Det var Valby og den vej ud, der for alvor trak ugens overskrifter. Ugens mest læste nyhed blev den om, at Gefion Group, der ellers koncentrerede sig om ejendomme til konvertering, på rekordtid har fået lagt sig i projektsporet, og nu udvider med at bygge 228 ungdomsboliger tegnet af Zeso Architects på den tidligere F.L. Schmidt grund. Det er interessant på flere måder.

Der kommer rigtig mange studerende til København i de seneste år, og det har betydet, at Københavns Kommune har offentliggjort tal for, at der vil være behov for 7.000 flere ungdomsboliger. Næsten 5.000 er allerede på vej, og det interessante er, hvad det bliver for nogle boliger. Med risiko for nedskæringer i SUen er det ikke sikkert, at studerende fremover kan betale en ligeså høj husleje som i dag. Det vil derfor være rigtig vigtigt, at boligerne bliver fleksible, så det ikke kun er helt traditionelle studerende, der vil kunne bo i dem.

Læs Gefion Group vil bygge ungdomsboliger en kvart milliard

De Forenede Ejendomsselskaber, der for mere end 10 år siden købte den tidligere FL Schmidt grund er gået fra oprindeligt at udvikle til egne bøger til nu at agere som projektudvikler, og det går rigtig godt. Jørgen Troelsfeldt har fået bygget en dygtig organisation op med Henrik Jensen og Chalotte Köhne og senest også Jens Eger i front, og med tålmodige penge har de muligheden for at udvikle området både bæredygtigt og interessant.

Når Grønttorvet i løbet af de kommende år tager form vil det sætte yderligere skub på udviklingen af Valby. Ikke mindst fordi priserne ligger under niveauet i det centrale København, hvor Sydhavn, Nordhavn og Carlsberg er oppe på et niveau, hvor erfarne aktører i branchen begynder at blive nervøse.

Lige nu går det rigtig hurtigt i ejendomsbranchen. I modsætning til i 2007 ved de fleste etablerede aktører godt, at det ikke er sikkert, at det københavnske og aarhusianske marked fortsætter i det tempo, som det er lige nu. Priser på 55.000-60.000 per kvm. er højt – og måske også for højt. I min optik er der dog en væsentlig forskel, hvis vi ser tilbage på opsvinget fra for snart 10 år siden, som ikke gør mig så generelt bekymret, men dog nok bekymret på nogle københavnske developeres vegne.

Før sidste krise steg ejendomspriser over hele landet nemlig i en fælles virkelighedsfornægtelse af, at efterspørgslen nok ikke nåede at ramme Lolland. Det gør de ikke nu. I denne omgang er priserne ikke fulgt med op, hvis man bare kommer lidt væk fra København. Men det gør det farligere for de københavnske udviklere. Hvis man er en familie med to børn, skal man godt nok elske det indre København højt, hvis man hellere vil have 100 kvm. til 6 millioner kr. end 200 kvm. med en pæn have til 3-4 millioner kr. bare 20-30 minutter væk fra centrum. Og ja, det er faktisk virkeligheden pt.

Markedet vil have bedst af at sætte sig lidt i øjeblikket, men sker det ikke, så vil vi i højere grad se, at flere vælger at flytte ud. Og udflytning behøver ikke være meget længere end Valby Maskinfabrik og Grønttorvet, men det vil sætte nogle af de indre store byudviklingsområder tilbage.

Derfor er der meget stor travlhed i ejendomsbranchen netop nu, hvor de store aktører forsøger at få det meste ud af opsvinget og den sædvanlige lemmingeeffekt forstærker, at transaktionsmarkedet er heftigt. Et af de steder, hvor det virkelig går godt er netop i Carlsberg Byen. Og nu er detaildelen også kommet med. Den næstmest læste nyhed i denne uge handlede om, at Carlsberg Byen solgte cirka en trediedel af butiksarealet til Aberdeen Asset Management, som efter en lidt stille tid med omstruktureringer nu for alvor er ved at vågne op til dåd igen.

