Den er altid ventet med spænding. Boligredegørelsen i Københavns Kommune, der ikke er et politisk manifest, men et oplysende digert værk om, hvad der allerede findes, og hvad der mangler i det københavnske boligmarked.

I år var den måske endnu mere interessant, fordi det københavnske boligmarked er spidset til de seneste år, hvor der er blevet bygget meget lidt samtidig med, at befolkningen vokser. Derfor var det måske også den mindst overraskende nyhed, at Boligredegørelsen konkluderede, at der mangler boliger i København, og at det bare vil blive værre i de kommende år. Men der var mange andre ting til eftertanke.

Fremfor alt et fokus på at få boligprojekter hurtigere i gang uanset om det er almene boliger, ejerboliger eller udlejningsboliger. For mange bække små gør en stor å. Det er nemlig sådan, det er på det københavnske boligmarked. Der skal gøres mere end ét greb for at få tilført det antal boliger, der mangler, og for, at udbuddet bliver større, flere ejerformer bliver en del af nybyggeriet, og prisudviklingen bremser op.

Boligredegørelsen viste, at Danmarks hovedstad mangler 77.000 boliger frem mod 2060 med den nuværende befolkningsfremskrivning. Nu er den slags jo altid lidt usikkert, for nogle gange ændrer folks præferencer sig. Hvis man går 30 år tilbage, var priserne i København helt på linje med provinsen, fordi de færreste prioriterede en lejlighed fremfor en villa i forstæderne. Det har ændret sig. Så selvom urbanisering lige siden har været en megatrend, så er det ikke givet, at udviklingen fortsætter uændret de næste 35 år, men lad os nu sige, at den gør. Så vil København vokse med yderligere 113.000 nye borgere mod 2060.

Dermed er det tydeligt, at København kommer til at mangle boliger, og hvilke slags boliger?

Mobiliteten udfordrer boligmarkedet
Lige nu ser det faktisk ud til, at der også kommer færre unge til byen, så rigtig mange af de boliger, der mangler, kommer til at være enten ældreegnede boliger til alle de mennesker, der bliver boende i byen, når de forlader arbejdsmarkedet. Boligredegørelsen viser, at ud af de 57.000 personer, som København forventes at vokse med inden 2035, vil over en tredjedel være over 65 år.

I den anden ende er det derfor vigtigt at få flere attraktive studie- og familieboliger for at holde på de gode skatteydere.

Det er her, at billedet bliver meget mere nuanceret, end det den netop overståede valgkamp afspejlede. For det er ikke kun galt med udbuddet, men også med mobiliteten på flere måder.

På den ene side viser redegørelsen for eksempel, at mobiliteten er høj i nogle af de nye områder med mange lejeboliger. Man bor der simpelthen kun til, man kan få noget billigere og bedre. Når der er stor udskiftning, viser mange undersøgelser, at man ikke tager ansvar for sit kvarter på samme måde, som hvis man bor i en ejerbolig og forventer at blive boende i mange år. Det ødelægger sammenhængskraften.

I andre dele af kommunen flytter de til gengæld nærmest ikke. Dels er der en del af boligerne særligt i de såkaldte OMK-ejendomme, der sjældent kommer i spil, og dermed ikke reelt er i markedet. Derfor skelner Københavns kommune også mellem de to begreber udlejede private boliger og udbudte private lejeboliger, som man jo skulle tro var det samme. Men sådan er det altså ikke.

Derudover er der for eksempel grupper af midaldrende, hvor børnene er flyttet hjemmefra, og de egentlig burde flytte videre til en anden bolig. Men dels er det svært at finde attraktive alternativer, og dels har de seneste års prisstigninger betydet, at nogle rundt omkring i villaer i Valby eller Vanløse tjener mere på at bo i deres hus end at gå på arbejde. Det skaber lav mobilitet og er med til at fastholde priserne som følge af det lave udbud.

Det går for langsomt
Der mangler simpelthen at komme gang i markedet. Det mest åbenlyse greb er selvfølgelig, at der bliver bygget flere boliger. Det er helt essentielt, at der hurtigt bliver sat ind med større effektivitet i lokalplansbehandlingen og behandlingen af byggetilladelserne og samtidig fokuseret på, hvad der mangler om ganske få år fremfor, hvad man godt kunne tænke sig af borgere. Det tror jeg egentlig alle langt hen ad vejen er enige om, og der er også tiltag igang, men det går bare for langsomt.

Og så er der alle de andre tilpasninger. Lige fra en hævning af rammebeløbene til almene boliger, til incitamenter, der får ejerforeninger til at finde alternativer til tøjtørring på tørrelofterne, så der kan indrettes tagboliger. Den fortættede by er mest bæredygtig, og der er både brug for det og for nybyggeri. Derfor vil det rigtige nu være ikke bare at se på de store linjer, men også se på både små og store lommer, hvor der effektivt kan gøres noget. Der er brug for, at der bliver tænkt både i de store linjer og innovativt på mikroniveau for at øge udbuddet, – og bredden af boliger både når det gælder ejerformer og anvendelsesmuligheder.

Det betyder også, at det er utrolig vigtigt, at den brede konstituering på Københavns rådhus holder fast i det overordnede mål; nemlig at skaffe flere boliger. Det har byen brug for.