Ejerboligmarkedet i København og på Frederiksberg er i praksis blevet en lukket klub for dem med en betydelig mængde penge på bankbogen.

Alligevel er det fortsat førstegangskøberne, der driver halvdelen af handlerne.

Det er en af konklusionerne i markedsrapporten, RED Danish Investment Atlas 2026, der bygger på en analyse af 6.419 handler med ejerlejligheder i København og Frederiksberg Kommune i 2025.

Det oplyser erhvervsmægleren i en pressemeddelelse forud for lanceringen af markedsrapporten.

Kræver en formue
I 2025 kostede en gennemsnitlig ejerbolig i hovedstaden 5,4 millioner kr., svarende til 64.500 kr. pr. kvm. Den gennemsnitlige udbetaling var 1,8 millioner kr.

Alligevel blev hele 14 procent af alle ejerboliger i København og på Frederiksberg betalt kontakt, og kun én procent af køberne optog en belåning på +90 procent. Den gennemsnitlige belåningsgrad på tværs af alle handler var 59 procent.

Ifølge rapporten er det netop udbetalingens størrelse, der har ændret markedets karakter.

Det er nemlig ikke længere tilstrækkeligt at have en høj løn – køberne skal komme med betydelig opsparing eller anden formue, hvis man skal have fingrene i en bolig.

– Andelen af købere med det som man kan kalde for ”traditionel” belåning er så lille, fordi du i dag ikke kan blive kreditgodkendt til en lejlighed i København alene med en høj løn. Du skal også have noget egenkapital. Så på trods af at halvdelen af køberne er førstegangskøbere, så er ejerboligmarkedet blevet en lukket klub for dem med egenkapital, siger Nicholas Thurø, managing partner, i Cushman & Wakefield RED, i pressemeddelelsen.

Halvdelen er førstegangskøbere
Selvom priserne bare stiger og stiger er det bemærkelsesværdige imidlertid, at førstegangskøberne ikke er forsvundet.

De stod for 50 procent af alle handler i 2025.

Den gennemsnitlige førstegangskøber var 31 år og kom med 1,8 millioner kr. i udbetaling – præcis på niveau med gennemsnittet for markedet som helhed. Deres gennemsnitlige belåningsgrad var 67 procent.

På tværs af alle købere var den gennemsnitlige udbetaling endnu højere, nemlig 2,2 millioner kr.

Det udfordrer fortællingen om, at unge er blevet skubbet helt ud af markedet. De er der – og de kommer med markant mere kapital end tidligere generationer.

Rapporten illustrerer adgangsbarrieren med et konkret regneeksempel:

En potentiel førstegangskøber med en årsløn på 800.000 kr., som lægger 300.000 kr. til side om året (144.000 kr. efter skat), skal bruge omkring 12 år på at spare 1,8 milioner kr. op – svarende til den gennemsnitlige udbetaling i 2025.
Og det forudsætter, at priserne ikke stiger yderligere i mellemtiden.

Ingen boble
Selvom priserne allerede i starten af 2026 er steget yderligere, vurderer Cushman & Wakefield | RED ikke, at markedet bevæger sig mod en boligboble.

Den lave gennemsnitlige belåning gør ifølge rådgiveren markedet robust over for mindre prisfald eller udsving i beskæftigelsen.

– Når al snak om en boligboble er aflyst, er det fordi, at tallene i rapporten viser, at størstedelen af køberne nu kommer med en væsentlig egenkapital, når der købes ejerbolig i hovedstaden. Det gælder også førstegangskøberne, siger Nicholas Thurø, managing partner, i Cushman & Wakefield RED.