Af Christian Ulrik von Scholten, adm. direktør, NorthQ Energy Solutions.
Der er noget paradoksalt ved moderne bygningsdrift. Anlæggene er fyldt med sensorer og styring, og alligevel forsvinder der hvert år store summer gennem driften, uden at nogen præcist kan pege på hvor.

Den mest kontrollerbare løftestang, en ejer har, ligger hverken i lejen eller i kapitalstrukturen. Den ligger i driften.

Problemet er, at driftsspildet er svært at se og endnu sværere at bevise. Oftest opstår problemet, fordi varme, ventilation og pumper ikke arbejder sammen, som de burde. Hver komponent kan bestå sin egen prøve. Systemet som helhed gør det ikke nødvendigvis.

Spildet gemmer sig mellem faglighederne

Ejendomsbranchen består groft sagt af to verdener, der sjældent mødes. På den ene side står dem, der forstår bygningen fysisk. De har bare ikke altid dataene. På den anden side står dem, der har dataene. De sætter bare sjældent fod i selve bygningen.

Besparelserne ligger i overlappet mellem de to. Og i det overlap står der som regel ingen. Derfor kan en ejer både have en moderne CTS og en kompetent driftspartner og alligevel stå uden et klart svar på, hvad bygningen reelt spilder.

Det er den erkendelse, NorthQ Energy Solutions er bygget op omkring. NorthQ går selv ind i bygningen, indsamler data med egen hardware og bliver på opgaven, indtil fejlene er rettet, og besparelsen er verificeret.

Én sparet krone kan blive til 22 kroner i værdi.
Der findes et regnestykke, som transaktionsteams bruger, hver gang de prissætter en handel: Aktivværdi er lig med NOI divideret med afkastkravet.

Vendt om betyder det, at hver krone, der fjernes fra de årlige driftsomkostninger, lægger omkring 22 kroner til ejendommens værdi ved et afkastkrav på 4,5 procent.

Besparelser, der driver tilbage, er ikke besparelser. Dokumentation kræver data. Og data kræver, at nogen faktisk har været i bygningen

Alt så rigtigt ud – alligevel forsvandt 300.000 kroner
Tag en større københavnsk boligejendom med tæt på 700 lejligheder. Moderne CTS. Kompetente driftspartnere. Efter enhver lærebog var bygningen sat rigtigt op. Den efterlod alligevel knap 300.000kroner om året på bordet.

NorthQ gennemførte en fuld gennemgang på tværs af varme, ventilation, belysning og PV.
Resultatet var knap 300.000 kroner i dokumenterede årlige besparelser, et løft i aktivværdi på cirka 6,6 millioner kroner ved 1:22 og en tilbagebetalingstid på omkring seks år. Dokumenteret, overvåget og verificeret.

At tallene er så store, er ikke et særtilfælde. Kristian Honoré, energiplanlægger hos HOFOR, har peget på, at nye danske boligbygninger kan forbruge 50-60 procent mere varme end
bygningsreglementets maksimum. – Som kunde kan man ikke forstå eller acceptere afvigelser på 50-60 %, siger Kristian Honoré. I ejendomsbranchen har det indtil videre været usynligt – fordi ingen målte det.

Data skal tilhøre bygningen
Der er endnu en grund til, at driftsdata sjældent bliver brugt: Adgangen til dem er ofte spærret.
NorthQ har valgt den modsatte model: ét åbent lag, der stilles til rådighed via API, uden binding og uden betaling per datapunkt. Dataene tilhører bygningen, ikke leverandøren.

Det, der bliver målt, kan forsvares
De ejere, der begynder at måle deres drift og kan bevise, hvad den koster, er også dem, der kan forsvare deres tal, når bestyrelsen, køberen eller banken spørger. Resten betaler videre for et spild, de ikke kan se.

Alle bygninger har problemer. Det afgørende er at gøre dem synlige, måle konsekvenserne og skabe et grundlag for at handle på dem.