Blogindlæg skrevet af Peter Winther, partner og Executive Director i Colliers

Nedlukninger og møde- og rejserestriktioner påvirkede alle segmenter inden for ejendomsmarkedet. Vil ejendomsmarkedet vende tilbage til før-Covid-19 tilstande? Og hvordan vil det påvirke de enkelte segmenter. Det giver Colliers’ Capital Markets-ansvarlige Peter Winther et bud på her:

Boligmarkedet
Hjemmearbejde og restriktioner gav en forventelig øget efterspørgsel efter boliger. Når man afskæres fra at rejse, når forbrugsmuligheder i form af ferier, restaurantbesøg, koncerter, natteliv mv. forsvinder, frigør det forbrugsmuligheder til anden form for forbrug, herunder boligforbruget. Og når man så samtidig tvinges til at arbejde hjemme, er ønsket om en større bolig med en bedre hjemmearbejdsplads nærliggende.

Derfor er boligforbruget – målt som boligarealet pr. person – steget under coronapandemien. Det giver en øget efterspørgsel efter både leje- og ejerboliger. Og priserne er steget.

Boligmarkedet er historisk stærkt. Men noget tyder på en vis afdæmpning i aktiviteten, især på ejerboligmarkedet, hvor omsætningen i de seneste måneder har været faldende. Det er ikke unaturligt, al den stund at aktiviteten kommer fra et meget højt niveau med store prisstigninger – og når vi igen får mulighed for at være ude, for at rejse og for at gå i byen, vil det alt andet lige have en negativ effekt på boligforbruget.

På den anden side er hjemmearbejde i et vist omfang kommet for at blive. Det vil uvægerligt øge boligforbruget pr. indbygger også på længere sigt.

Logistik/lager-markedet
For logistik- og lagerejendomme var udviklingen endnu voldsommere. Dels har en markant vækst i internethandlen ført til en øget efterspørgsel efter lokaler til distribution af varer. Men forstyrrelser og nedbrud i de globale forsyningskæder har ført til, at virksomhederne i dag tvinges til at operere med større stødpudelagre af råvarer og halvfabrikata, og der er en tendens til, at en del af produktionen hjemflages.

Endelig gav nedlukningerne af detailhandlen ophobninger af usolgte varer – med et deraf følgende øget behov for lagerplads.

Derfor er priserne for lager- og logistikejendomme steget markant.

Ligeledes for lager og logistik: Selv når forsyningskæderne normaliseres, vil virksomhederne være opmærksomme på ikke at være for sårbare overfor fremtidige kriser af tilsvarende karakter. Det betyder et øget lagerbehov.

Også udviklingen i internethandlen vil betyde, at behovet for logistiklokaler vil stige. Selv i en tid uden restriktioner og med åbne butikker vil forbrugerne have vænnet sig til at handle på nettet, og en fortsat mindre del af den samlede detailhandel vil ske i de fysiske butikker.

Butiksmarkedet
Butikssegmentet blev – bortset fra dagligvarehandlen og big box segmentet – ramt hårdt, hårdest i det centrale København, hvor perioden med nedlukkede butikker blev afløst af en lang periode med en svag aktivitet som følge af fraværet af udenlandske turister. En del butikker måtte dreje nøglen om, og vi har registreret stigende tomgang og faldende lejepriser.

Det betyder også, at vi næppe vil vende helt tilbage til tidligere tiders aggressive forventninger til stigninger i butikslejepriserne. Men på den anden side: Der vil også fremadrettet være en god efterspørgsel efter fysiske butikker på attraktive beliggenheder som supplement til og understøtning af internethandlen.

Kontormarkedet
For kontorer medførte hjemmearbejdet på kort sigt, at kontorerne blev mere eller mindre overflødige. Men på kort sigt steg tomgangen dog ikke væsentligt. Langt den overvejende del af virksomhederne har under coronapandemien bevaret deres kontorlejemål med henblik på at fastholde muligheden for at genåbne kontorarbejdspladserne, når dette var muligt. Derfor steg tomgangen ikke, og derfor holdt lejepriserne sig stabile.

