, der skete i 2008 med finanskrisen, også kan komme til at ske i 2024/25. Det er jo en helt anden verden i dag, men sådan ser Finanstilsynet ikke på branchen. De skærper i stedet kravene, siger Jonas Melchior, adm. direktør og stifter af Scope Investment, som modsat bankerne møder ejendomsudviklernes finansieringsbehov i forhold til det specifikke projekt og de aktuelle markedsforhold, ligesom han ikke tror på de såkaldte ”sortlistede” byer eller på myndighedernes evne til at vurdere de aktuelle markedsforhold.

Udbuddet af boliger reduceres
Det paradoksale er, at politikerne på den ene side vil have flere billige boliger, men på den anden side medvirker til at begrænse udbuddet ved at sikre, at Finanstilsynet skærper kravene til pengeinstitutternes udlån.

– Mange politikere er ofte styret af et mantra om, at man bør kunne finde sig en god lejebolig på Vesterbro til maks. 5.000 kr. om måneden. Derfor er det rigtig ærgerligt for dem, der er 20-35 år, og som ønsker et byliv, at deres mulighed for en bolig i byerne begrænses af politiske tiltag, som reducerer udbuddet af boliger frem for det modsatte, forklarer Jonas Melchior.

Finanstilsynets skærpede krav til pengeinstitutterne er med til at reducere udbuddet af boliger, og de eksisterende boliger bliver dyrere. Det rammer i høj grad dem, som måske ikke kan betale så meget i husleje. Pengeinstitutternes tilbageholdenhed ændrer ikke på behovet og på efterspørgslen.

– Det gør bare, at efterspørgslen på finansiering uden om bankerne stiger virkelig meget. Modsat pengeinstitutternes meget stramme kreditpolitik og ”kasse-system”, så har vi overhovedet ikke den slags. Vi er case by case-orienterede/fokuserede, siger Jonas Melchior og påpeger, at bankerne ofte må lade gode projekter gå videre til Scope Investment, som må træde til for at dække behovet for finansiering.

– Vi oplever at blive ringet op af en bank, som har en god kunde, der har en større erhvervsvirksomhed, som de desværre ikke selv kan hjælpe på grund af de skærpede regler og krav. Driftsvirksomheden skal sælges, og kunden ejer en ejendom med en værdi på ca. DDK 60 mio. Nu skal han sælge driftsvirksomheden til en kapitalfond, men boligudlejningsejendommen skal sælges fra inden salget. Kunden er meget velhavende, men han har bare ikke fået pengene ind på kontoen endnu. Også ham vil vi kunne hjælpe, siger Jonas Melchior, der pointerer, at reglerne er blevet så objektive, at bankerne ikke kan foretage et skøn.

Dér hvor pengeinstituttet må melde pas over for den højere belåning, kan Scope Investment heldigvis træde til.

Ofte er det kun et spørgsmål om kort tid, indtil kunden bliver likvid efter salget af sin driftsvirksomhed.

– Derfor kan vi gå ind og klare det mellemliggende finansieringsbehov, som måtte strække over måske seks til tolv måneder, siger Peter Faxøe.

Afkast er afgørende
En typisk låntager hos Scope Investment er f.eks. en mellemstor ejendomsudvikler, som ønsker at opføre flere boligprojekter ad gangen. Når han præsenterer ideen for sit pengeinstitut, må det desværre afslå at finansiere flere sideløbende boligprojekter ad gangen på grund af Finanstilsynets regler. Det skyldes, at ejendomsudviklerens egenkapital skal bindes til det ene projekt.

– Den type projekter og de ejendomsudviklere går vi gerne ind og finansierer, fordi vi godt kan se fremtidsperspektiverne, når ejendomsudvikleren har bygget færdigt og sælger ejendommen til f.eks. en pensionskasse efter 6, 12 eller 18 måneder, siger Jonas Melchior og fortsætter:

– Et andet eksempel kan være en kunde, som i en årrække har ejet en portefølje af f.eks. 10 velbeliggende boligejendomme flere steder i hovedstadsområdet. Der er en friværdi på ca. 40 pct. ud af porteføljen, som er vurderet til 500 mio. kr. og realkreditlån på 300 mio. kr. Kunden får nej til at få et tillægslån til f.eks. at købe en velbeliggende naboejendom, selv om han betaler af på gælden og har et positivt cash-flow. Der går vi også gerne ind og hjælper ejendomsudvikleren.

Sidste år etablerede Scope Investment en Alternativ Investerings Fond (AIF), der gør det muligt at yde supplerende byggekreditter, og som samtidig giver investorerne et afkast på ca. 11-13 pct. p.a. Der er et betydeligt behov hos låntagerne, og der er en betydelig interesse fra investorerne.

– Summa summarum handler det om at reducere omkostningerne til at imødekomme den betydelige efterspørgsel på lejeboliger, så lejerne kan få en bolig til en overkommelig pris. Kommuners forslag om regulering af priserne på lejeboliger bør ikke gælde i fremtiden, fordi usikkerhed alene om den fremtidige pris skaber usikkerhed og yderligere reduktion i investeringslysten, slutter Jonas Melchior.