Blogindlæg skrevet af adm. direktør, ejer og stifter Søren Stensdal, Stensdal Group

Selv om skræmmebilledet med de slemme, udenlandske kapitalfonde fylder en del i medierne, må vi ikke glemme, at vi skam er en hel del danske ejendomsaktører, som vil blive hårdt ramt, hvis loven om lagerskat vedtages. Er det fair?

Jeg er overbevist om, at den metaforiske ”Arne” ikke ville bryde sig om regeringens forslag til den såkaldte ”lagerskat”. Ikke når han hører, hvad de negative konsekvenser vil blive.

Lagerbeskatningen vil prompte gøre det mindre attraktivt at investere og bygge, hvilket vil give fald i arbejdspladser – og en hel branche vil blive udfordret på likviditet.

Nu er vi ikke alle udenlandske kapitalfonde på opkøb

”De slemme udenlandske kapitalfonde”, der har købt eller solgt ejendomsselskaber, hvilket ikke udløser skat, bruges som et retorisk våben i debatten om den påtænkte lagerbeskatning. Ligesom ved handel med alle andre typer selskaber, er aktieavancer på ejendomsselskaber skattefri, da det ellers vil medføre en dobbeltbeskatning, eftersom al værditilvækst enten allerede er, eller vil blive, beskattet i det handlede selskab.

Når ejendomme i et selskab stiger, eller falder, i værdi, afsættes der skat af værdireguleringen i selskabets regnskab. En køber af et ejendomsselskab vil altid forholde sig til den hensatte skatteforpligtelse, da den jo vil blive udløst lige så snart, ejendommen sælges fra selskabet. Det er altså en ret potent latent skat.

Værdien af den udskudte skat, man overtager, afgøres derfor af den rentebesparelse, man opnår ved at ”låne” pengene af SKat til 0 % i rente, i stedet for at låne dem fx i et realkreditinstitut, og af hvor lang en periode, man forventer at beholde ejendommen.

Hvis en gennemsnitlig ejertid fx er fem år, og realkreditrenten inklusive bidrag er fx 1%, har det altså en værdi for køber på 5 x 1% af den udskudte skat. I dette eksempel 5% af den udskudte skat..

Hvis argumentet om, at spekulanter – uanset nationalitet – skal rammes, så ser jeg kun én nogenlunde meningsfuld løsning: at man kræver, at udskudt skat på ejendomme skal forfalde i tilfælde af ”change of control” af ejerselskabets kapitalandele. Det vil godt nok være modsat alle andre aktiver, fx goodwill. Men det giver trods alt en form for mening.

Den foreslåede løbende betaling af skat af urealiserede ejendomsavancer presser likviditeten i ejendomsselskaber, da man i sagens natur kun får frigivet disse gevinster ved … ja … salg af ejendommen.

Det svarer til at beskatte pelsen, mens bjørnen stadig lever på fri fod.

Ingen likviditetsmæssig dans på roser

Hvis nogen i regeringen interesserer sig for mellemregningerne hos en typisk dansk aktør, så belastes vores likviditet af, at realkreditgæld (afhængig af ejendomstype) afdrages over 20-30 år. Denne afdragsbyrde skal også finansieres af det løbende driftsoverskud efter skat, så i forvejen er det ikke nødvendigvis en likviditetsmæssig dans på roser at være ejendomsinvestor.

Lagerbeskatningen af fast ejendom findes ikke andre steder i Europa, og det er således en ukendt faktor, som alle investorer skal forholde sig til. For udenlandske investorer, der har frit valg, hvilke lande de vil investere i, vil denne ekstra belastning af investeringer i Danmark alt andet lige føre til, at interessen for danske investeringer reduceres.

Resultatet? Prisfald. Og det rammer virksomhederne, som med dårligere likviditet risikerer at skulle sætte aktiviteterne ned. Bygge mindre. Lave færre klimaforbedringer på ejendommene (hvilket verden ellers skriger på). Og i sidste ende afskedige medarbejdere.

Ved at indføre lagerbeskatning straffer man alle ejendomsselskaber, og SÆRLIGT de langsigtede, der – som os – ejer og driver ejendomme, men ikke handler med dem.

Det vil være fuldstændig modsat den argumentation, der har været ude. Derfor: Hvis regeringen får held til at vedtage loven om løbende beskatning af selskabers ejendomsavancer, så vil vi alle mærke det. Negativt. Desværre også ”Arne”.

Det tror jeg også, ”Arne” vil forstå.

Spørgsmålet er bare, om regeringen vil?

Læs mange flere blogindlæg om ejendomsbranchen her