Blogindlægget er skrevet af Gregers Nytoft Rasmussen, Head of Research, ph.d., Colliers

Den grønne omstilling accelererer over hele Europa i disse år, og ejendomssektoren er blevet mere aktuel i den politiske debat end nogensinde. I England og Holland er det besluttet at indføre krav om energieffektivitet for eksisterende ejendomme, og med et voksende, politisk fokus på at reducere udledningen af drivhusgasser er det ikke utænkeligt, at lignende krav bliver til virkelighed inden for nogle år i Danmark.

I denne artikel fokuserer vi derfor på danske kontorejendomme og undersøger, hvor energieffektive de er, hvad opførelsesår, ejerskab og beliggenhed betyder, samt hvad det ville have af konsekvenser, hvis der blev indført energikrav til eksisterende ejendomme herhjemme.

Nye regler for boligejendomme

Ved nybyggeri samt ved ombygninger og renoveringer skal byggearbejder leve op til bygningsreglementets krav om energieffektivitet. Der er derimod ikke nogen krav til energieffektiviteten af eksisterende bygninger i Danmark – endnu.

Problemstillingen med energirenovering af udlejningsejendomme er, at lejer og udlejer ikke nødvendigvis har de samme incitamenter i forbindelse med energiforbedringer: Typisk er det udlejer, der afholder omkostningerne til energiforbedringer, mens lejer nyder fordelene i form af lavere energiudgifter, bedre indeklima og komfort. Det kan betyde, at udlejer tøver med at gennemføre energiforbedringer.

En løsning på denne problemstilling er ny lovgivning. Det var i 2020 tilfældet for boligejendomme, da boligreguleringslovens §5, stk. 2 blev ændret. Her blev der indført et grønt incitament og et grønt energikrav. Det grønne incitament betyder, at en ny ejer af en ældre boligudlejningsejendom kan undgå karensperioden, hvor udlejer ikke må hæve lejen til det lejedes værdi inden for de første fem år efter, at udlejer har overtaget kontrollen med ejendommen, selvom udlejer har foretaget gennemgribende forbedringer. Incitamentet ligger i, at karensperioden ikke gælder, hvis boligudlejningsejendommens energimærke bliver hævet med mindst tre energiklasser eller bliver energiforbedret for mindst 3.000 kr. pr. m².

Det grønne energikrav betyder, at udlejer først kan hæve lejen til det lejedes værdi efter gennemgribende forbedringer, når ejendommens energimærke er på mindst energiklasse C eller er løftet to energiklasser siden den 1. juli 2020.

Selvom der endnu ikke er tilsvarende regler for kontorudlejningsejendomme i Danmark, har andre europæiske lande besluttet at indføre energikrav til eksisterende bygninger – også hvis bygningsejeren ikke selv ønsker en ombygning eller renovering. I Holland skal kontorejendomme fx være i energiklasse C eller bedre inden 2023. Ellers skal kontorejendommen i princippet lukkes ned. I England og Wales har det siden 2018 været ulovligt at indgå nye lejekontrakter eller forny lejekontrakter for lejemål i bygninger, som ikke er i energiklasse E eller bedre. Fra 2023 vil det også gælde eksisterende lejekontrakter i England og Wales.

Op mod 42 % ville skulle renoveres

Ejere af kontorejendomme kan med fordel overveje, hvordan deres portefølje ville klare sig, hvis der blev indført energikrav til eksisterende kontorejendomme i Danmark svarende til de krav, vi ser i andre europæiske lande.

Figur 1 fokuserer på kontorejendomme i Danmark, der har et tilgængeligt energimærke, og opdeler kontorbygningsmassen efter energieffektivitet. Den største andel af bygningsarealet i danske kontorejendomme er registreret som energiklasse C, og over halvdelen – 58% – af bygningsmassen er i energiklasse C eller bedre. Det fremgår dog også, at 16% af bygningsarealet i danske kontorejendomme er registreret med de dårligste energiklasser E til G.

