Kontormarkedet har været under kraftig forandring det sidste tiår. Siden ejendomsmarkedet blev professionaliseret i 80erne og frem til slutningen af 10erne, var kontorejendomme på lange lejekontrakter med en såkaldt domicillejer det absolut fineste, som investorer kunne få fat på. Flere investorer med lavrisiko som et af deres vigtigste investeringskriterier, som for eksempel de danske pensionskasser, kastede sig ind i ejendomsmarkedet udelukkende baseret på at købe op i kontormarkedet.

Op igennem 10erne så de mest fremsynede lidt mere nuanceret på det og flere begyndte at sprede risikoen på flere lejere i den enkelte ejendom og også lidt kortere lejekontrakter, så lejen måske kunne hæves, hvis lejeren ønskede at flytte, og en ny kom ind. Men globalt var kontor fortsat den mest efterspurgte aktivklasse.

Det ændrede Covid. Hjemmearbejde væltede ind over hele verdenen.

I Danmark viser nye tal, at vi nu – i modsætning til flere steder på den globale scene – er tilbage på kontorerne på samme niveau som før Covid. Der er fortsat mange, der arbejder hjemme en til to dage om ugen, men i modsætning til, hvad mange måske tror, så var det også virkeligheden før Covid. Det har fået danske investorer – især de institutionelle – til igen at tro på investering i kontorer på især helt centrale beliggenheder som Københavns Nordhavn og Aarhus’ Sydhavn.

Der er gang i et nulsumsspil
På Estate Medias konference Fremtidens Kontor, hvor jeg netop har været moderator, var der dog enighed blandt fremtrædende investorer om, at det er et nulsumsspil. Vi har stort set fuld beskæftigelse i Danmark, så der er ikke et potentielt behov for flere – men måske andre – kvm på vej.

Til gengæld banker næste udfordring på. AI.

AI vil forandre arbejdsmarkedet, men spørgsmålet er i hvor høj grad. Forudsigelserne står i kø internationalt. Nogle mener, at AI vil betyde, at vi om fem år slet ikke har nogen vidensarbejdspladser, og alle skal arbejde med praktisk arbejde, som computerne definerer for os. Andre at det stort set ikke får nogen betydning for mængden af arbejde, men blot vil skabe ny produktivitet på et højere niveau.

Tusindvis af medarbejdere mangler
Personligt er jeg helt overbevist om, at det bliver en kæmpe lettelse, når man ikke længere skal sidde og fedte med slides i flere timer eller kan få kvalificeret proceshjælp til at gennemgå dataark med tusindvis af poster. Der er vi ikke helt endnu for de mange, der ikke har adgang til de mest veludviklede og effektive AI-værktøjer.

Omvendt har der i flere år for eksempel været talt om, at det er et kæmpe problem for ejendomsbranchen, at der frem mod 2030 vil mangle op mod 4.000 ejendomsadministratorer. Det er nok en af de brancher, hvor AI virkelig kan gøre en forskel og måske løse det alvorlige problem med mangel på arbejdskraft. Ligesom der også er et enormt potentiale i at styre både forretningen og bygningerne mere intelligent i forhold til brugen af kvm.

Forrige år blev 22 procent af alle opslåede stillinger i Danmark ikke besat og vidner altså om, at beskæftigelsen fortsat er meget høj. Det skal dog sammenholdes med, at de brancher, der ansætter flest er ikke-kontorjobs som sundheds- og omsorgssektoren, hoteller og restauranter, industrien og offentlig administration.

Så der er ikke nødvendigvis størst behov i de brancher, som AI kan overtage i større eller mindre grad, men manglen på arbejdskraft i for eksempel administrationsbranchen vil nok kunne afhjælpes.

En undersøgelse fra Harvard Business School har vist, at da ChatGPT blev lanceret i november 2022 faldt antallet af jobannoncer på jobs med rutineprægede arbejdsopgaver med 13 procent, mens jobannoncer for jobs med analytisk, teknisk eller kreativt indhold steg med 20 procent, ifølge tallene fra den Harvard-tilknyttede professor Suraj Srinivasan.

Tilbage i marken
Spørgsmålet er så, hvad det kommer til at betyde for kontormarkedet? Det vil være sandsynligt, at der er en lang række jobs, der bliver mulighed for at erstatte. Det vil også være sandsynligt, at vi vil se, at de medarbejdere, der træffer beslutninger, vil komme til at kunne bruge endnu mere tid på de områder, hvor værdien egentlig skabes.

Der har kontoret fortsat en stor betydning, som mødested og kultur- og værdiskaber i virksomheden. Selvom vi i dag er tilbage på kontoret i næsten samme grad som tidligere, så er det blevet langt vigtigere at skabe et attraktivt fællesskab på arbejdspladsen for at kunne rekruttere, fastholde og især tiltrække Generation Z, der har andre og nye krav til den måde, de bruger deres tid og liv på både arbejdsmæssigt og privat. Derfor vil kravene til, at et kontor er et sted, hvor man har lyst til at komme af mange andre grunde, end fordi man skal arbejde, kun intensiveres.

Det er ofte blevet sagt, at ny udvikling har en tendens til at blive overvurderet på kort sigt, men undervurderet på langt sigt. Men hvis nu du ikke hører til dem, der tænker sådan, og i stedet tror, at de store techgiganter får ret i deres forudsigelser om, hvor effektive deres egne produkter er, og alle kontorjobs bliver gjort overflødige, og vi fremover alle skal arbejde med praktisk arbejde i marker eller i omsorgssektoren, så kommer her et godt råd til dig som investor. Tjek om din ejendom nu også kan omdannes til boliger, for så er det den eneste vej frem.

Tidligere bølger af ny teknologi har i nogle grad udraderet jobs. Der er for eksempel ikke mange læserbrevsindtastende skrivedamer tilbage på avisernes redaktioner eller typografer, som sætter avisen op, for den sags skyld. Men generelt har opfindelserne blot gjort de fleste faggrupper langt mere produktive i forhold til det de gjorde i forvejen. Tænk på regnemaskinen og revisionsbranchen.

Hvis det er tilfældet, så vil det kun forstærke de tendenser, vi ser i kontormarkedet i øjeblikket og stille større krav til rammernes attraktivitet. Men én ting er dog helt sikkert: Der kommer ikke et nyt behov for tusindvis af kontorkvm. Det handler om at forfine dem, vi har.