Realkreditten er en grundsten i det danske finansielle system. Det mere end 200 år gamle system, der binder investorer og ejendomskøbere sammen head-to-head med obligationer, er en helt unik konstruktion, der senest viste sin styrke i Danmark og sikrede stabilitet, da renten overrumplede mange og tog en gedigen himmeltur i 2022.

Med et realkreditlån ved man nemlig, hvad man har at holde sig til. Der bliver aftalt en rente og en pris på indgåelsesdagen, og hvis man ellers overholder den aftale og betaler sine ting, så kan ingen røre en, før lånet udløber, og det kan være om 30 år. Det står i skarp kontrakt til banklån, hvor renten ofte kun er låst i korte intervaller, og hvor banken kan kalde dem, hvis ejendommens værdi falder, og den såkaldte LTV, Loan-To-Value, bliver overtrådt.

Alle i Danmark kan få et realkreditlån, når de køber fast ejendom. 80 procent af boligejendomme og 60 procent af erhvervsejendomme kan finansieres, og selvom realkreditinstitutterne prøver at sige, at de har meget forskellige vilkår i kampen om kunderne, så ligner vilkår og priser hinanden temmelig meget.

Markedet er domineret af Nykredit/Totalkredit, hvor sidstnævnte henvender sig til private boligejere, fulgt af RD med 24 procent af markedet, Jyske og Nordea med hver 12 og DLR med 6 procent.

Er med til at forebygge finansielle blodbad som i Sverige
Lånene er “billige”. Renteniveauet er attraktivt og den direkte parring med investorerne gennem institutterne foregår så upåklageligt, risikofrit og ligetil, at det er blandt de billigste finansieringsløsninger overhovedet.

Det har betydet, at den fantastiske lånemodel, som udenlandske investorer nogle gange skal have forklaret to gange for at tro deres egne ører, bidrager til at understøtte den status som Danmark har opnået som et land, der tiltrækker langt flere udenlandske investorer, end vores størrelse berettiger os til.

Det har også betydet, at vi havde et helt andet og bedre udgangspunkt end vores naboland, da renterne steg i 2022 og fik det til at tangere en ny udgave af det stockholmske blodbad. På den anden side af Øresund var man nemlig i høj grad finansieret med korte lån med rentetilpasning, og det fik investorerne til at flygte fra ejendomsselskaber og især ejendomsaktier. De er ikke for alvor kommet tilbage endnu.

Så der er altså mange gode grunde til at være glad og stolt over, at nogle fremsynede københavnere fik en rigtig god ide i 1797 og oprettede det første danske realkreditinstitut – Kreditkassen af Husejere i København. Baggrunden var Københavns brand, der brændte 900 ejendomme til grunden, og hvor byens eneste brandforsikringsselskab – Københavns Brandsikring – kun kunne dække halvdelen med sin formue. Staten måtte træde til, og det blev en konsekvens, at det i fremtiden blev tvungent at lade ejendomme brandforsikre. Den fascinerende historie bliver man nærmest helt stolt over på linje med den almene sektor og andelsselskaber som Arla og Danish Crown, som vi også har opfundet helt for os selv i Danmark. Vi har været gode til i Danmark at gå sammen for at hjælpe hinanden og dele værdierne.

Derfor kan systemet komme under pres
Nu advarer Finanstilsynet så om, at realkreditsystemet kan komme under pres. Det skyldes, at der er sket en markant vækst i bankernes udstedelse af prioritetslån, som ydes af pengeinstitutter med pant i ejerboliger.

I analysen påpeger Finanstilsynet, at prioritetslån traditionelt har været et nicheprodukt, men nu udgør en stigende andel af boligudlånet. Analysen viser, at prioritetsudlånene er vokset fra cirka 50 milliarder kr. i 2020 til 130 milliarder kr. i 2025 og udgør knap 8 procent af det samlede prioritets- og realkreditudlån.

– Udviklingen er markant, og det er den største bevægelse væk fra realkredit i flere år. Udlån til ejerboliger udgør en væsentlig del af det samlede udlån i Danmark, og realkredit er en stabiliserende hjørnesten i det danske finansielle system, påpeger vicedirektør i Finanstilsynet Kristian Vie Madsen i den forbindelse.

Tilsynets bekymring er især, at hvis pengeinstitutterne i større omfang tilbyder prioritetslån til private ud fra mere sædvanlige bankmæssige vurderinger som forretningsomfang, fornuftig kreditværdighed og en attraktiv ejendom, så vil realkreditinstitutterne på sigt kunne sidde tilbage med en svagere kundegruppe. I modsat retning påpeger tilsynet dog også, at realkreditinstitutternes portefølje må formodes at fastholde langt størstedelen af lånene med fast rente.

Der er grund til at være på vagt af flere årsager. Dels er realkreditsystemet som beskrevet ovenfor et vigtigt stabiliserende element i det professionelle ejendomsmarked, der betyder, at man som investor altid ved, hvad man har at holde sig til. Der er ingen grimme overraskelser, som vi så i Sverige i 2022. Sektoren er også med til at stabilisere den finansielle sektor på grund af 1:1 finansieringsprincippet. Og endelig så er den også med til at begrænse ulighed i forhold til ejerskab af egen bolig, fordi alle har samme vilkår.

Jeg har på denne plads flere gange påpeget, at Finanstilsynet har ageret på bagkant af den faktuelle situation i den finansielle sektor og uden markedsfornemmelse. Men her er der tale om en systemisk forandring, som på sigt kan være skadelig på flere niveauer og ikke mindst også for det professionelle marked. Det er derfor helt på sin plads at råbe vagt i gevær, så realkreditsystemet ikke undermineres.