Hvis vi forestiller os, at der blev indført regulering, der krævede, at danske kontorejendomme skulle være i energiklasse D eller bedre, ville det således betyde, at 16% af kontorarealet skulle energiforbedres for lovligt at kunne anvendes. Hvis der derimod blev indført krav om, at kontorejendomme skulle være i energiklasse C eller bedre ligesom i Holland, ville det kræve energiforbedringer af cirka 42% af den danske kontorbestand. Det ville medføre markante omkostninger til energiforbedringer for de berørte ejere.

Mange kontorlejere prioriterer beliggenhed over energieffektivitet

På trods af forskellen mellem udlejer og lejers incitamenter i forhold til at gennemføre energiforbedringer er det nærliggende at forestille sig, at udlejer også kan drage fordel af en energioptimeret ejendom i form af tilfredse lejere, potentiale for at fastsætte en højere leje, mindre risiko for fraflytning og lavere tomgang. Alt andet lige vil en kontorlejer foretrække et energieffektivt lejemål fremfor et lejemål med højt energiforbrug. Men alt andet er ikke lige: De bedst beliggende kontorlejemål i byerne findes i høj grad i ældre ejendomme, som ikke er lige så energieffektive som nybyggeri på mere sekundære beliggenheder. EjendomDanmarks opgørelse af tomgangen for kontorlejemål opdelt efter energimærke viser, at de kontorlejemål i Københavns Kommune, der er mest energieffektive (energiklasse A og B), har højest tomgang, mens de lejemål, der er mindst energieffektive (energiklasse E-G) har lavest tomgang.

Det kan derfor tyde på, at mange kontorlejere vægter beliggenhed højere end energieffektivitet, når de vælger lejemål. Af samme årsag skal man være påpasselig med at konkludere, at bæredygtighedscertificering (fx DGNB) af nyopførte kontorejendomme betyder, at lejeniveauet er højere. Ofte er der en sammenhæng mellem en nyopført ejendoms beliggenhed og byggeriets kvalitet – herunder fokus på bæredygtighed. Et højere lejeniveau for DGNB-certificerede ejendomme kan derfor både skyldes, at lejerne er villige til at betale ekstra på grund af bæredygtigheden og skyldes den primære beliggenhed.

Nyere kontorejendomme er mere energieffektive

Figur 2 viser, hvor stor en andel af danske kontorejendomme der er registreret i de forskellige energiklasser opdelt efter bygningernes opførelsesår. Det fremgår af figuren, at der ikke er nogen tydelig sammenhæng mellem opførelsesår og energiklasse for kontorejendomme, der er opført før og i 1970’erne. Disse kontorejendomme er blevet energirenoveret til omtrent samme energieffektivitet uanset opførelsesår. Det kan skyldes, at de mest oplagte energiforbedringer af fx loft, ydervægge og vinduer/døre fører bygninger op til samme energimæssige stand, uanset om bygningen er opført i år 1900 eller i år 1970.

For kontorejendomme, der er opført i 1980’erne og derefter, er der derimod en tendens til, at de senest opførte bygninger har opnået de bedste energiklasser. Fx er energieffektiviteten for kontorejendomme opført i 1980’erne bedre end for kontorejendomme, der er opført i 1970’erne og så fremdeles. Det kan hænge sammen med, at der efter oliekriserne i 1973 og 1979 har været et øget fokus på energieffektivitet for bygningsmassen i Danmark, som er blevet fulgt op med stigende energikrav til nybyggeri.

Den offentlige sektor sakker bagud

Hvordan ser det ud med kontorejendommes energimærke, når man sammenligner på tværs af ejerskabsstrukturer? Figur 3 opdeler de danske kontorejendomme efter ejerskab og viser, hvor stor en andel af kontorbygningsmassen, der har et specifikt energimærke. Det er bemærkelsesværdigt, at de tre kategorier af offentlige bygningsejere – staten, regionerne og kommunerne – har den største andel af kontorarealer med de dårligste energiklasser (E-G). Opgjort på denne måde går det offentlige således ikke forrest i bestræbelserne på at reducere udledningen af drivhusgasser.

