Kontormarkedet i Aarhus står ved en skillevej.

På den ene side vokser byen markant i indbyggertal, og nye kontorbyggerier skyder op i et tempo, der blandt andet har forvandlet Sydhavnskvarteret til et af byens mest dynamiske områder.

På den anden side sætter de mange nye kvm tomgangen under pres – i modsætning til i København, hvor en mere afdæmpet byggeaktivitet har skabt balance mellem udbud og efterspørgsel.

Det var et af de gennemgående temaer på Estate Medias konference om kontormarkedet i Aarhus, hvor lokale og nationale profiler delte deres syn på udfordringer og muligheder i markedet.

Herunder får du en overflyvning over de tre væsentligste emner og indsigter fra dagen, hvor der blandt andet var oplæg fra Mehrdad Mangaard Sarraf, direktør i Colliers Aarhus, Mark Maack Gibson, chefanalytiker hos Realkredit Danmark, investeringsdirektør André Scharf fra ATP Ejendomme og Nreps Head of Commercial, Thomas Wenzell Gram-Olesen.

Konferencens tre vigtigste pointer
1) Nye kvm presser kontortomgangen i Aarhus: Beskæftigelsen på tværs af Danmark er steget med cirka fem procent siden starten af 2022 på tværs af Danmark. I København betyder det, at udbuddet af kontormasse er begyndt at følge efterspørgslen. Her har kontortomgangen nu toppet, fordi man ikke har bygget så meget de seneste mange år, fortæller Mark Maack Gibson, chefanalytiker hos Realkredit Danmark.

Anderledes ser det ud i Aarhus, lyder det. Her er der i modsætning til i hovedstaden blevet føjet en hel del nye kontor-kvm til byen – også mere end den reelle efterspørgsel kan følge med til. Derfor vil der være ”en lille udfordring med tomgangen” på den korte bane, siger chefanalytikeren.

2) Lokal kapital styrer markedet: Aarhus har det til fælles med København, at de udenlandske investorer fortsat bliver væk fra kontorsegmentet. Derfor er der ingen udenlandsk kapital at spore, og faktisk har de få kontorhandler, der har været i Aarhus, været drevet meget af lokale købere, fortæller Mehrdad Mangaard Sarraf, direktør i Colliers Aarhus. Samtidig er det primært de aarhusiansk-etablerede virksomheder, der finder nye lejemål internt i byen.

3) Den gamle boligmasse sakker bagud: Det er den nye kontormasse i Aarhus, der absorberer en markant del af efterspørgslen, fortæller Colliers-direktør Mehrdad Mangaard Sarraf. Og det efterlader en stor mængde ældre bygningsmasse, som er langt sværere at afsætte, lyder det.

– Vi har nogle relativt store, ældre ejendomme, hvor lejerne er fraflyttet, og som nu står tomme. Og det er ikke nødvendigvis et spørgsmål om kr og øre. For selv hvis man sætter prisen lidt ned, er det ikke sikkert, det kan blive lejet ud, siger Mehrdad Mangaard Sarraf.

– Vores bedste råd er, at man skal turde investere på forkant – også inden man lige nødvendigvis kan se, hvem ens lejer er. Man skal begynde strukturelt at ændre lejemålet og indretningen, så det bliver tidssvarende, tilføjer Colliers-direktøren.

Dagens citat
– Lige nu bygger vi til en højere kostpris, end vi kan bogføre det (Mindet, red.) til. Men det forventer jeg, kommer til at udligne sig med årene. Vi bygger til os selv for at beholde og leje den ud, og derfor putter vi ekstra kvalitet ind i ejendommen. Og dybest set tror jeg også, vi ville have en langt kønnere by, hvis det var sådan, at man tvang enhver investor til at beholde sin ejendom i fem år.

Sådan lød det fra adm. direktør for Olav de Linde, Esben Kjeldsen, der lige nu er ved at opføre Aarhus’ højeste kontorbygning, Mindet. Med sine 144 meter bliver ejendommen højere end den nuværende rekordholder, Lighthouse.

Ejendomsselskabets direktør er trods de mange nye kvm dog ikke bange for, at projektet bliver ramt af tomgang – netop fordi det er planen, at Mindet skal blive på Olav de Lindes hænder, når det forventeligt står færdigt i 2027.

Dagens (positive) slide
Trods et lille pres på tomgangen i den gamle kontormasse, er der optimisme at spore.

Colliers har spurgt over 1.000 investorer globalt, hvad de forventer af markedet i 2025, og her kan man, som grafikken nedenfor antyder, se, at investorerne forventer prisstigninger – også indenfor kontorsegmentet.

Samme optimisme lyder fra ATP Ejendommes investeringsdirektør André Scharf, der også talte på dagens konference.

– Jeg er meget tryg ved Aarhus. Det er et rigtig godt vækstcenter, hvor der er et ønske om noget nyt, noget spændende og noget urbant, siger investeringsdirektøren, der dog trods alt afviser at ville investere spekulativt i kontorejendomme lige nu.

Tre billeder fra dagen