Det er svært at få øje på sorte skyer på himlen, hvis man er boliginvestor i København. Kvadratmeterpriserne har aldrig været højere på ejerboliger, og det gør det attraktivt at investere både i ejer- og lejeboliger.

Til gengæld er det svært at blive begejstret for boligmarkedet, hvis man er en gennemsnitlig ung i København selv med en god indkomst. Markedet er nemlig næsten uigennemtrængeligt, hvis man ikke har en far eller mor med en 7-cifret friværdi, og det skaber ærlig bekymring hos mange unge.

Det var en af de ting, som RED Cushman Wakefields Managing Partner Nicholas Thurø havde med, da han præsenterede firmaets  seneste rapport for 150 investorer og andre ejendomsfolk i sidste uge. Jeg havde egentlig ikke troet, at jeg skulle høre en mægler stå og sige, at det er problematisk med de stigende priser for en by som København. Men det var det, der skete, “fordi det ikke er den by, vi ønsker”, og “vi vil ikke stå med en hovedstad, hvor boligmarkedet er blevet en lukket klub”.

RED og deres konkolleger i ejendomsbranchen lever jo af at formidle investeringsejendomme, og derfor var der naturligvis også glæde over markedsudviklingen. Men det er et tveægget sværd, som mæglerne har i hånden.

De stigende priser og knapheden på ejerboliger betyder, at flere presses over i lejemarkedet, og det betyder igen, at priserne steg med 10 procent i 2025. Det tiltrækker investorer, – ikke mindst fra udlandet, – og det er de handler, som mæglerne lever af.

For investorerne giver markedssituationen et trygt marked med lav risiko. Det kommer til at tage år, før byggeriet igen er oppe på niveau i København, så udbuddet øges. Selvom priserne skulle falde, så kollapser markedet ikke, fordi der er meget egenkapital, og der vil fortsat være stor efterspørgsel på lejeboliger qua det meget højt prissatte ejerboligmarked.

Voldsomme tal
I 2025 blev 47 procent svarende til 12,9 milliarder kr. investeret i boliger i København. Udlændingene var vilde med lejligheder med markedsleje. RED kunne dokumentere, at en gennemsnitlig bolig på 90 kvm i København i gennemsnit koster mellem 16.000 og 17.000 kr., at en gennemsnitlig købekvm. i snit er steget til 70.000 kr. fra 59.000 kr. på bare et eneste år, og at den gennemsnitlige førstegangskøber kommer med 1,8 millioner kr. på kistebunden, og dermed kommer ind i markedet med en belåning på bare 67 procent.

– Det er voldsomme tal, det her, sagde Nicholas Thurø med indignation i stemmen.

Jeg giver ham ret. Det er tal, der betyder, at selvom du har taget en lang uddannelse, får forhandlet dig til en ganske fornuftig løn og sparer op i flere år til en udbetaling, så er det ikke nok. For du konkurrerer med en, der har penge med hjemmefra. Det er her, det begynder at blive giftigt, for så er byen ikke længere for alle. Det er ikke engang det traditionelle politikereksempel med politimanden eller sygeplejersken, der ikke har adgang, det er også folk i centraladministrationen eller i andre funktionærjobs. Man har som almindelig lønmodtager ikke selv valget. I stedet er man afhængig af, at man har velhavende forældre.

En helt ny undersøgelse fra Arbejderbevægelsens Erhvervsråd viser, at der er sket en væsentlig stigning i København de sidste par år, hvor andelen af unge boligejere med velhavende forældre er gået fra 38 procent i 2021 til 43 procent i starten af 2025.

The European Affordable Housing Plan, der kom i december, nævner revisioner af boligpolitikken. Tidligere har der været restriktioner i forhold til medlemslandenes muligheder for at gribe ind i boligmarkedet, hvor det kun kunne gøres for at beskytte de mest sårbare. Det bliver der formentlig lavet om på i erkendelsen af, at det er middelklassen, der nu også efterlades på perronen og samtidig kommer der anbefalinger om at flytte fokus fra at subsidiere efterspørgslen til at fokusere på udbud.

Her kan man se på værktøjer som begrænsning af Airbnb, udnyttelse af loftetager og anden fortætning, indførelse af bopælspligt og selvfølgelig den lidt mere langsommelige løsning i form af mere nybyggeri. Truslen er, at hvis den sociale mobilitet i samfundet bliver yderligere svækket, så vil det skabe mindre velfungerende demokratiske samfund.

Det er ikke nogens skyld, at det er blevet sådan. Politikerne har nok reageret for langsomt på, at der blev bygget for lidt i København, men de har også været fanget i Coronaknaphed, Ukrainekrig og år med galopperende rente og inflation. Det er heller ikke ejendomsbranchens skyld, der tværtimod har forsøgt at drage fordel af den høje efterspørgsel til at sætte flere projekter i gang og som ikke kan forventes at sætte priserne kunstigt lavt, når pensionsopsparere og investorer skal serviceres i den anden ende.

Risiko for at miste sammenhængskraft
Men nu er vi, hvor vi er, og vi mister vores sammenhængskraft, hvis vi får skabt et samfund, hvor  nogle gruppers livsvilkår synes helt uopnåelige for andre. Vi har brugt 70 år på at bygge et velfærdssamfund, der i modsætning til stort set alle andre lande i verden, giver lige vilkår til sundhed og uddannelse for alle. Hele tillidssamfundet er baseret på, at vi som befolkning har respekt for, at grundforudsætningerne er retfærdige, opnåelige og transparente.

Så selvom markedssituationen lige nu får alle lamper til at blinke grønt for investorerne i især det københavnske og aarhusianske ejendomsmarked, så er der god grund til at være årvågen og følge situationen nøje. For alle – også dem, der profiterer af situationen, – ser ud til at kunne se, at vi er på vej mod et samfund og en hovedstad, som vi ikke vil have.

Boligmarkedet er komplekst, og der er endnu ikke fundet ideelle løsninger – heller ikke andre steder i hverken Europa eller resten af verden. Vi vil se fortsat højt politisk fokus på markedet og efterfølgende indgreb i den kommende tid. De specifikke tiltag afhænger formentlig af et kommende valgresultat, men der er stor sandsynlighed for, at der sker noget, og det der sker er måske ikke den mest ideelle revision af boligmarkedet, men den, der kan lade sig gøre. For sådan er politik.