Da jeg startede i ejendomsbranchen var der tre segmenter, man typisk talte om at kunne investere i: Kontorer, butikker og boliger. Industri kom først til senere, for det var mest ejet af dem, der brugte fabrikkerne, logistik var typisk et lager klistret på en kontorbygning og hoteller var slet ikke noget, professionelle investorer beskæftigede sig med.

Det har ændret sig.

Endnu har vi haft tilgode i Danmark for alvor at etablere et marked for det sjette åbenlyse segment: Investering i offentlige ejendomme.

Det er ikke fordi, der ikke er eksempler på det. I Sverige har man flere børsnoterede selskaber, der har dedikeret sig til det, som de i Sverige kalder “samhällsfastigheter”. Altså alle de ejendomme, der holder samfundet i gang. Vi har smagt lidt af det i Danmark med SBB, som dog kom i problemer, da rentestigningerne tog til.

I Danmark fik vi “ødelagt” området, næsten før det kom i gang. OPP-modellen blev introduceret med brask og bram i 90erne. Et eksempel er investeringsbanken FIH og Skanska Jensen, der købte tre skoler i Helsingør for 330 millioner kr., men mest kendt er Peter Brixtofte og Farums brug af sale-and-lease-back, som gik helt galt, og fik mange kommunalpolitikere til at tage markant afstand fra modellen.

Set isoleret, så giver det da heller ikke så meget mening, at private firmaer låner penge til det offentlige, for stat og kommuner i Danmark har typisk så gode kreditvurderinger, at de kan låne billigere selv, hvis de har råderum til investeringerne.

Mange milliarder dyrere og mange års forsinkelser
Til gengæld er der andre store fordele ved at samarbejde med private, for der er ingen tvivl om, at i privat regi er man meget bedre til at bygge til tiden og prisen, end man er i det offentlige. Skandalerne står i kø både for regioner og staten; supersygehuse og Niels Bohr-bygningen bare for at tage de åbenlyse eksempler med 6-7 års forsinkelser og fordyringer på over 3 milliarder kr. eller næsten dobbelt så meget som budgetterne.

Og nu står vi så overfor helt nye opgaver i milliardklassen. Offentlige ejendomme fra de store udbygningsperioder i 60erne og 70erne er nedslidte over hele Danmark og trænger til renovering, og der er kommet helt nye opgaver til set i den nye forsvarspolitiske situation.

Vi har nemlig sparet på offentlige udgifter på forsvarsområdet. Ikke bare i den åbenlyse form i kraft af nedlagte kaserner, og kaserner ramt af så stor nedslidning, at der er skimmelsvamp og træk, men også i form af hele den infrastruktur, der skal understøtte vores kommende oprustning. Derfor er det på tide, at offentlige og private kræfter samler sig, og opgøret med berøringsangsten overfor private investorer på bygningsområdet bliver en del af regeringens køb, køb, køb-strategi.

Der er flere initiativer på vej af meget forskellig karakter:

F&P – forsikrings- og pensionsbranchen – har bedt regeringen udpege syv superhavne. Her vil pensionsbranchen kunne bidrage med investeringer i den kritiske infrastruktur med op til 35 milliarder kr.

– Danske pensionsselskaber er allerede involveret i samarbejder med Esbjerg- og Fredericia Havne om udbygning af deres kapacitet, så branchen har stor ekspertise på området. Findes den rette investeringsmodel, for eksempel i et offentligt-privat samarbejde, er branchen kendt for at levere projekter til rette tid, til rette pris og med overholdt budget, lød det fra F&P i denne uge.

Pensionskasserne ser afkast i samfundsansvar
Et andet eksempel er AP Pension, der har taget initiativ til at samle en række pensionskasser herunder Danica, LB Forsikring, P+ og Akademikerpension om at slå sig sammen om et OPP, hvor midler fra pensions- og finanssektoren skal finansiere, opføre og drive nye kaserner til Forsvaret. Fonden vil kunne foreslå at finansiere både udbygning og forbedring af de danske kaserner samt boliger til forsvarets personale.

– Som pensionskasse tager vi et samfundsansvar ved at bidrage til den nødvendige genopbygning af Forsvaret. Vi kan bidrage med kompetencer inden for ejendomsdrift- og investeringer, samt stille den nødvendige kapital til rådighed, sagde Michael Nielsen i denne uge om Danica Ejendommes baggrund for at byde ind i AP Pensions initiativ.

Endnu er der dog ikke truffet politisk beslutning, om det offentlige vil benytte den OPP-model, som AP Pension og de øvrige investorer taler for. Men buddet er nu i spil.

Endelig så lancerede Bygherreforeningen et understøttende initiativ med deres Center for velfærdsbyggeri, der netop skal samle viden og indsigt til at understøtte bygherrerne, når de offentlige velfærdsreformer bliver rullet ud og kræver nye investeringer for milliarder både på undervisnings-, sundheds -og plejeområdet.

– Indretning og anvendelse af en bygning kan skabe forudsætningen for, at man lykkes med de store forandringer, der er på vej i forbindelse med velfærdsreformen, sagde chef for det nye center Christine Skovgaard Madsen fra Bygherreforeningen i forbindelse med lanceringen.

Der er brug for begge dele
Begge dele er der brug for. Altså både milliarderne og delingen af viden. Mere end nogensinde. Danmark er et fantastisk velorganiseret velfærdsland. Hvis man skulle sammenligne værdien af vores infrastruktur med for eksempel et land som USA, så har vi gennem årtier altid været med helt fremme lige fra nedgravning af ledninger til lufthavnens logistik. Men det skal vi blive ved med at være, selvom vi står i en ny situation.

Derfor er der behov for, at den offentlige berøringsangst overfor private investorer, for ejendomsbranchen som sådan og for samarbejdet om store offentlige byggerier stopper nu.

Faktisk bør der lyde en tak til både F&P og de store pensionskasser, som nu kommer på banen. Vi ved allesammen i ejendomsbranchen, at det ikke altid er nemt, når man stikker næsen frem. Så meget desto mere respekt for at gøre det, når nu det virker så åbenlyst som en god ide.

Samfundsbyggeri, som den sjette søjle i ejendomsinvestorernes segmentunivers? Ja tak!