Ordet er dit-indlægget er skrevet af partner Peter Winther, der er Executive Director og chef for Capital Markets i Colliers i Danmark

Ved indgangen til 2021 vovede vi hos Colliers en række vilde forudsigelser, herunder at startafkastkravene i flere segmenter ville falde med op til 50 bp til under 3%, og at transaktionsvolumenen ville stige med 50% til ”all-time-high”. Disse forudsigelser, hvor urealistiske de end forekom for 12 måneder siden, gik i opfyldelse: Startafkastkravene på de bedste investeringsejendomme indenfor bolig og kontor ligger i dag i underkanten af 3,0%, for boliger endog ned til 2,7%. Og transaktionsvolumenen på det danske ejendomsmarked har været historisk høj.

2021 har i sandhed været et bemærkelsesværdigt år. Året startede med massive nedlukninger og restriktioner som følge af Covid-19 – og det endte med nye restriktioner.

Men alligevel var den økonomiske vækst kraftigere end set i mange år. Samtidig var beskæftigelsen historisk høj og ledigheden tilsvarende lav. Og for første gang efter finanskrisen gik centralbankernes ønske om en lidt højere inflation mere end i opfyldelse – med en inflation i Danmark på omkring 3% lå vi endog pænt under niveauet i Tyskland på over 5% og i USA, hvor den nu er på næsten 7%.

Opsparere med kontanter og obligationer har ikke i flere menneskealdre oplevet en tilsvarende erosion af deres købekraft. Når man for investeringer i korte obligationer får en rente på 0 eller negativ, og priserne samtidig stiger med 5% eller derover, falder ens opsparing i værdi med foruroligende hastighed.

Investorerne klager alligevel ikke. De har fået gedigne afkast på aktiemarkedet, og også investeringer i fast ejendom og andre alternativer har givet pæne resultater.

Ejendomspriserne og stigende renter

Tiden for renteforhøjelser i USA nærmer sig med hastige skridt. Dele af Europa halter noget bagefter med hensyn til økonomisk vækst, og renteforhøjelser er endnu ikke på den europæiske dagsorden – om end man godt forstår, at det inflationsforskrækkede Tyskland ser på negative renter med bekymring samtidig med, at inflationen er over 5%.

Mange økonomiske iagttagere hævder ofte, at stigende renter vil føre til faldende ejendomspriser. Det er utvivlsomt korrekt, når der tales om ejerboligmarkedet, men på investeringsmarkedet er dynamikken ikke nødvendigvis den samme.

En højere rente, som modsvares af en (endnu) højere inflation, er ikke nødvendigvis nogen stor udfordring for investeringsejendomsmarkedet. Lejeindtægterne er oftest inflationsregulerede, og ved en høj inflation stiger byggeomkostningerne, hvilket alt andet lige øger værdien af eksisterende ejendomme.

Ejendomsmarkedet med den perfekte storm – lige i ryggen

Kan man forestille sig bedre rammebetingelser for ejendomsmarkedet end de nuværende:

Den økonomiske aktivitet er høj, virksomhederne tjener penge, og lønningerne stiger. Det øger efterspørgslen efter flere og større boliger og flere kontor-, lager- og produktionslokaler. Så tomgangen falder, og lejepriserne stiger.

Samtidig er den korte rente negativ, og de lange renter er lave. Og vi har inflation, så realrenten er stærkt negativ. Derfor er finansiering reelt ekstremt billig, og investorerne har ikke meget lyst til at ligge kontant eller i obligationer.

Alt i alt: Meget mere medvind kan man dårligt forestille sig – vi har stormen lige i ryggen.

Er 2022 året, hvor festen slutter?

Vi har vanskeligt ved at forestille os, at 2022 bliver bedre end 2021. Startafkastkravene er historisk lave, og det er svært at forestille sig, at de bliver ved med at falde.

Samtidig er det værd at notere sig, at der er meget byggeri i gang, både indenfor bolig, kontor og logistik. Udbuddet af lejemål vil især fra 2023 stige, hvilket vil lægge en dæmper på lejestigningerne.

Men vi tror faktisk ikke, at 2022 vil blive et svagt år på ejendomsmarkedet. Rammebetingelserne for ejendomsinvesteringer vil fortsætte med at være gunstige, og der vil også i 2022 være allokeret rigtig mange penge til ejendomsinvesteringer.

Så vi vover igen nogle vilde forudsigelser, både om økonomien og ejendomsmarkedet:

• 2022 bliver året, hvor Covid-19 ikke hver eneste dag bliver et emne. Enten forsvinder Covid-19, eller også bliver det en håndterbar livsbetingelse
• Inflationspresset tager af. Inflationen i 2021 har ikke været efterspørgselsdrevet, den har primært været drevet af mangelsituationer, forårsaget af forstyrrelser af forsyningsveje. Det vil i 2022 begynde at normalisere sig
• Ejendomsinvesteringer vil generere étcifrede positive afkast, drevet af stabile eller svagt stigende lejepriser
• Detailhandelsejendomme kommer på mode igen. Investorerne vil forstå, at den fysiske detailhandel ikke vil dø, og at det forekommer naturstridigt, at velbeliggende butiksejendomme med solidt cash flow skal handles til direkte afkast, som er på niveau med afkastene på sekundært beliggende produktions- og lagerejendomme – og mere end 100 bp højere end logistikejendomme med en sammenlignelig cash flow sikkerhed

 

Læs alle Ordet er dit-indlæg på estatemedia.dk her