Coronaviruskrisens globale udbredelse, og den deraf følgende nedlukning af Danmark, får store økonomiske konsekvenser – også på ejendomsmarkedet. Den københavnske erhvervsmæglervirksomhed Cushman & Wakefield RED forventer dog ikke, at kontorlejemarkedet i det centrale København (CBD) vil opleve faldende lejeniveauer, hvilket der er tre primære årsager til.

De tre grunde uddyber Managing Partner Nicholas Thurø, Cushman & Wakefield RED, her:

Årsag 1: Lav tomgang og få spekulative byggerier

Opførelsen af spekulative byggerier sker ofte sent i et opsving, hvor lejen igennem en periode har været stigende, og hvor tomgangen har været faldende, hvorfor grundlaget for at opføre nye kontorer er gunstigt. Idet opførelsestiden typisk er 12-24 måneder oplever man dog ofte, at de nye byggerier kommer i markedet på et tidspunkt, hvor det økonomiske klima er ændret. Dermed øges udbuddet i en periode hvor efterspørgslen er faldet.

Af nedenstående tabel fremgår det, at coronakrisen rammer Danmark på et tidspunkt, hvor der er igangsat meget få spekulative byggerier og hvor 50 procent af arealet er forhåndsudlejet:

Derudover er der tale bygherrer, som økonomisk set er meget stærke og som derfor har den økonomiske ballast til at gennemføre byggerierne, herunder Skanska, KLP, PFA og Danica. Samtidig har de institutionelle bygherrer ikke nogen interesse i at reducere udbudslejen for deres byggerier, idet det vil påvirke værdien af de øvrige ejendomme i deres kontorporteføljer.

Ydermere er tomgangen for kontorlokaler i København faldet betydeligt over de seneste år og tomgangen i det centrale København var i Q1 2020 nede på cirka 6,7 procent. Kontormarkedet i København CBD vil derfor, uden at det påvirker markedslejen, kunne absorbere en stigningen i tomgangen på 2-3 procent.

Årsag 2: Set i et nordisk perspektiv er kontorlejen i København lav

I modsætning til i Stockholm og Oslo har udviklingen i lejen for prime kontorlejemål i det centrale København været flad igennem årtier. Dette skyldes primært, at vi i København CBD historisk set har haft mange byggegrunde til rådighed, hvorfor vi har haft mulighed for at tilføre nye kontorer i takt med væksten i efterspørgslen. Byggegrundene i CBD er nu i høj grad udnyttet, og samtidig er en del af de ældre kontorejendomme blevet konverteret til hoteller eller boliger.

Ved indgangen til 2020 var RED’s forventning derfor en markant vækst i kontorlejen for CBD over de kommende 10 år. Denne forventning byggede på, at kontormarkedet i CBD nu i højere grad oplever de samme vilkår som kontormarkederne i Oslo og Stockholm har oplevet de seneste mange år. Som følge af coronakrisen er denne oprindelige forventning dog blevet afløst af en forventning om en mere flad udvikling i de kommende år, men ikke af et decideret fald.

Årsag 3: Lejen udgør end mindre andel af udgifterne

I forhold til mange andre segmenter udgør kontorsegmentets udgift til husleje en væsentlig mindre andel af virksomhedernes omsætning. Af tabellen til højre fremgår det, at kontorsegmentets udgifter til husleje udgør cirka 3-5 procent af virksomhedernes omsætning. Sammenligner vi med hoteller og butikker, så udgør deres udgifter til husleje en væsentlig større andel af omsætningen.

Jo større en andel lejeudgiften udgør af virksomhedens omsætning, jo mere følsom er lejen overfor ændringer i omsætningen.

Kontorsegmentets største udgiftspost er udgifter til lønninger, hvorfor dette vil være den første udgiftspost som virksomhederne fokuserer på, når der skal foretages besparelser.

For CBD i København vil vi derfor først opleve et pres på kontorlejen, hvis virksomhederne foretager mange fyringer og samtidig skalerer ned i arealstørrelse, således at det får en markant effekt på tomgangen. Idet det er forbundet med relativt store omkostninger at flytte kontorer ser vi dog ofte, at virksomhederne accepterer at have et lidt for stort areal i en periode, indtil de er sikre på deres arealbehov. En nedgang i beskæftigelsen medfører således ikke nødvendigvis en tilsvarende stigning i tomgangen.

Konklusion og webinar

– Baseret på den viden vi har ultimo april 2020 er det således ikke vores forventning, at coronakrisen vil få en effekt på kontorlejen for CBD i København, opsummerer Nicholas Thurø.

I samarbejde med Estate Media kan RED’s forventninger til effekten på bolig- og retailmarkedet ses på dette webinar.