Thylander har rejst en milliard kr. til deres næste TG Partners-fond.

Hvis man er lidt romantisk anlagt, kan man sige, at fondene, der startede som “club deals”, er blevet til en slags institution i den danske ejendomsbranche.

Thylander 9 hedder det seneste skud på stammen, og er, som navnet antyder, den niende af sin slags.

Men alt er ikke som det plejer.

I forbindelse med fonden har Thylander valgt at smelte den klassiske TG Partners fond-struktur sammen med deres Build for Life-fonde.

TG Partners-fondene har traditionelt fokuseret på boligejendomme i københavn, mens Build for Life kom til for et par år siden og skulle fokusere på bæredygtige og langtidsholdbare udviklingsejendomme i Storkøbenhavn, fortæller Jarl Greve, der er partner, finansdirektør og head of investor relations i Thylander.

– Den rejse, som vi har været på de seneste fem til seks år, har ført os mod en mere og mere integreret platform. Det er det, der gør, at vi nu fører vores klassiske TG Partners-koncept sammen med vores Build for Life-koncept, siger han til Estate Media.

Halvdelen af fondens penge skal investeres i stående aktiver – klassisk midcap – mens den anden halvdel investeres i boligudviklingsprojekter. Thylander forventer en portefølje i fondens regi, der kommer til at rumme 20-25 aktiver.

Der er som sagt rejst godt en milliard kr. nu, og i løbet af det kommende års tid forventer de at nå tre milliarder kr.

Stående boligejendomme i København rimer på core, mens udviklingsprojekter mere dufter af value add. Hvordan smelter I de to ting sammen i den her fond og sælger det til investorerne?

– Den kombinerede risiko-profil ville jeg betegne som value add, men det er et mix, som du siger. Jeg vil også sige, at med de folk, som vi har in house i forhold til at udvikle og forvalte ejendomme, ser vi det selv som relativt lav-risiko investering, lyder det fra Jarl Greve.

Stadig svært at rejse penge
Thylander forventer at kunne give investorerne en nettorenteindtægt (Net IRR, red.) på mellem 13 og 15 procent årligt i den nye fond.

– Det, synes vi selv, er meget attraktivt, for at være helt ærlig. Især når man ser den i forhold til den risiko, der ligger mod det danske marked og mod Storkøbenhavn, hvor alle ved, at der mangler rigtig mange boliger.

Det sværeste er faktisk at få fat på aktiverne, peger Jarl Greve på.

– Det sværeste er faktisk at få fat på aktiverne. Men der føler vi os godt rustet, da vi har et stort netværk i og omkring København, og det er værdifuldt for os, siger han.

De senere år har det været vanskeligere at rejse penge. Især i kølvandet på krisen i 22/23, men der er en smule bedring i det marked, mener Jarl Greve.

– Jeg tror, at hvis du taler med de fleste, der – ligesom os – rejser penge til fonde, så er det ikke blevet nemmere de senere år. Det er stadig et trykket marked. Men det hjælper os, at vi sidder i Danmark og ikke mindst København. Hvis du f.eks. sidder med en international pensionskasse, oplever vi, at de gerne vil reducere deres eksponering mod USA, mens de for deres europæiske eksponering er mere selektive og søger eksponering hos fokuserede managers – især Danmark og København – og også Sydeuropa. Især Portugal og Spanien har deres interesse.

Bullish på Vestegnen
Boligmarkedet har dog sine begrænsninger helt lavpraktisk: Der mangler aktiver.

Derfor er Thylander også begyndt at søge en smule væk fra det helt centrale København de senere år. Blandt andet skal de til at udvikle et boligprojekt i Hvidovre – Gartnerhaven.

– Jeg ser et stort potentiale i Vestegnen og det nordvestlige København. Ser du på Valby for 10-15 år siden og så i dag, er der sket en enorm udvikling, og vi har set det samme i for eksempel Hvidovre og Rødovre. Resten af Vestegnen og det nordvestlige København er de næste områder, som vil opleve den udvikling.

En af dem, der skal få projekterne op af jorden for Thylander er Thomas Hedegaard Gulløv, der sidder i Thylander-selskabet Sophienberg.

Han ser også nogle helt lavpratiske fordele ved at komme ud af København, når der skal udvikles projekter.

– Kommunerne rundt om København tager imod os med åbne arme. Specielt hvis man kommer som en seriøs udvikler, der også har ambitioner i forhold til arkitektur, materialevalg og det bymiljø, der skal omgive ejendommene. Det er her, vi mener, at vi er stærke, så vi oplever et ret godt og konstruktivt samarbejde med omegnskommunerne. De kan også håndtere interesser og konflikter hurtigt, hvis det opstår, siger han og tilføjer:

– Allerede i dag bygger vi på et rimelig bredt mandat, så vi kommer både til at opføre rækkehuse og etageboliger.

I kommer primært til at bygge lejeboliger i den her fonds regi. Men hvad gør I, hvis kommunerne kommer og siger, at nu skal 25 procent af dem være ejerboliger?

– Hvis vi bliver bedt om det, vil vi selvfølgelig kigge projektet igennem og se, hvordan vi får den bedst mulige præmie ud af det. Det er ikke et stort problem, men selvfølgelig noget, som vi er opmærksomme på kan komme nu, siger Thomas Hedegaard Gulløv.

Hvad synes du om det her krav, Jarl Greve?

– Jeg synes ikke, at det her er en god idé. Man kan frygte, at det i sidste ende vil betyde, at der kommer færre boliger i markedet, fordi man ikke kan regne casen hjem af forskellige årsager. Og hvad er konsekvensen af færre boliger i markedet? Det vil være, at det bliver endnu dyrere at eje eller leje en bolig.

Mange udenlandske investorer har i de her måneder fokus på rækkehuse. Kommer jeres nye fond til at have et specielt fokus i forhold til, hvilke projekter der bliver opført?

– Jeg er enig i, at rækkehuse har stor interesse hos de internationale investorer i de her år. Men der, hvor vi er allerbedst, er, når vi er i den indre del af Storkøbenhavn og er lidt mere lokationsbaserede. Vi vil gerne have fat på de rigtige lokationer, og vi er vant til at arbejde systematisk, men tilpasset det enkelte aktiv. Vi kommer ikke med ét koncept, som vi kører ned over hele den her fond. Der er vi nok lidt mere i den klassiske ejendomsdisciplin og ser, hvordan vi kan skabe størst kvalitet på den enkelte lokation, siger Jarl Greve