Når ejendomsbranchen møder de egentlige kunder, lejerne, så er det ofte via et administrationsselskab. Når lyset ikke tænder i opgangen, når vandet løber ud af toilettet eller når nøglen er blevet væk, så er det administrator, man ringer til. Det er også administrator, der sørger for, at man får nøglen til den nye lejlighed og så er det ikke mindst administrator, der hver måned sender en regning for huslejen.

En administrator er altså en slags stødpude mellem ejeren af en ejendom og kunden, som er lejerne. Det er administrator, som de fleste lejere kender navnet på, mens langt færre ved, hvem der ejer ejendommen. Det er også administrator, der i mange tilfælde har muligheden for at afgøre om en lejer er tilfreds eller utilfreds med sin bolig, når det viser sig om de små ting i hverdagen fungerer.

Men administrationsbranchen i årtier været præget af få aktører.

I topligaen har der i mange år kun været to meget store, Dan-Ejendomme og Datea, der senere fik de mere fancy navne Deas og Newsec. De havde indtil for nylig primært selskab af Cobblestone, CEJ og så Taurus i det jyske.

Det har altså ikke været en branche, hvor nye aktører har flokkedes, og det er heller ikke en del af branchen, som der bliver lagt voldsomt meget mærke til, for marginalerne er små, og det hele bliver derfor nemt lidt “usexet”.

Huslejeopkrævningen er bare noget, der skal køre, og det har været de færreste, der for alvor gik op i, hvem der slikkede på frimærket.

Men sådan er det ikke længere. Der er opbrud i markedet.

Det startede med svenske Newsec, der købte både administrationsfiramet Datea og mæglerfirmaet Newsec Egeskov & Lindquist. Nu er det netop meldt ud, at de to meget forskellige forretninger, bliver lagt sammen med Julie Rømsing som øverste chef.

Massive opkøb i branchen
Den anden store begivenhed i branchen var, da PHM sidste år købte først Taurus og så Deas og siden er fortsat med en række mindre ejendomsvirksomheder. Når PHM går ind, bliver ledelsen skiftet ud. Det er i hvert fald sket i begge selskaber, hvor PHM-direktør Kasper Bygholm har sat sig i stolen i stedet.

Men hvor de store opkøbte selskaber nok har nogle ejere, der ser dem fortsætte som de ledende aktører i branchen, så har andre valgt at lancere nye planer. Det gælder for eksempel den tidligere direktør i Taurus, Thomas Windtberg, der nu starter en ny virksomhed op sammen med tidligere CFO Jesper Mouritzen, hvor man vil tilbyde samme kundeoplevelse som hos Taurus før overtagelsen.

Der er også forandringer i administrationsdisciplinens storebror, markedet for Asset Management, som er når man ikke bare driver, men også optimerer ejendommene.

Her har flere store kunder set nøje på deres porteføljer og genovervejet forvaltningen, og det har ført til, at for eksempel PFA har splittet porteføljen op og lagt nogle ejendomme et sted og andre et andet sted. Dermed er man heller ikke så afhængig af en enkelt leverandør.

I den anden boldgade har pensionskassen PKA, der har hjemtaget alt andet end lige nøjagtig at sende regningerne ud. På den måde får PKA mulighed for at få føling med kunderne, når de går i ejendommene hver dag.

Og her kommer vi til sagens kerne.

For det langt mere differentierede billede af, hvem man skal vælge til administrator – eller Asset Manager – er et billede på, at der i mange ejendomme er et skærpet fokus for at være på det sted, hvor man helt fysisk har sandsynlighed for at rende ind i sine kunder.

Man skal have føling med varen
I et stort interview med Henrik Dahl Jeppesen, der har stået i spidsen for omdannelsen af PKAs forvaltning, var der ikke tvivl: Det kan godt være, at der er nogle steder, – og det er dem, vi hører mest om, – hvor lejerne står i kø for at få en lejlighed. Men det er ikke en fremtidssikret portefølje, hvis man ikke har føling med den vare, man leverer. Derfor har PKA valgt at bygge det hele op fra bunden og selv komme ud i ejendommene til deres lejere.

Det bliver den vare, som alle andre også kommer til at efterspørge hos de professionelle administratorer i højere eller lavere grad.

Derfor bliver det spændende at se, hvad den skærpede konkurrence af blandt andet udbrydere fra markedsmastodonterne kommer til at betyde for det samlede billede.

En ting er sikkert: Det vil være en fejltagelse at tro, at fordi efterspørgslen er så stor i øjeblikket, så kan man slække på servicen. Det giver nemlig alt for stor churn, og så er man lige vidt.

Derfor kan den skærpede konkurrence ende med, at den ofte udskældte branche er nødt til at genopfinde sig selv for alvor for at levere den rigtige ydelse, og dermed ikke kun se sig selv som huslejeopkræver men som hele fundamentet for det gode boligliv for unge og gamle.