I årene op til finanskrisen var ejendomsmarkedet rødglødende. Renten var lav, likviditeten rigelig, og investeringsaktiviteten boomede. De mange ligheder med 2007 giver anledning til, at nogle iagttagere i dag advarer om boblelignende tendenser og risici for en ny ejendomskrise.

Det mener man dog overhovedet ikke er tilfældet hos Sadolin & Albæk.

– Markedet for erhvervs- og investeringsejendomme er følsomt overfor både konjunktursvingninger og rentestigninger. Men risikoen for en ny alvorlig og omfattende ejendomskrise er efter Sadolin & Albæks vurdering ikkeeksisterende. Der vil utvivlsomt i de kommende år blive realiseret både gevinster og tab af ejendomsinvesteringer. Men en bølge af tvangssalg er usandsynlig, og markedet vil grundlæggende være langt mere stabilt, siger adm. direktør hos Sadolin & Albæk, Peter Winther.

Denne vurdering kommer på baggrund af en sammenligning af data fra de sidste par år på ejendomsmarkedet og tilsvarende data fra før finanskrisen.

I årene 2014 til 2017 har der været et fald i nettostartafkastkravene på investeringsejendomme, der næsten svarer til perioden 2004 til 2007. Også transaktionsvolumen steg markant i begge disse perioder.

Ejerlejlighedspriserne steg i København meget kraftigt fra 2004 til og med 2006, mens priserne faldt i 2007, endnu inden den internationale finanskrise havde bredt sig til Danmark. I 2014 til 2017 er priserne steget med en lidt lavere takt – til gengæld er prisstigningerne faktisk accelereret i 2017, og priserne på boliger i København er i dag noget højere end før finanskrisen.

– Men vigtigst af alt: Når udlånsaktiviteten i bankerne i en årrække stiger væsentligt hurtigere end den generelle økonomiske udvikling, er det ikke et sundhedstegn. Før finanskrisen fordobledes banksektorens udlån til ikke-finansielle virksomheder på 4 år. En væsentlig del af denne vækst var utvivlsomt relateret til fast ejendom, siger Peter Winther.

Fra 2014 til 2017 har der derimod ikke været nogen stigning i banksektorens udlån, og udlånene ligger i dag omkring 200 milliarder kr. lavere end i 2007.

– Et professionelt ejendoms- og investeringsmarked, som er finansieret med en kombination af langfristede realkreditlån til lav rente og egenkapital, er naturligt nok meget mere robust end et marked med aggressiv kortfristet bankfinansiering til højere renter og meget begrænset egenkapital, siger Peter Winther.

Læs også: Boligøkonomisk Videnscenter: Massivt behov for boliger i København fortsætter

Læs også: Svenske boligpriser falder efter lang periode med stigninger