fredag 20. november 2020 16:46
Ingen kan lide et suttet bolsje
– Der er ingen, der vil have et suttet bolsje.
Sådan bliver det tit sagt i ejendomsbranchen. Betydningen er, at man ikke vil have en ejendom, som alle mulige andre allerede har set på. Egentlig er det jo ret underligt. For ejendomsselskaber har jo ofte forskellige strategier, så selvom ét selskab har sagt nej til et godt tilbud, så kan det jo godt være en god deal for et andet.
Lidt ligesom hvis man er vild med dameskrå, og der er Kongen af Danmark i posen, så bliver kongerne jo ikke dårligere af, at man ikke har lyst til dem, for der er nok nogle andre, der er vilde med dem. Men sådan er det ikke med ejendomme. Der er det mest eksklusivt, hvis man kan købe dem lidt tys-tys.
Det er især det, der har været med til, at mange mæglere har levet af at parre den rigtige køber og sælger. For hvis ejendommene ikke er offentligt til salg, så er det evnen til at have netværket og kontakterne, der sælger ejendommene. Men nu kommer så digitaliseringen, og dermed bliver selv off-market-handlerne udbudt på eksklusive platforme, hvor man kan logge ind via medlemskab og anonymt se et udvalg af ejendomme. Det udfordrer naturligvis erhvervsmæglerne, hvis IT-folk på den måde kommer ind fra siden og tilbyder parringen for næsen af de traditionelle mæglere.
Derfor er det også et rigtig klogt træk, at erhvervsmæglernes forening, Ejendomstorvet, har lanceret en off-market-funktion, der gør det muligt at modtage diskret udbudte investeringsejendomme. Ejendom og sælger er anonym og platformens indholde skulle gerne være alt det, der ellers ligger i skuffen, formidles gennem eller det personlige netværk.
For at det skal være så diskret som muligt, så kan man ikke finde Ejendomstorvets off-market-ejendomme på Ejendomstorvet.dk. Sagerne sendes “håndbåret” på mail til interesserede investorer.
Konkurrencemæssigt er det som sagt en god ide ikke mindst i et marked, hvor transaktionsvolumen er faldende, og der derfor bliver kamp om kunderne. Men transaktionsvolumenen er blandt andet faldende på grund af et lavt udbud, og det kan man se af, at flere investorer opretter søgeprofiler. Formentlig er de bange for at gå glip af netop den ejendom, der passer ind i strategien.
Så isoleret set er det forståeligt nok. Men det er lidt trist set i et bredere digitaliseringsperspektiv. Den danske ejendomsbranche er fortsat præget af en høj grad af lukkethed. Der mangler transparens, og der er langt til et åbent marked, hvor man kan benchmarke sig imod de andres resultater. Når der er så stor modvilje mod de suttede bolsjer, og man flokkes om det eksklusive men ikke transparente tilbud, så medvirker man ikke til at styrke transparensen.
En helt anden ting er, at det måske kan være svært at vide, om man får den højest muligt pris, hvis man har lagt sin ejendom godt til rette i skuffen og blot venter på, at den bliver åbnet.
Omvendt kan man ikke altid vurdere, om en handel er god blot ved at se på prisen. Det har der været flere eksempler på. Et af dem er MGMAs køb af Illum, som mange i markedet vurderede var alt for højt prissat. Et andet er Patrizias køb af Galleri K i centrum af København, som også blev solgt med fortjeneste. Nogle investorer har bare en bedre ide end andre til at optimere lejeindtægterne. Så selvom prisen er officiel, så kan man ikke dømme om andres køb, men det kan man med sine egne.
Det må ubetinget være en fordel, hvis man kan benchmarke sig op mod andres resultater – også når det gælder transaktioner. Så bliver det synligt, om de handler, man gør, er gode. Og så bliver det måske også afsløret, hvilke der er mindre gode. Netop det ser jeg som en stor fordel i markedet. Det må være interessant for bestyrelser i pensionskasser og fonde – og dermed for investorerne, som i mange tilfælde er almindelige pensionsopsparere – at se om de følger den rigtige strategi ved at benchmarke sig op imod andre. Derfor er transparens godt. Og bortset fra, at man nok skal holde sig fra det i corona-tider, så smager et suttet bolsje – for nu at blive i terminologien – faktisk lige så godt som det indpakkede.
