For fem år siden var stort set alt i Danica Ejendomme outsourcet.

I dag er billedet næsten omvendt, efter at adm. direktør Michael Nielsen for år tilbage traf beslutning om at hjemtage en lang række opgaver.

– Jeg havde en tro på, at det er den måde, vi kunne skaffe det bedste afkast, siger han til Estate Media.

Og meget tyder på, at det er lykkedes.

Danica Ejendomme kan mandag præsentere sit stærkeste år i næsten et årti med et overskud på 2,1 milliarder kr. – 2,2 milliarder, hvis man medregner de ejendomme, der ligger hos moderkoncernen.

Det er bedste resultat i ni år og markant højere end sidste års 1,7 milliarder kr.

For den adm. direktør er der ingen tvivl om, at det netop er den såkaldte insourcing, der kan aflæses direkte i 2025-regnskabet.

– Det kan jeg se på alle de udlejningsresultater, vi har, og på vores tomgangsniveauer. Det ville vi ikke kunne have præsteret, hvis ikke vi havde hjemtaget de opgaver og sat et team, der virkelig kan løfte det.

Kvantespring på driften
Danica Ejendomme har i 2025 opskrevet ejendomme for 668 millioner kroner. For blot to år siden, i 2023, måtte pensionsselskabet omvendt nedskrive ejendomme for over en milliard.

Men ifølge Michael Nielsen er vendingen ikke kun drevet af markedet – den hænger også tæt sammen med den markant styrkede drift, særligt på boligejendommene.

– Værdireguleringerne ligger især på boligejendommene, og det hænger sammen med, at vores indtægter er steget. Lejemarkedet er stærkt, vi oplever høj udlejning og stigende lejeindtægter, og samtidig har vi forbedret cashflowet i porteføljen. Dertil kommer, at både afkastkrav og tomgang er faldet, siger han.

På bare to år er driftsresultatet, inklusive værdireguleringer, vendt fra et minus på 255 millioner kroner til et plus på knap 1,5 milliarder kroner. Udviklingen skyldes en kombination af værdireguleringer og forbedret drift.

Den udvikling kobler direktøren direkte til den strategiske beslutning om at hjemtage centrale funktioner.

– Vi har arbejdet meget intenst med at forbedre vores setup omkring driften af ejendommene de seneste tre til fire år. I dag er vi 37 ansatte i Danica Ejendomme, og alt det værdiskabende arbejde står vi selv for.

Konkret arbejder pensionskassen tæt med både lejeindtægter og driftsomkostninger, ligesom udlejningen er løftet markant.

– Vi har været dygtige til at få porteføljen lejet ud, og tomgangen er faldet betydeligt. Vi ligger under én procent i boligporteføljen, og vi har haft lange perioder uden en eneste tom bolig.

Danica Ejendomme har altså valgt at tage asset management-delen hjem, mens property management fortsat er outsourcet. En model, som flere og flere aktører i branchen er begyndt at benytte sig af.

– Det værdiskabende arbejde har vi internt – blandt andet al erhvervsudlejning – fordi vi gerne vil være tæt på kunderne. For fem år siden var stort set alt outsourcet. I dag arbejder vi bevidst med balancen mellem insourcing og outsourcing for hele tiden at sikre, at vi ligger på den rigtige side af stregen, siger han.

Casher ind på udviklingsprojekter
Danica Ejendomme begynder også nu at kunne cashe ind på de store udviklingsprojekter, som pensionskassen har haft i søen de senere år – og det slår også igennem i regnskabet, påpeger Michael Nielsen.

Både Postbyen, Sluseholmen og Papirøen er blandt de projekter, der nu enten er færdige eller tæt på at være det.

– Vi har haft omtrent tre milliarder kr. bundet i udviklingsprojekter de seneste år, som først begynder at give indtægter nu her. For eksempel i Postbyen, hvor der begynder at trille lejeindtægter ind, siger Danica Ejendommes adm. direktør.

Ifølge direktøren er det dog ikke udtryk for et strategisk farvel til udvikling – snarere et spørgsmål om timing og størrelse.

– Projekter har en livscyklus, og på et tidspunkt bliver de heldigvis færdige. Vi har ikke taget nye store projekter ombord eller sat nye i gang. Vi har stadig lyst til at lave udvikling, men vi vil ikke have flere projekter kørende samtidig i samme størrelsesorden, som dem vi netop er kommet ud af. Vi har nogle mindre projekter i pipeline, som vi kigger på – og det har vi fortsat appetit på, siger han.

Rum for yderligere forbedring
Når det gælder køb og salg, ligger der heller ikke store handler og venter.

– Vi har ikke store salgsplaner. Der er nogle få projektlejligheder på blandt andet Sluseholmen, Papirøen og Tuborg Strandeng, som skal sælges fra. På opkøbssiden har vi ingen faste mål, men vi følger markedet og har mulighed for at købe, hvis der dukker noget op, som passer ind i porteføljen.

Samtidig tager Danica Ejendomme hul på en ny strategi, hvor fokus i højere grad bliver rettet mod at optimere den daglige drift.

– Vores strategi handler grundlæggende om at levere så godt et afkast som muligt til pensionskunderne. Det gør vi ved fortsat at optimere driften på de enkelte ejendomme – og her spiller digitalisering og brugen af AI en stadig større rolle.

For der er ifølge Michael Nielsen fortsat rum for forbedringer, selvom Danica Ejendomme-teamet allerede har sat hårdt ind på at bedre driften de senere år.

– Det er netop her, de digitale værktøjer kommer ind i billedet. Vi ser store muligheder i at arbejde mere datadrevet med både lejeindtægter, omkostninger og drift, så vi kan træffe endnu bedre beslutninger og løfte performance på tværs af porteføljen, siger han.