Selvom priserne er steget kraftigt i København de seneste år på grund af mangel på boliger, er boliginvesteringsmulighederne i den danske hovedstad blandt de bedste i Europa.

Det viser en ny analyse fra Colliers’ europæiske hovedsæde i London. I rapporten ’European Residential: On the Rise’ ser Colliers’ europæiske organisation (Emea) nærmere på de faktorer, som driver den stigende investorinteresse for boligejendomme i Europas større byer, herunder København.

Rapporten rangordner byerne i forhold til, hvor godt de appellerer til investorerne, og fremhæver de muligheder og risici, som opstår i forbindelse med, at boligejendomme bliver mere populære for investorerne.

Generelt oplever Europa en stigende tendens til, at folk ønsker at bosætte sig i nærheden af forretninger, kultur og uddannelse som for eksempel i London, Paris og Amsterdam, og at øgede indkomstniveauer udelukker et stigende antal familier fra socialt boligbyggeri. Det skaber et mismatch mellem udbud og efterspørgsel, som medfører, at huspriserne stiger hurtigere end de almindelige lønninger, fremhæver Colliers. Det såkaldte ’affordability gap’ betyder, at mange yngre byboere bliver længere på lejemarkedet end tidligere generationer, før de bevæger sig ind på ejerboligmarkedet. Dertil kommer, at flere nærmer sig pensionsalderen.

– Det giver investorerne mulighed for at tilbyde og udbygge paletten af leje- og ejerboliger, herunder med udvikling af boliger med enten udlejning eller salg for øje som private udlejningsboliger, bofællesskaber, ældreboliger og studieboliger, fremgår det af Colliers-analysen.

De fem dyreste byer
I alt 60,7 milliarder euro – cirka 450 milliarder kr. – blev investeret i boligejendomme i Europa i 2020, svarende til en stigning på 18 procent i forhold til gennemsnittet over en femårig periode. Boligejendomme er på vej til at udgøre 30 procent af Europas investeringsvolumen.

– Usikkerheden i det seneste år har medført risikoaversion hos investorerne, som konkret udmønter sig i flere defensive investeringer. I 2020 gik 63 procent af investeringerne derfor til boligejendomme, mens det i 2019 kun var 41 procent. Boligbyggeriet er igen stigende, og der kan på mellemlang sigt ikke udelukkes et mindre nedadgående pres på lejen, men i byer med en gunstig demografisk udvikling vil boligudlejningsbyggeri fortsat være en interessant aktivklasse, siger partner Peter Winther, der er Executive Director og chef for Capital Markets i Colliers i Danmark.

I Colliers’ analyse indgår Paris, London, Amsterdam, München og Manchester som de fem byer, hvor det er dyrest at eje en bolig målt på prisen på kvm bolig i forhold til det gennemsnitlige indkomstniveau i de respektive byer. I forhold til de fem byer kan køberne få næsten dobbelt så meget boligareal for pengene i byer som Düsseldorf, Køln og Marseille. I Warszawa kan den typiske køber med en almindelig indkomst få tre gange så meget boligareal som i Paris.

Ikke risikofrit
På trods af de generelt positive forventninger understreger Colliers-rapporten imidlertid, at boliginvesteringer ikke er risikofrie, fordi mange regeringer ønsker at minimere affordability gap med tiltag, som skal dæmpe priserne. Det sker ved at indføre nye reguleringer i lejers favør, forklarer Damian Harrington, der er Colliers’ Head of Research i Emea.

– Byer som Berlin og Amsterdam har indført nye regler, til tider også på uholdbar vis, hvilket har skabt en vis usikkerhed omkring boliginvesteringer. Investorerne er blevet mere opmærksomme på de politiske risici. Den optimale løsning er at styrke udbuddet ved at fremme investeringer i nybyggeri fremfor at indføre reguleringer, som lægger en dæmper på lysten til at investere i boliger med udlejning for øje, siger Damian Harrington.

 

Konklusioner i Colliers-analysen

– Boligsegmentet vokser som følge af manglende udbud, stigende lejepriser og gunstige demografiske rammebetingelser

– Investorerne står i kø for at investere i boligejendomme som et sikkert aktiv, hvor mange forskellige valgmuligheder og stærke rammevilkår understøtter investorernes vækst

– Huspriserne er tårnhøje i mange større europæiske hovedstæder på grund af et misforhold mellem udbud og efterspørgsel

– Udsigt til fortsat stærk efterspørgsel i takt med husstandsvækst i de større europæiske byer

– For at imødegå den stadigt større udfordring med ’affordability gap’ har nogle regeringer foretaget markedsindgreb med usikkerhed blandt investorerne til følge

– Byer uden for hovedstæderne er fortsat et mere prisbilligt alternativ, og mange af dem oplever stigende investorinteresse.

 

Fakta: London, København, Berlin

London stadig på førstepladsen

At London er den by, som har de højeste huspriser blandt analysens byer, skyldes til dels, at byen er et center for højtlønnede jobs, førsteklasses universiteter og kultur, ligesom London har den højeste koncentration af økonomisk aktivitet pr. kmv i hele Europa. Boligpriserne ligger gennemsnitligt på 11.600 euro pr. kvm, til trods for at priserne faktisk har været relativt stabile siden 2017. Brexit har øget investorernes appetit på at investere i boliger i London, da priserne har været konstante indtil indeværende år. Investorefterspørgslen er uformindsket, hvilket understøttes af, at investeringsvolumenen de seneste fem år har været 130 procent højere i London end i Berlin, som ligger som nr. 2 på top-10-isten, og investorinteressen forventes at forblive høj, da vaccinationsprocessen og genrejsningen efter pandemien skrider hurtigere frem i Storbritannien end i andre europæiske lande.

København – særdeles gunstige investeringsmuligheder

Selvom priserne er steget kraftigt i København i de seneste år på grund af en mangel på boliger, er boligejendomme fortsat til at betale i København i forhold til mange af de byer, Colliers har kigget på. Danmarks hovedstad tæller også et stort antal yngre husholdninger, og der er udsigt til solid økonomisk vækst. Dertil kommer, at byen allerede er velkendt og åben over for de udenlandske investorer. Således er København en af Europas mest interessante boliginvesteringsmarkeder.

Reguleringer øger kompleksiteten i Berlin

Berlin er fortsat en af de mest attraktive boliginvesteringsmarkeder i Europa, men investeringsklimaet har på det seneste været præget af turbulens som følge af regeringens bestræbelser på at gøre boliger mere ’affordable’. Berlin introducerede et lejeloft, Mietendeckel, i januar 2020, som pålagde udlejerne at reducere lejen, hvilket skete med virkning fra november 2020. Men i april 2021 erklærede domstolene denne kontrolforanstaltning forfatningsstridig, og på den baggrund er investorerne blevet beroliget og har fornyet tillid til markedet i Berlin.

Kilde og kommentar: Colliers