Sveriges hovedstad, Stockholm, bliver et stadig mere interessant casestudie på kontormarkedet i Norden.

Forskellen i tomgangen mellem de velbeliggende, nye kontorejendomme og de ældre kontorejendomme, som ikke har lige så god en beliggenhed, er nemlig markant. Det viser en ny rapport fra Newsec.

Newsec skelner mellem Grade A-ejendomme og den samlede tomgang i byerne, og her skiller Stockholm sig virkelig ud.

Byens kontorer har en samlet tomgangsprocent på svimlende 13,6 procent, men zoomer man ind på de ejendomme, som selskabet definerer som “Grade A”, er tomgangen nede på 4,6 procent.

Max Barclay, adm. direktør i Newsec, peger på, at kontormarkedet ikke oplever et generelt fald i efterspørgslen. I stedet koncentreres efterspørgslen omkring effektive og godt beliggende ejendomme, mens ældre og mindre konkurrencedygtige kontorer tegner sig for en stadig større del af tomgangen.

– På tværs af Norden og Baltikum er de bedste kontorer bemærkelsesværdigt robuste, mens de ældre ejendomme bliver valgt fra. Tomgangsproblemet er ikke et kontorproblem. Det er et problem med gamle kontorer, siger Max Barclay i en pressemeddelelse.

København klarer sig godt
Ser man på de nordiske byer, som Newsec har med i sin rapport, klarer København sig markant bedre end de øvrige.

Her har Grade A-kontorerne en tomgang på 5,6 procent, mens den generelle kontortomgang er på 5,9 procent.

Det betyder, at den danske hovedstad har den laveste samlede kontortomgang og den næstlaveste tomgang blandt Grade A-ejendomme i de byer, som rapporten zoomer ind på.

Newsecs tal flugter i høj grad med de tal som EjendomDanmark er kommet med onsdag morgen for blandt andet kontortomgang i København. Her har man noteret tomgangen i København Centrum til 4,7 procent.

Newsecs rapport flugter i brede vendinger med den rapport, som erhvervsmægleren JLL udkom med i sidste uge.

Her introducerede JLL begrebet “superprime”, der dækker over kontorer, som både ligger virkelig godt og er af væsentlig høj kvalitet.

Superprime-segmentet er ifølge JLL kendetegnet ved en tomgang, der er lavere end gennemsnittet, og en højere forventet lejevækst. JLL peger på, at lejen for kontorer i topklasse i København kommer til at stige med 3,0 procent årligt i gennemsnit frem mod 2030.

Dermed forsøger de to selskaber at illustrere, at der midt i den svimlende og tårnhøje tomgang på især Stockholms kontormarked stadig findes kontorejendomme i den svenske hovedstad, der er værd at investere i.

Kontorkrisen startede før corona
Ifølge Newsec vil ældre og mindre konkurrencedygtige kontorejendomme i stigende grad være nødt til at konkurrere gennem renoveringer, incitamenter, lavere priser eller en ny positionering, hvis de igen skal blive attraktive.

Derudover forsøger Newsec med sin rapport at aflive en fortælling, der har vundet frem gennem de senere år: At det var coronapandemien, der ødelagde kontorsegmentet.

Newsecs svenske datasæt, der omfatter cirka 356.000 observationer af lejekontrakter siden 2001, peger på 2016 som vendepunktet.

– Covid skabte ikke udviklingen. Pandemien afbrød den. Den strukturelle forandring var allerede sket. Den moderne udlejningssituation handler i stigende grad ikke om, at en virksomhed flytter ud, men om, at den bliver og afleverer en del af arealet tilbage. For ejerne er det et grundlæggende anderledes problem end lejere, der helt forlader kontoret, siger Max Barclay.