Af Anne Sofie Ravn Christensen, head of research, Cushman & Wakefield RED.

I hele verden ser vi, at mange toneangivende investorer i øjeblikket reducerer deres eksponering i kontorsegmentet, hvilket de gør af frygt for, at en stigende andel hjemmearbejde vil føre til stigende tomgangsniveauer, lavere lejeniveauer og dermed stigende risici. Dette har også påvirket det danske marked, idet investorerne følger de globale tendenser.

Som vi også tidligere har udtalt, mener vi dog ikke, at investorerne bør frygte fremtiden for det københavnske kontormarked.

Mens vores rationale tidligere primært har været baseret på markedskendskab og investordialoger, har vi nu mulighed for at fremlægge data fra en omfattende analyse af hjemmearbejde i hele verden med over 42.000 respondenter fra 35 forskellige lande (heraf godt 1.000 danske respondenter).

Baseret på analysen beskriver vi i denne klumme, hvorfor Danmark ikke bliver påvirket af en stigende andel hjemmearbejde i samme grad som mange andre lande, og hvorfor vi derfor også på længere sigt forventer, at det københavnske kontormarked vil forblive stærkt.

Danskerne arbejder, og vil arbejde, mindst hjemmefra
Væksten i hjemmearbejde har historisk set været drevet af den teknologiske udvikling, og selvfølgelig den globale pandemi som betød, at andelen af hjemmearbejde pludseligt eksploderede på meget kort tid, idet alle der havde mulighed for at udføre deres arbejde hjemmefra gjorde det. Der er dog også en række nationale forhold, som påvirker andelen af hjemmearbejde. Dette omfatter blandt andet medarbejdernes fysiske muligheder for hjemmearbejde (størrelsen på hjemmet), virksomhedstyperne (omfanget af virksomheder indenfor teknologi, finansiering, og andre servicevirksomheder, som typisk er kendetegnet ved en højere andel hjemmearbejde) og brugen af præstations- og evalueringssystemer.

Disse faktorer er blandt årsagerne til, at en undersøgelse med over 42.000 respondenter fra 35 forskellige lande har fundet, at der er markante forskelle i, hvor mange dage i ugen medarbejderne arbejder, og gerne vil arbejde, hjemmefra på tværs af landene. Mens lande som USA, Storbritannien og Canada (1,35-1,67 dage i ugen) ligger i toppen over de lande, hvor medarbejderne arbejder mest hjemmefra, ligger Sydkorea, Japan og Grækenland i bunden (0,42-0,54 dage i ugen).

Medarbejderne ser generelt mange fordele ved hjemmearbejde, og samtidig vurderer de ikke, at produktiviteten falder lige så meget som arbejdsgiverne gør, hvorfor medarbejderne i alle lande foretrækker mere hjemmearbejde end arbejdsgiverne. I denne henseende udmærker Danmark sig dog, idet Danmark er blandt de lande, hvor medarbejderne og arbejdsgiverne er mest enige om det optimale antal hjemmearbejdsdage (alene forskel på 0,43 dage vs. gns. forskel på 0,85 dage).

Note: De stiplede linjer angiver gennemsnittet for alle de 35 lande i analysen. Kilde: Working from Home Around the Globe: 2023 Report.

 Det er dog bemærkelsesværdigt, at det faktiske antal hjemmearbejdsdage er lavere end selv det arbejdsgiverne foretrækker i 29 ud af 35 lande, hvilket kan indikere, at andelen af hjemmearbejde vil komme til at stige i de kommende år.

Hvis vi antager, at antallet af hjemmearbejdsdage i et stabiliseret marked optimalt set kommer til at ligge midt mellem det medarbejderne foretrækker og det arbejdsgiverne foretrækker betyder det, at antallet af hjemmearbejdsdage i Danmark skal stige med 0,3 dage i ugen i forhold det aktuelle niveau, hvilket er den laveste stigning blandt alle landene. Til sammenligning skal antallet af hjemmearbejdsdage i USA stige med tre gange så meget (0,9 dage) for at ramme samme balance.

At antallet af hjemmearbejdsdage ikke skal stige mere i Danmark kan til dels forklares ved, at Danmark er det land af alle de 35 lande, hvor medarbejderne foretrækker det mindste antal hjemmearbejdsdage (1,15 dage i Danmark vs. 1,97 dage i gns.), og samtidig foretrækker danske arbejdsgivere 0,72 hjemmearbejdsdage vs. gennemsnit på 1,12 dage.

Fordelene er marginale for danskerne
Årsagerne til det lave antal foretrukne hjemmearbejdsdage kan blandt andet være, at hverken de danske medarbejdere eller arbejdsgivere ser fordelene ved hjemmearbejde som værende lige så store som de gør i andre lande.

Mens kortere transporttid og lavere omkostninger til benzin og frokost er de to fordele, som flest medarbejdere angiver som værende de største fordele ved hjemmearbejde, er muligheden for at kunne skaffe mere kvalificeret arbejdskraft ved at kunne rekruttere fra et større geografisk område en af de helt store fordele for arbejdsgiverne.

I Danmark er de geografiske afstande dog generelt set begrænsede, og derfor er fordelene ved hjemmearbejde ikke lige så store som i lande, hvor de geografiske afstande er større.

Kilde: Working from Home Around the Globe: 2023 Report

En anden fordel ved hjemmearbejde er, at arbejdsgiverne kan reducere deres omkostninger til husleje, hvis deres arealbehov reduceres. I Danmark er lejeniveauet dog fortsat væsentligt lavere end i hovedparten af sammenlignelige storbyer i både Europa og USA.

Sammenholder man lejebetalingen for kontorvirksomheder med andre brancher udgør udgifterne til husleje desuden generelt set en væsentligt lavere andel af virksomhedernes omsætning i kontorsegmentet end i f.eks. retail- og hotelsegmentet. Dermed er de besparelser virksomhederne kan opnå ved at skalere ned i kontorarealerne ikke lige så store som i andre storbyer eller i andre segmenter.

Kontorlejerne er kommet for at blive
Med en forventelig mere begrænset vækst i antallet af hjemmearbejdsdage og en fortsat lav arbejdsløshed, hvor det fysiske kontor bruges til at tiltrække medarbejdere, ser vi således ikke ind i et kontormarked, hvor lejerne forventes at komme til at reducere deres arealbehov betydeligt i de kommende år. Samtidig er der ganske få udviklingsmuligheder tilbage i det centrale København, hvilket betyder, at bygningsmassen til kontor vil forblive mere eller mindre uændret.

Kombinationen af en fortsat stærk efterspørgsel og et begrænset udbud medfører, at vi forventer, at tomgangen vil forblive lav, hvilket vil resultere i stabile til svagt stigende lejeniveauer. Dermed bør usikkerheden for investorerne i København være væsentligt mindre end mange ellers frygter.