torsdag 08. maj 2025 08:04
Analyse: En dårlig historie er svær at ændre, men der sker noget i udskældt bydel
Jeg kommer lige med en afsløring, der næppe vil ryste dig – og heller ikke rystede os.
Vi vidste godt, at Nordhavn ville få en højere karakter end Ørestad, da vi søsatte vores serie om “Det nye København” – en serie, hvor vi zoomer ind på fire nye bydele i Danmarks hovedstad: Carlsberg Byen, Sydhavn, Ørestad og Nordhavn.
Men det interessante i serien har været at se, hvordan Sydhavn og Carlsberg Byen ville måle sig op mod de to andre.
Og dér blev jeg overrasket.
For det har vist sig, at Carlsberg Byen måske er tættere på Sydhavn og Ørestad, når det kommer til at være et vellykket byområde, end man skulle have troet, mens Ørestad får flere positive kommentarer fra byplanlæggere, arkitekter, erhvervsmæglere og lokale beboere, end man måske skulle forvente.
Artikelserien “Det nye København” siger meget om, hvor vigtigt det er at forstå bebeorne, hvad god byudvikling er, og hvad man kan lære af de enkelte kvarterer.
Men det siger også noget om, hvad en bydels historie og forhistorie har af indflydelse på dens succes.
Det nye KBH-serien:
Nordhavn får topkarakterer: – Der er en pionerstemning
Uddeler bundkarakter til Carlsberg Byen: – Mere travlt med at række ud til medierne
Arkitekt bekymret over “rodet” bydel – lokal beboer kritiserer ejendomsselskaber
Vurderer nye bydele i København: – Ørestad har fået for hård medfart
For tæt og for rodet
Jeg har arbejdet i Sydhavn, opholdt mig meget i Carlsberg Byen og kommet sporadisk i Ørestad.
Jeg blev overrasket over, at Carlsberg Byen ender med næsten lige så lav en karakter (6,75) som Ørestad (6,25). Man kunne give fra nul til ti, hvor ti er bedst. Nordhavn modtog en samlet score på 8,75 – hvilket er svært at overgå, når man spørger fire personer, der vurderer fra hvert sit perspektiv.
Den samlede karakter til Carlsberg Byen er særligt trukket ned af den lokale stemme, der gav den tre. Men heller ikke byplanlægger Gertrud Jørgensen var helt oppe at ringe over Carlsberg Byen. Hun gav den syv og beskrev blandt andet området som for tæt.
Sydhavn ender med et gennemsnit på 6,25, hvilket er det samme som Ørestad. Og hvor der i Carlsberg Byen er store udsving i karaktererne, er alle fire adspurgte om Sydhavn jævnt lunkne. Lars Autrup, arkitekt og direktør i Arkitektforeningen, kalder blandt andet bydelen for rodet.
Gennem hele serien har managing partner hos Cushman & Wakefield RED, Nicholas Thurø, vurderet de enkelte bydele fra sit perspektiv, og her ser man en klar rangering af, hvor attraktive områderne er. Nordhavn og Carlsberg Byen får ni, mens Sydhavn får syv og Ørestad seks – hvilket også flugter nogenlunde med ejendomsværdierne i områderne set ud fra et investeringsperspektiv.
Man skal selvfølgelig ikke lægge alt i én samlet karakter.
Jeg vil anbefale, at man dykker ned i kommentarerne fra kilderne i de enkelte historier, for at forstå perspektiverne og dybden i områderne og få nuancerne med.
Men nu kommer vi så frem til det, som den her historie også handler om: historiefortællingen.
For mens fortællingen om Carlsberg Byen – og især Nordhavn – har været overvejende positive, har det modsatte været gældende for Ørestad.
En dårlig historie er svær at komme sig over
Rigtig meget er lykkedes for Nordhavn fra start. Området har nydt godt af at være det, der ligger tættest på Nordsjælland, hvor mange direktører bor, og samtidig har udviklingen været så gennemført, at der i løbet af få år er skabt liv, miljø og sjæl, som mange andre bydele ville være misundelige på.
De største klager om bydelen har handlet om støj i forbindelse med fest.
En klage, som Ørestad måske ville sukke efter – for så er der i det mindste liv.
Og så rammer vi det, som blandt andet er Ørestads problem.
Billedet af halvkedelige bolig- og kontorejendomme langs metroen – uden en snert af byliv – hænger ved efter så mange år.
KLP Danmarks adm. direktør, Bettina Lange, har i mange år kæmpet for Ørestad. Hun vil have området talt op. Selvfølgelig fordi KLP ejer ejendomme der, og de ejendommes værdi er påvirket af den dårlige fortælling.
Den mission står hun ikke alene med.
I november lancerede By & Havn en hel kampagne om fordommene om Ørestad, og i denne uge gjorde Wihlborgs det samme sammen med Nordea Pension Ejendomme, Kløverbyen og AKF. De vil i gang med at skabe en ny fortælling om det, de kalder Amager Øst.
Igen – hverken By & Havn eller Wihlborgs og co. gør det her for sjov. De gør det for at ændre historien om bydelen, fordi det kan løfte værdien af deres ejendomsinvesteringer, hvilket er en legitim grund.
Spørgsmålet er, om det er for sent, når kilder, Estate Media taler med – som selv har ejendomsinvesteringer på Amager – bliver ved med at kalde øen for “lorteøen”. Så kan det blive svært at ændre fortællingen om en bydel.
Omdømme er som bekendt noget, man langsomt og møjsommeligt bygger op, men som hurtigt kan smuldre, hvis man begår én alvorlig fejl.
I Ørestad og Amagers tilfældes fristes man næsten til at sige, at det er omvendt.
Omdømmet har altid været til den dårlige side, og derfor vil det tage lang tid at ændre det.
Det er ikke noget, en hurtig pr-kampagne kan løse. Til gengæld er der stadig ikke plads til at begå fejl, mens fortællingen bliver forsøgt ændret.
Bliver bedre med alderen
Der er meget godt at tage med om Ørestad i serien om Det nye København.
Selvom karaktererne i vores serie har været lave til bydelen, er det værd at lægge mærke til den måde, beboere, byplanlæggere, arkitekter og erhvervsmæglere omtaler området på.
Blandingen af by og natur er blevet vellykket, lyder det fra Lars Autrup, mens Gertrud Jørgensen peger på, at “bydelen er modnet, og at der rent faktisk er et byliv”, hvilket den tidligere har været kritiseret for.
Dog er der selvfølgelig også kritik, som er håndgribelig.
Field’s er for lukket og har gjort det vanskeligt for andre butikker at eksistere, lyder det blandt andet, mens metrolinjen har fungeret som en skillelinje mellem kvartererne i Ørestad.
Samtidig har Ørestad også stået som et billede på, hvad man ikke skal gøre – og det har Nordhavn, Carlsberg Byen og Sydhavn nydt godt af. Der er ikke blevet bygget store shoppingcentre, der er gjort plads til lokale forretninger, og så er metroen gravet ned.
Dog er det måske interessant at kigge på den del af Nordhavn, hvor metrostationen Orientkaj ligger.
Lige nu er der fin passage rundt om, men den er – ligesom i Ørestad hævet over jorden – og dermed bliver det spændende at se, om fortidens fejl bliver gentaget i en ny form, eller om der er lært så meget af Ørestad, at man kommer bedre i mål.
