Af Martin Østengaard, chef for kontorudlejning hos Colliers i København

Med en vækst på cirka 13 procent blev 2022 endnu et godt år for udlejning af kontorejendomme i København. En opgørelse fra ejendomstorvet.dk viser, at der blev udlejet i omegnen af 232.000 kvadratmeter i årets løb, og at den gennemsnitlige bruttoleje steg med 2-3 procent, svarende til gennemsnittet for de seneste 10 år.

Udbuddet faldt i 2022
Det samlede udbud af kontorlejemål i den eksisterende bygningsmasse, inklusive de projekter som er under opførelse, faldt med cirka 10 procent ved indgangen til 2023 i forhold til i starten af 2022. Der er fortsat stor efterspørgsel efter velbeliggende kontorlejemål i København by, hvilket også afspejles i tomgangen, som ligger på et lavt niveau på 5,4%. En udvikling som har stået på de seneste 10 år, hvor også liggetiderne har været faldende, så det i dag tager 192 dage at udleje et kontorlejemål i gennemsnit.

Alt i alt vil det være en fair vurdering at konkludere, at den makroøkonomiske usikkerhed med stigende rente, inflation og krig i Ukraine ikke har påvirket kontorudlejningsmarkedet. Man kunne dog være fristet til at tilføje et ”endnu”, da det ikke kan afvises, at vi på sigt også kommer til at mærke en afmatning i kontorudlejningssegmentet. Meget kommer til at afhænge af beskæftigelsen, hvor Danmark fortsat ligger på et højt niveau.

Fokus på sikkerhed og grøn omstilling
2022 blev også året, hvor de årlige og automatiske NPI-lejereguleringer for alvor fik en reel betydning med stigninger på mellem 5 og 7 procent, hvilket kom bag på de fleste. Det store spørgsmål for 2023 bliver naturligvis, i hvor høj grad markedslejen vil blive påvirket af NPI-reguleringerne.

Hos Colliers kontorudlejning vurderer vi, at der ikke bliver tale om én til én stigning, ikke mindst fordi en del udlejere har fravalgt muligheden for automatisk at regulere med NPI-indekset. Derudover ser vi et langt større fokus på at få indsat et loft over lejestigningen i kontrakterne.

Samtidig har corona kickstartet lejernes ønsker om mere fleksible vilkår, herunder især kortere uopsigelighedsperioder. Den nuværende uro på verdensmarkedet har sat yderligere skub i denne trend, og vi forventer, at den vil fortsætte. Endelig spiller miljøcertificering en fortsat større rolle, og vi ser, at især større udenlandske lejere går målrettet efter miljøvenlige kontorejendomme, hvilket vil sætte endnu mere fokus på den grønne omstilling i kontorejendomssektoren.

2023: Udbuddet vil stige
Det fremtidige udbud af kontorlejemål i København vil uden tvivl stige i takt med at nye kontorprojekter vil stå færdige. Ved indgangen til 2023 var der i København byggeprojekter i støbeskeen på 220.000 kvadratmeter, som dog endnu ikke er under opførelse. Derudover har vi kendskab til, at yderligere 500.000 kvadratmeter vil blive opført indenfor de næste 3-5 år.

Noget tyder dog på, at langt fra alle projekter vil blive realiseret på grund af skærpede finansieringskrav fra banksektoren, højere renter og stigende materialeomkostninger. Alligevel tror vi på, at den stærke beskæftigelse og behovet for fysisk kontortid med kollegaerne også vil gøre 2023 til et godt år for kontorudlejning i København.