Det danske ejendomsmarked er i rødt.

Det står klart, efter vi nu har haft to kvartaler i træk – fjerde kvartal 2025 og første kvartal 2026 – der har underpræsteret i forhold til året før.

Noget handler selvfølgelig om den geopolitiske uro i Iran, men ikke alt. Den krig har trods alt “kun” varet i cirka 40 dage og forklarer ikke, hvorfor markedet de facto gik i stå efter sommerferien sidste år. Iran-krigen – fredsaftale eller ej – vender vi tilbage til.

Status på transaktionsmarkedet her i begyndelsen af april 2026 er, at der hos centrale aktører stadig er et positivt syn på markedet, men der er nu også en erkendelse af, at de ikke længere kan bakke det op med de offentlige tal. De interne pipelines ser dog stadig godt ud, siger de.

Kilder fortæller mig, at de har flere aftaler, som de forventede ville være færdige i fjerde kvartal, men som de stadig ikke er kommet over målstregen med her i begyndelsen af andet kvartal. De har svært ved at sige helt præcist, hvorfor handlerne ikke kommer helt i mål, andet end at tingene bare tager længere tid.

Måske siger Sven Frode Frølund fra Gorrissen Federspiel det egentlig bedst med det her citat, som han gav til Estate Media onsdag:

– Der er lidt forsigtighed på både køber og sælgers side i forhold til, hvor markedet er på vej hen. Derudover må vi bare sige, at ting tager længere tid, end de gjorde for nogle år siden. Førhen kunne vi godt se handler, der tog seks uger eller mindre, men dem ser vi meget mere sjældent.

Hvis du følger med her på Estate Media, er du ikke overrasket over, at vi står, hvor vi gør nu.

Nu bliver det lidt selvsmagende – beklager – men tilbage i februar, da vi havde haft flere måneder i rødt, kom jeg med følgende spådom:

“Februar 2026 bliver måske ok, men det kan blive svært at overgå februar 2025, som var rigtig god. Så har du pludselig fire måneder med minus foran. Ser vi lidt længere frem, kommer vi til marts. Der er meget fokus på Mipim, hvilket ikke nødvendigvis giver mange transaktioner her og nu. Et forsigtigt bud kan derfor være, at når marts er ovre, så ser vi ind i et marked, der har underpræsteret fem måneder i træk i forhold til året før.”

Jeg tillader mig at sætte et flueben ud for den.

Hvor skal vi hen?
Hvor er vi så på vej hen nu? Der er ting, der utvivlsomt trækker i den forkerte retning.

Renterne er steget, oliepriserne stiger igen her torsdag, efter at fredsaftalen mellem Iran og USA er blevet nærlæst, og ejendomsmarkedet har været i rødt i seks måneder.

Jeg synes, meget taler for, at vi ser ind i en overskyet fremtid lige nu. Blandt andet fordi fredsaftalen i Iran ser noget vakkelvorn ud. Man må på mange måder håbe, at den holder, men som klichéen lyder, er håb ikke en strategi.

Alt det negative til trods vil jeg nu forsøge mig med endnu en spådom – en lidt frisk en.

Fremgang på den korte bane
Jeg tror – på den korte bane – at andet kvartal 2026 bliver godt. Måske på niveau med eller en smule bedre end andet kvartal 2025.

De kilder, jeg taler med, fortæller om handler, der har været så længe i afslutningsfasen, at der er begyndt at blive lavet finansielle broer, fordi lån har skullet refinansieres. Det tolker jeg som et pres, og det gør også, at jeg tror på, at der kommer ting igennem nu.

Jeg ser det også som positivt, at vi her i begyndelsen af april har set handler for næsten en milliard kr. Det kan tolkes som, at de sager, der har været længe undervejs, nu kommer igennem.

Hold på den lidt længe bane
På den lidt længere bane tror jeg, vi ser ind i en hold-periode.

Bedst illustreret med Thylanders partner Jarl Greves udtalelser i forbindelse med præsentationen af Thylanders nyeste fond før påske:

– Vi kommer ikke til at skynde os ud i markedet og investere de her penge. Vi er nødt til at se, hvordan situationen udvikler sig geopolitisk. Så vi kommer nok til at se tiden lidt an her i begyndelsen af andet kvartal, for timing er selvfølgelig en del af ligningen, når man skal investere i både boliger og projekter. Vores investorer kender os for at være disciplinerede i forhold til investeringer, sagde han til Estate Media.

Der er en del, der står og falder med udviklingen af krigen i Iran, men selv uden den er det uomtvisteligt et transaktionsmarked, der bevæger sig langsommere end tidligere.

Der er kapital i markedet, der er spændende sager i omløb, men der er ikke iver for at investere.