For kontormarkedet har der været udtrykt bekymring for, at mange virksomheder på sigt vil reducere deres kontorforbrug som følge af hjemmearbejde. Bekymringen er valid, især for visse brancher, hvor en stor del at kontorarbejdet er at sammenligne med mere rutinemæssige produktionsopgaver.

Det er dog værd at bemærke, at sådanne kontorarbejdspladser formentlig i betydeligt omfang alligevel ville forsvinde inden for 10 år i takt med, at sådanne opgaver vil blive varetaget af Artificial Intelligence systemer.

Hertil kommer, at mange virksomheder allerede har erfaret, at en udstrakt brug af hjemmearbejdspladser kan have negative konsekvenser for virksomhedskulturen, vidensdeling, idéudveksling, idégenerering og medarbejdertilfredshed. Og i kampen om fremadrettet at tiltrække de bedste talenter tror vi, at den identitet og det sammenhold, som et velfungerende kontormiljø skaber, vil blive højt prioriteret. Og indtil videre kan vi ikke registrere en lavere efterspørgsel efter kontorlokaler efter coronapandemien, snarere tværtimod.

Hotelmarkedet
Hårdest ramt blev dog hotelejendomsmarkedet, især i København. Uden forretningsrejsende og udenlandske turister faldt belægningsprocenterne til noget nær nul.

For hoteller forventer vi, at markedet for forretningsrejser og -møder næppe vil komme fuldt tilbage til niveauet før Covid-19. Vi har vænnet os til, at mange møder kan klares digitalt – med et meget lavere tids- og omkostningsforbrug. Til gengæld tror vi, at turistmarkedet kommer hurtigt og kraftigt tilbage. Der er et betydeligt akkumuleret behov for at komme ud, for at rejse, for oplevelser. Og med en pæn økonomisk vækst med pæne lønstigninger, er der al mulig grund til at forvente en ganske massiv vækst inden for turistindustrien i de kommende 24 måneder.

En ekstremt lempelig penge- og finanspolitik har afværget pandemiens potentielt meget alvorlige følger for økonomien – men har samtidig forårsaget massive prisstigninger for ejendomme.

Samlet set: Massive prisstigninger som følge af ekstremt lempelig penge- og finanspolitik

Med en høj global opsparing, med ekstremt lave renter, og med inflatoriske tendenser, i det mindste på kort sigt, har investorefterspørgslen efter ejendomme været massiv i de seneste 12 måneder, og denne udvikling ser ud til at fortsætte i en rum tid fremover.

De penge- og finanspolitiske initiativer, hvis formål var at afværge en markant økonomisk nedgang under coronakrisen, er lykkedes hermed. Men store prisstigninger på fast ejendom har ført til massive investeringer i nybyggeri, og det har reduceret robustheden på ejendomsmarkedet. Foreløbig er vi dog ikke bekymrede. Vi har aldrig set en dyb ejendomskrise uden en bankkrise. Der er rigtig meget egenkapital i ejendomsmarkedet, belåningsudmålingen er konservativ, og risikoaversionen i den finansielle sektor er betydelig. Så vi kan simpelthen ikke se nogen risiko for en bankkrise i Danmark eller i de vestlige økonomier, selv på lidt længere sigt.

Men intet varer evigt, og en ting er sikkert: I 2021 er vi nærmere den næste ejendomskrise end vi har været de seneste 12 år. Og i 2022 er vi endnu nærmere.

Peter Winther er blandt indlægsholderne tirsdag på konferencen Finansiering af ejendomme, hvor en række spændende profiler drøfter blandt andet de nye rentestigninger. Der er fortsat mulighed for at tilmelde sig.

Læs alle blogindlæg på estatemedia.dk her