Læs Aberdeen køber en trediedel af butiksarealet i Carlsberg Byen

Når det gælder detaildelen har Carlsberg og i øvrigt også By & Havn i Nordhavn taget et rigtig spændende – og vel også modigt – greb, kan man sige. I stedet for at leje detailarealerne ud en for en og sælge de enkelte butikker, har Carlsberg på samme måde som i Nordhavn valgt at beholde al detail selv og først, når der var en sammenhæng i området, så sælge det samlet i store klumper. Det er rigtig fornuftigt. På årets detailmesse i Cannes i november var et af de ord, der gik igen nemlig Retail Curation. Hvilket betyder, at man skal kuratere sine butikker, sørge for det rigtige miks og udbud, og det kan man kun, hvis man som ejer forvalter et samlet område og dermed kan forfølge en strategi.

Indtil for få uger siden holdt TT Partners sig under de flestes radar. Men med markante køb og salg i de seneste måneder har Lars Axeltoft Trégart og Jesper Steen Tastesens selskab for alvor fundet vej til nyhederne. Makkerparret har netop solgt 5 sammenhængede ejendomme i det indre København og i sidste måned kunne de offentliggøre, at de havde købt en håndfuld mindre provinscentre i blandt andet Humlebæk og Glostrup.

Læs TT Partners sælger 5 ejendomme i det centrale København

Det blev også ugen, hvor et 118.000 kvm. stort byggeri kunne gå i gang ved Fredericia. Godt nok bryster svenskerne sig altid af at have et mere transparent ejendomsmarked end os, men det er alligevel sjældent, at så stort et byggeri går i gang uden nogen vil hverken sige noget eller ved noget. Der bliver bygget serverstationer og meget andet, men hemmelighedskræmmeriet er udansk og massivt, så det er kun rygter, men  hvis det rent faktisk er Google, Amazon eller Microsoft, og Facebook samtidig rent faktisk har tænkt sig at bygge i Odense og Apple i Viborg, ja så er Danmark ved at udvikle sig til en IT-lagrings hub. Det bliver spændende at se, om det kommer til at kaste arbejdspladser og øget brug for kontorer af sig.

Læs 118.000 kvm. datacenter på vej i Fredericia

En anden meget læst nyhed i denne uge var lidt en genbrugshistorie. Havnetunnelen er nemlig sådan en, der rammer overskrifterne med jævne mellemrum. Vi ved allesammen godt, at hvis København skal udvikle sig yderligere, så er det på sigt helt uholdbart, at der kun er to broer over havnen. Jeg tror det gavner alle, hvis en større del af trafikken kan blive ledt udenom byen ligesom det er tosset, at man skal rundt om det mest af København og nærmest halvvejs til Møn for at komme ud til Operaen, som man kan stå og se på fra Nyhavn. Derfor skal vi have en havnetunnel, og hvis det kan lade sig gøre med pensionskasser som investorer, så vil det kun være glædeligt.

Læs Danske pensionsselskaber vil finde 30 milliarder kr. til havnetunnel

I Estate Media har vi i denne uge sluttet året med de sidste to af knap 40 spændende konferencer i 2016. Tirsdag holdt vi højhuskonference og torsdag holdt vi konference om Erhvervs- og Boligmarkedet i Aarhus, og her talte vi også højhuse for de er en integreret del af væksten i Aarhus.

De to byer ser meget forskelligt på det, vi i dag kalder et højhus som er over 13 etager. Efter nogle år med snak om en højhuspolitik i København er den absolutte midtby, Middelalderbyen, i København nu fredet. Her kommer der ikke  højhuse. Andre steder kan der godt komme det, men det er ikke noget, man efterspørger fra politisk side.

Det er helt anderledes i Aarhus. En af begrundelserne er, at det øger tætheden, men der er heller ikke tvivl om, at højhuse signalerer international metropol, og det føler man måske i Aarhus, at man har mere behov for at vise end i København. En anden vigtig ting, der kom frem på konferencen, er, at Københavns Kommune som udgangspunkt vil forlange, at ethvert fremtidigt højhusbyggeri skal have en eller anden grad af konkurrenceudsættelse. Det bliver næppe modtaget positivt hos alle i det private, der netop arbejder på i højere grad at arbejde i partnerskaber og teams fremfor de fordyrende konkurrencer.

Mens mange allerede er til den ene eller den anden form for julefrokost, så er der stadig mange transaktioner, der skal gøres færdige, kontrakter der skal indgåes og borde, der skal ryddes før det kan blive jul.

Jeg håber, det hæsblæsende tempo, som jeg fornemmer hos de allerfleste i branchen i disse uger bliver kompenseret, når først julefreden sænker sig.

Rigtig god weekend!

Kamilla Sevel

Læs Ugen i Ejendom uge 48