Søren Stensdal kunne egentlig være ligeglad og holde sin mund.

Men han er frustreret.

For skattereglerne betyder, at det i dag er mere fordelagtigt at rive ned og bygge nyt – også selv om det ofte udløser et større CO2-aftryk end at lade en ejendom stå.

Politikerne taler ellers om grøn omstilling og lavere CO2-udledning, men de nuværende regler trækker i den modsatte retning.

– Som det er i dag, bliver du straffet for ikke at udnytte bebyggelsesprocenten på en grund fuldt ud, siger han til Estate Media.

Derfor har han besluttet sig for at tale om den skattemæssige gevinst, som hans virksomhed Stensdal Group står til at få ved at opføre et nyt stort lagerbyggeri på Dybendalsvænget 3 i Høje Taastrup. Og hvad de kunne opnå, hvis de også rev den bestående bygning ned og byggede en ny lagerbygning.

Det gør han for at vise, hvor kæden hopper af, når vi taler bæredygtighed kontra skattepolitik.

Sparer over 660.000 kr. i skat
For Stensdal Group opnår en sekscifret skattebesparelse ved at bygge mere på grunden – og de kunne opnå en endnu større besparelse ved at rive den bestående kontorejendom ned og bygge en ny logistikejendom.

Altså decideret tage et skridt i den modsatte retning af alt, hvad regeringen ønsker i forhold til klima- og miljøfronten.

– Vi ved, at bevaring og renovering af eksisterende bygninger er langt mere klimavenligt end at rive ned og bygge nyt. Alligevel har vi et ejendomsskattesystem, der økonomisk tilskynder til den stik modsatte adfærd. Det er hverken klogt for miljøet, erhvervslivet eller samfundets tillid til skattesystemet, siger han.

For at forstå, hvor Søren Stensdal kommer fra, må man forstå regnestykket.

Estate Media har bedt revisionsvirksomheden KPMG Acor Tax om at gennemgå det.

Ifølge KPMG Acor Tax betaler Stensdal Group i dag 1,847 millioner kr. i skat, men når lagerbygningen er opført, falder skattebetalingen til 1,179 millioner kr. For sammenligningens skyld er der set bort fra indfasningsordninger i beregningen.

Dertil kommer, at Stensdal Group allerede har fundet en lejer til den nye lagerbygning, hvilket betyder, at de kan se frem til stigende lejeindtægter.

– Det barokke i den her case er, at vi udbygger ejendommens erhvervsareal med 84 procent, men fordi anvendelsen af den nybyggede del er rent lager, falder ejendomsskatten med 36 procent, siger Søren Stensdal.

Alt i alt er det så solid en økonomisk case, at den er tæt på umulig at sige nej til.

Og det udstiller dilemmaet, mener Søren Stensdal.

– I Danmark taler vi varmt om den grønne omstilling. Vi ved, at byggeriet står for en betydelig del af vores samlede CO₂-udledning, og at den mest klimavenlige bygning er den, der allerede står der. Social- og boligminister Sophie Hæstorp Andersen sagde det selv i Børsen den 23. januar 2025: “De mest bæredygtige kvadratmeter er dem, der ikke bliver bygget.” Alligevel har vi et ejendomsskattesystem, der sender præcis det modsatte signal, siger Søren Stensdal.

Kan få en endnu større skattemæssig fordel
For her er pointen nemlig: Hvis Stensdal Group havde ønsket en endnu større skattemæssig fordel, kunne han have valgt at rive den eksisterende kontorejendom ned og bygget en lagerejendom på hele grunden.

I det tilfælde ville han ende med en samlet årlig skatteregning på 667.814 kr. mod 1,847 millioner kr. i dag.

Det sker fordi grundværdien vil falde til 62,5 millioner kr. og dermed falder det beløb, som grundskyld og dækningsafgift beregnes ud fra.

Læg dertil, at Stendal Group ville kunne få de samme lejeindtægter som i dag – eller mere – ved at rive det hele ned og bygge nyt, mens man modsat har en stor omkostning til nedrivning og opførelse af noget nyt. .

Men grundlæggende viser beregningerne, at det er en streg i regningen til dem, der går op i CO2-udledning, klima og bæredygtighed, lyder det.

– Jeg nægter at rive ned i det her tilfælde, men jeg forstår da godt, hvis der er andre, der gør det, for incitamenterne er åbenlyse. Og det er jo det, der er problemet. Regeringen taler om bæredygtighed, men har et skattesystem, der tilskynder det modsatte, siger Søren Stensdal.

Søren Stensdal understreger, at ligesom store dele af den seriøse del af den danske ejendomsbranche ønsker Stensdal Group at tage ansvar for miljøet.

– Men vi må konstatere, at vi økonomisk straffes for at gå den vej.

Næste skridt i at forstå, hvordan man kan ende med at betale mindre i skat ved at bygge en ny ejendom, skal findes i de offentlige ejendomsvurderinger.

Kan skattemæssigt bedre betale sig at rive ned
Vurderingerne fastsættes ud fra maksimal udnyttelse af byggeretten – altså hvad man kunne bygge, hvis man rev alt ned og startede forfra. Har man en veldrevet ejendom, der ikke udnytter byggeretten til sidste kvadratmeter, beskattes man, som om man havde gjort det.

Det betyder, at det skattemæssigt kan være mere fordelagtigt at rive ned og bygge nyt end at bevare og forbedre det eksisterende.

– Vi har altså to politiske spor, der kører i hver sin retning. Miljøsporet, hvor boligministeren opfordrer til bevaring og renovering for at skåne klimaet. Skattesporet, hvor incitamenterne i praksis fremmer nedrivning og nybyggeri. Det er et paradoks, som burde være åbenlyst at rette op på – for her taler vi ikke om småjusteringer, men om et grundlæggende misforhold mellem politiske målsætninger og de økonomiske virkemidler, der styrer adfærden.

På baggrund af Søren Stensdals kritik har Estate Media foreholdt Social- og boligministeriet og Skatteministeriet den.

Social- og boligministeriet ønsker ikke at svare og henviser i stedet til Skatteministeriet.

Skatteministeren ønsker heller ikke at svare på kritikken, men ministeriet bekræfter i et skriftligt svar til Estate Media, at en grund vurderes efter den bedste økonomiske anvendelse inden for de kommunale planrammer og dermed af grundens værdi som byggegrund.

Vurderingen afhænger ikke af den faktiske udnyttelse.

– Hvis man fra politisk side ønsker lavere bebyggelsesprocenter eller på andre måder ønsker at begrænse eller fremme bestemte typer af byggeri, kan det fastlægges i de kommunale lokalplaner. Eventuelle begrænsninger i byggeretten gennem lokalplanerne vil ofte gøre en grund mindre værd og føre til lavere vurdering og beskatning. Det er ens for alle, skriver Skatteministeriet.

Søren Stensdal mener, at det nuværende skattesystem i sidste ende skader tilliden til systemet.

– Det ville være til fordel for både miljøet, erhvervslivet og den samfundskontrakt, som bygger på, at skatter er fair, gennemskuelige og kan efterprøves. Hvis vi mener det alvorligt med at begrænse CO₂-udledningen fra byggeriet, må vi starte med at fjerne de økonomiske mekanismer, der gør det billigere at rive ned end at bevare. Det er ikke en teknisk umulighed – det er et politisk valg, siger han.