Af advokat (L) og Associeret Partner Søren Nørkær Hansen, Advokatfirmaet Winsløw

En mislykket renovering af et badeværelse har ført til en opsigtsvækkende dom fra Højesteret.

En andelshaver i en Københavnsk andelsboligforening havde som mange andre søgt om tilladelse til og var i gang med udvidelse af hans badeværelse via en autoriseret håndværker. Ved lægning af en gulvarmeslange borede en underentreprenør ned i et vandrør. Ingen opdagede det ikke til en start, men da vandet blev tilsluttet blev skaden tydelig for andelslejen nedenunder. Også kælderen i fællesejendommen led skade.

Efter gennemførelse af syn og skøn, som fastslog den forventede skadesårsag, anlagde Andelsboligforeningen og den skadelidte underbo sag mod an mod andelshaveren. Andelshaveren adciterede af ukendte årsager ikke entreprenøren til friholdelse, og entreprenørens forsikringsselskab afviste dækning med henvisning til, at skaden var forårsaget af underentreprenørens fejl.

Men hvem havde ansvaret for skaden? Var det andelshaveren eller entreprenøren?

Retspraksis på andelsboligområdet har siden 2010 anerkendt en analog anvendelse af de lejeretlige regler om en lejers objektive ansvar for skader forårsaget af installationer, som lejeren foretager. Oprindeligt omfattede sagerne installation af hårde hvidevarer, men siden de første domme i 2010 er anvendelsesområdet udvidet til at omfatte installationer i bredere forstand, som er sædvanlige i andelsboligforhold, herunder både badeværelser og altaner. Ansvaret har altså påhvilet den andelshaver som har bestilt udførelsen af en installation. Risikoen for entreprenørens økonomiske formåen i tilfælde af skader som følge af deres arbejde (eksempelvis konkurs og forsikringsdækning), har altså påhvilet den andelshaver, som har bestilt arbejdet.

Byretten så bort fra den hidtidige landsretspraksis og frikendte i den konkrete sag andelshaveren, med henvisning til, at denne ikke havde haft nogen instruktionsbeføjelse over entreprenøren, og at de skadelidte derfor burde have anlagt sagen direkte mod entreprenøren efter reglerne om selvstændigt virkende tredjemænd.

Landsretten fulgte praksis
Den skadelidte underbo og andelsboligforeningen ankede afgørelsen, og Østre Landsret fulgte deres hidtidige entydige praksis, og pålagde andelshaveren det fulde ansvar for skaden med henvisning til den analoge anvendelse af Lejelovens § 143, stk. 3.

For at forstå den dom er det relevant, at hæfte sig ved, at det primære hensyn hidtil har været, at Andelsboligforeningen og de omkringboende andelshavere som udgangspunkt ikke kan og bør føre kontrol med den entreprenør, som udfører arbejdet og i øvrigt kun i begrænset omfang kan nægte en andelshaver at udføre sædvanlig vedligeholdelse og/eller ændringer i andelsboligen.

Derfor var landsrettens vurdering (ligesom i de tidligere sager), at den mest nærliggende til at bære risikoen, var andelshaveren, som havde bestilt arbejdet. Andelshaveren var herefter henvist til at rette kravet videre mod sin entreprenør.

Andelshaveren blev frifundet
Sagen blev herefter anket af andelshaveren og behandlet på skriftligt grundlag i Højesteret, som ikke tidligere havde behandlet spørgsmålet.

Højesteret så bort fra landsrettens afgørelse. I stedet stadfæstede den stort set ord-for-ord Byrettens oprindelige afgørelse.

Andelshaveren blev derfor frifundet og andelsboligforeningen samt den skadelidte underbo, er således henvist til at rette sit krav direkte imod entreprenøren.

Omfattende konsekvenser
Højesterets afgørelse flytter likviditetsrisikoen for en skadevoldende entreprenør fra den ”bestillende” andelshaver, til de skadelidte – hvad enten der er tale om andre andelshavere eller andelsboligforeningen.

Højesteret henviser til de obligationsretlige principper om selvstændigt virkende tredjemænd.

Det er bemærkelsesværdigt, da en andelsboligforening i sin juridiske og fysiske konstruktion er anderledes end i de sædvanlige tilfælde, hvor reglerne om selvstændigt virkende tredjemænd finder anvendelse.

Højesterets afgørelse, som selvfølgelig er juridisk velargumenteret, savner efter min opfattelse hensyntagen til, at langt flertallet af andelsboligforeninger består af lejlighedsejendomme, hvor det tætte samliv og konsekvenserne af hinandens fysiske ændringer af en lejlighed, kan være væsentligt større end i et parcelhuskvarter eller på en byggeplads.

Konsekvenserne af dommen er, at andelsboligforeningerne skal være langt mere påpasselige med hvilke ændringer de tillader, herunder hvilke krav de stiller til den ansøgende andelshaver. Det er dog ikke uden væsentlige juridiske forhindringer.

Det er eksempelvis usikkert, om det uden samtykke fra samtlige andelshavere (hvilket i praksis er umuligt at opnå), er muligt via vedtægterne at indskrænke en andelshavers valgfrihed, når det kommer til entreprenører, krav om sikkerhedsstillelse eller andre sædvanligvis individuelle valg.

Andelsboligforeningerne er derfor muligvis nødt til at kræve fordyrende forsikringer, løbende tilsyn og/eller sikkerhedsstillelse i forbindelse med selv forholdsvis almindelige ændringer. Det er både uhensigtsmæssigt og ressourcekrævende.

En problematisk situation
Højesterets afgørelse er  på endnu et punkt bemærkelsesværdig.

Det fremgår således at:

– Forholdet mellem en udlejer og dennes lejere adskiller sig dermed fra forholdet mellem en andelsboligforening og dens medlemmer.

Der har jævnligt i retspraksis omkring andelsboliger været skelet til reglerne i lejeloven, hvis et forhold ikke har været reguleret i andelsboligforeningens vedtægt. Det skyldes, at der har været en generel konsensus om, at reglerne i et vist omfang kunne anvendes analogt på grund af den nære sammenligning i forholdet mellem en lejer/udlejer og en andelshaver/andelsboligforening.

Højesteret synes med den nye afgørelse at gå imod denne konsensus, og i stedet i højere grad sammenligne andelsboligforeningsforhold med gængse ejerforhold vedrørende fast ejendom, hvor almindelige obligationsretlige principper anvendes mere frit.

Dette efterlader på flere områder andelsboligforeningerne i en problematisk situation, fordi områder man har betragtet som fastslåede gennem retspraksis, nu muligvis vil få et andet udfald ved genprøvelse.

Det stiller større krav til andelsboligforeningernes vedtægter, og det må forventes, at vi i de næste år vil se en væsentlig indsats for at skærpe disse, samt se et øget fokus på tilsyn med andelshavernes projekter i deres andelsbolig.

Det vil både blive ressourcekrævende, og må forventes at føre til flere tvister om både ansvar og gyldigheden af nye indskrænkende vedtægtsbestemmelser.