Ejerkategorien ”Forening, legat eller selvejende institution” er den gruppe, som har den laveste andel af kontorarealer med energiklasse E-G. Det kan hænge sammen med, at ejer og bruger i denne kategori ofte er den samme, således at der ikke er det førnævnte misforhold mellem udlejer og lejers incitament til at energirenovere. For de to øvrige ikke-offentlige ejerkategorier – selskaber og privatpersoner – er der oftere tale om udlejningsejendomme, hvor udlejer betaler for energiforbedringerne og lejer høster gevinsterne.

Aalborg i front mens Odense halter bagefter

Det er også interessant at se, om der er forskelle i kontorejendommenes energieffektivitet på tværs af Danmark. Figur 4 viser fordelingen af kontorejendommenes energimærke opdelt på de fire største markeder for kontorejendomme: København (inklusive Frederiksberg), Aarhus, Odense og Aalborg. Her skiller kontormarkedet i Odense Kommune sig ud ved at have en høj andel af kontorarealer med de dårligste energiklasser (E-G) og en lav andel af kontorarealer med de bedste energiklasser (A-B). Blandt de fire kontormarkeder har Aalborg Kommune den laveste andel af kontorarealer med energiklasse E-G og den højeste andel af kontorarealer med energiklasse A-B.

Man kan også undersøge, om der er forskel på kontorejendommenes energieffektivitet inden for de fire største markeder for kontorejendomme. Figur 5 præsenterer et panel for hvert kontormarked og viser, hvor stor en andel af kontorbygningsmassen i hvert postnummer, der er registreret som energiklasse D eller bedre. Jo dybere blå farve et postnummer har, desto større andel af kontorbygningsmassen er energiklasse D eller bedre. Der er en tydelig tendens til, at de postnumre, der har den største andel af kontorarealer med energiklasse D eller bedre, ligger uden for byernes centrum. Det kan dels skyldes, at kontorejendommene i centrum generelt er ældre end dem lidt uden for centrum, og dels at udlejers incitament til at energiforbedre er mindre i centrum, fordi efterspørgslen efter kontorlokaler her er høj – også selvom en kontorejendom ikke har et godt energimærke.

Indtil videre bliver der kun stillet energikrav for bygningsmassen i Danmark ved nybyggeri samt ved ombygninger og renoveringer. Økonomisk set er det fornuftigt, eftersom omkostningen ved at energioptimere i forbindelse med planlagte byggearbejder typisk er lavere end ellers. Men da bygninger er kendetegnet ved lange levetider og lange renoveringscyklusser, og eftersom det årlige nybyggeri kun udgør en lille del af den samlede bygningsmasse, er det ikke utænkeligt, at der bliver indført krav til energieffektiviteten af eksisterende bygninger i Danmark for at sætte fart på energiforbedringer af bygningsmassen.

Vi har set, at der allerede er eksempler på sådanne energikrav i udlandet. Indførelse af energikrav til eksisterende bygninger ville bidrage til at fremskynde reduktionen i udledningen af drivhusgasser, og til at Danmark kommer i mål med de ambitiøse klimamål, hvilket har stor politisk bevågenhed.

Investorer, der ejer ældre kontorejendomme, bør derfor have øje for energimærkningen af deres nuværende portefølje og overveje omkostningerne ved at energiforbedre, hvis der købes ældre kontorejendomme med lav energieffektivitet.

Metoden til beregning af energimærker varierer fra land til land. Derfor er der en vis usikkerhed forbundet med at sammenligne energiklasser på tværs af landegrænser.

Læs alle blogindlæg på estatemedia.dk her