Egentlig havde jeg svoret, at jeg nogensinde ville blive en af de der gamle damer med nedadnævnte mundvige, der ryster på hovedet af ungdommens historieløshed. But here we go: I denne uge så jeg en overskrift, hvor der stod “Ny finanskrise truer”.

Finanskrisen fik sit navn, fordi den opstod på baggrund af overmod hos de finansielle institutioner. Det er på ingen måde det, vi ser i dag. Så siger du måske som læser, om det ikke kan være lige meget. Svaret er nej! For hvis man ikke forstår baggrunden og får skabt et bagtæppe, der er forkert, så er der også meget stor risiko for, at man får handlet forkert på de informationer, man får.

Overskriften står ikke alene. For i de seneste uger har jeg hørt flere sammenligne med finanskrisen og nævne, at der gjorde vi sådan og sådan, så måske skal vi gøre det igen. Det er rart at kunne trække på nogle erfaringer, når man er i vildrede, men problemet er, at det kan man ikke.

Endnu sværere er det for de mange unge, der er kommet ind i ejendomsbranchen efter 2012, hvor det kun er gået en vej; nemlig op. Det kan godt være, at de har læst om høj inflation, men deres væsentligste referencegrundlag vil også være finanskrisen, som er blevet fast pensum selv i gymnasiet og nogle gange i folkeskolen.

Da vi stod i september 2008, hvor alt faldt væk fra dag til dag, prøvede vi også at finde paralleller til tidligere kriser. Det kunne man ikke. Finanskrisen opstod ud af noget nyt i form af subprime og en finansiel sektor, der på pyramidespilslignende facon havde krydsfinansieret sig i et omfang, der aldrig var set før.

Det er det samme, vi står i nu – nemlig en ny situation. Sammenfaldet af Corona, krig og et samfund, der “kører på pumperne” i positiv forstand forstået sådan, at vi har udnyttet ressourcerne i form af arbejdskraft til det yderste er endnu engang en unik indgang til en krise. Og netop det, at vi ikke har set det før er med til at forstærke den for det gør markedet usikkert.

– Det er fristende i en usikker tid at udskyde alle ikke-nødvendige beslutninger, også om investeringer i ejendomme. Men usikre tider giver også muligheder: Konkurrencen om de mest attraktive investeringsejendomme er lavere, og der kan gøres køb til lidt bedre priser, skriver Colliers-nestoren Peter Winther i den markedsrapport, der udkom 24. juni.

Og det har han ret i. Jeg har allerede hørt nogle af dem i branchen, der for noget tid siden holdt op med at købe ejendomme, fordi de syntes, at det var for dyrt, sige, at de nu igen forventer at indtage den pind side om side, hvor gribbene sidder og venter. Måske er billedet ikke så sympatisk, men det kan godt blive en realitet.

Lige nu er der dog ikke noget, der tyder på et brandudsalg. Mange af projektudviklerne har solgt ud af porteføljen, og en stor del af de projekter, der er i pipelinen udvikles for lange penge. Spørgsmålet er selvfølgelig om pensionskasserne på den lange bane sender ligeså mange penge i retning af ejendomsmarkedet og projektudvikling, hvis de igen kan få afkast andre mere traditionelle og likvide steder som i obligationsmarkedet.

Det er dog en risiko, at nogle i branchen har bygget deres business case op på, at hvis renten steg, så indekseres lejerne også. For det er spørgsmålet, hvor længe lejerne vil finde sig i det. Det er også spørgsmålet om lejepriserne i mange nye boliger kan holdes på 1.700-2.200 kr. per kvm, hvis reallønnen udhules.

Der er heller ikke nogen tvivl om, at med en højere rente bliver det sværere at finansiere boliger i den prisklasse, vi har set de seneste år, og det vil give prisfald. Mange har oplevet meget høje prisstigninger på op til 2-cifret årlig vækst, og det er helt naturligt, at det bør sætte sig. Det kommer til at gå ud over især de nye i boligmarkedet, der har købt på toppen. De modsatrettede tendenser i markedet er en konsekvens af, at markedet står i et vadested. Vi ser stadig eftervirkningerne af en højkonjunktur, men begynder også at ane de første konsekvenser af en kommende nedtur.

Alle havde forventet en kortvarig situation med usikkerhed i kølvandet af pandemien, som økonomisk blev håndteret overvældende godt i Danmark. Så kom Ukraine, som alle naturligvis kunne se var forfærdeligt, men som i første omgang ikke så ud til at påvirke Danmark. Nu er de fleste overrasket over, at vi i stedet ser ud til at stå i en full-blown indgang til en global krise. Vores værste fjende i forhold til, hvor hård krisen bliver på dansk jord er ikke længere udefrakommende. Det er os selv. Ved at sammenligne med finanskrisen risikerer vi at tage de forkerte greb og fremfor alt at skabe usikkerhed.

Lige nu står vi der, hvor ingen ved, hvad man skal gøre, og derfor gør man ikke rigtig noget. Proppen bliver trukket for større handler, høje byggepriser udsætter byggerier og en nedadgående spiral er i gang. Usikkerhed er det værste, der kan ske for ethvert marked. Vi er i et vakuum, og der er faktisk nok ikke så meget andet at gøre end at slå koldt vand i blodet i varmen og vente, mens man holder en god sommerferie. Der bliver brug for kræfterne, når vi vender tilbage til august, men der er ikke brug for, at aktørerne i markedet selv taler en krise længere op end det reelt er nødvendigt.