Det er efterhånden svært at sige noget om boligmarkedet, der kan understrege, hvor stærkt det er.

Men på scenen ved Catellas Debt Advisory Day på Hotel D’Angleterre i København brugte Catella Groups Head of Research, Petra Blazkova, et nyt ord til at beskrive boligmarkedet.

Det er investorernes darling, konstaterede hun.

Ligesom øvrige rådgivere i markedet peger Catella på, at det sammen med lager- og logistik er boliger, der driver transaktionsvolumen i de her år.

– Det ændrer dog ikke på, at der er grund til at være opmærksom på nogle af de underliggende indikatorer i segmentet, påpeger Petra Blazkova.

Mange af de mennesker, der bor i storbyerne, vil have mere fleksibilitet og mindre lejligheder.

Petra Blazkova hæfter sig ved, at der mangler boliger i det europæiske marked, og at priserne derfor stiger, men at det også skaber en ny tendens blandt lejerne.

– Jeg vil beskrive det som en lock in-effekt. Folk, der sidder i en lejlighed, som de måske flyttede ind i for fem år siden, har ikke lyst til at flytte videre nu, fordi de sidder med en husleje, som de ikke kan få, hvis de flytter videre til noget andet. Det gør, at markedet bliver lidt mere fastlåst.

Groft tegnet op betyder lock in-effekten, at huslejen i en given ejendom kun kan stige med en vis procentsats fra år til år, mens man kan hæve den yderligere, hvis en lejer fraflytter, og en ny kommer til.

Tror på retail-upsite
Boligmarkedet er ikke det eneste segment, som Petra Blazkova vil udpege.

– I forhold til segmenter, der er værd at holde øje med, har vi retail lige efter boliger. Det ved jeg skaber opmærksomhed, men hvis der er et segment, hvor vi kan se yield-compression, så er det retail. Det bliver underbygget af, at vi ser, at nogle af de bedste retailenheder i Europa begynder at stige i lejeniveauerne, siger hun.

I en debat på scenen tirsdag formiddag på D’Angleterre, hvor der blandt andet var repræsentanter fra Macquarie, Blackrock og Heimdal Nordic, blev retailsegmentet også diskuteret. Her var der ikke lige så stor optimisme.

– Selv hvis vi har en tro på lejeindtægterne, vil vi stadig være nervøse ved at finansiere et køb af et shoppingcenter. Vi ville i hvert fald ikke finansiere et lån på 60 procent til køb af et shoppingcenter, lød det fra Baptiste Boye-Møller, der er Managing Director og Real Estate Principal Finance hos Macquarie.

Peter Lilja, der er stifter og adm. direktør for Heimdal Nordic, er grundlæggende enig.

– Jeg har svært ved at se os finansiere et shoppingcenter, hvis det kun er det, der er i porteføljen. Men hvis det er en del af en større portefølje, så måske. Det er dog vigtigt for os, at det kommer med en klar exitstrategi.

Herhjemme har investeringerne i retailsegmentet været nogenlunde stabile de seneste ti år, viser den seneste rapport fra Cushman & Wakefield RED. Frasorterer man Magasin-handlerne, hvor Magasin ad flere omgange har tilbagekøbt de bygninger, som de bor til leje i, har retailinvesteringerne i Danmark ligget stabilt under 10 milliarder kr. de seneste år.